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¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

14 respuestas
¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?
¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?
#1

¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

No sé bien por dónde empezar, en el sentido de que es una historia larga que involucra la compra de un piso a través de una agencia inmobiliaria (¿cuál no lo es?). No hay feministas y sí la necesidad de consultar un abogado, que haré en breve, pero me gustaría tener alguna opinión alternativa por parte de gente que sabe mucho más que yo del tema.
El resumen es el siguiente: estuve interesado en un piso en Barcelona que ofrecía por 150000 euros una agencia inmobiliaria; después de tener una oferta verbalmente aceptada por 130k, se acabó vendiendo a un tercero (¿familiar?) por 130k y este nos lo ha revendido a los dos meses por 160k. Como explico luego, el papel de la agencia inmobiliaria ha sido, cuanto menos, dudoso, tanto para mí como para la propietaria original, a la que representaba en la primera venta, y quiero saber si tendría un caso legal, probablemente junto a la primera propietaria.
Los detalles más relevantes: visité el piso dos veces y tras la segunda visita hice una oferta por escrito, el 27 de abril (125k). El día 4 de mayo, revisé la oferta, también por escrito. El 10 de mayo recibí una llamada de la inmobiliaria anunciando que la propietaria había aceptado esta oferta de 130k euros; me comentó que la propietaria querría haber pedido 132k, pero que "se había plantado" con ella y no me la transmitió. Inmediatamente activé la visita de una tasadora para ganar tiempo de cara a una solicitud de hipoteca. Para seguir el progreso de la situación, intercambiamos esa semana los mensajes de WhatsApp y el 17 de mayo  fui en persona a su agencia sin sacar nada claro ni haber cerrado la operación. Nunca llegó la firma de la propietaria a la reserva y me explicaron por mensaje que "un familiar" de la propietaria había comprado el piso después de todo. El contrato de señal no contiene una cláusula específica que limite la comercialización del piso mientras la oferta está en pie, más allá de la frase "De no llegar a formalizarse la misma en contrato privado en el plazo pactado por causas imputables al futuro comprador, éste perderá la cantidad entregada en concepto de daños y perjuicios, quedando resuelto de pleno derecho el presente compromiso, pudiendo esta Agencia disponer libremente de la vivienda reservada."  
La historia sigue porque mantuvimos el interés en el piso. Hicimos varias contraofertas, por 135k y 140k pero nunca tuvimos respuesta clara de la inmobiliaria, solo largas. La inmobiliaria nos contactó de nuevo el 12 de junio anunciando que el nuevo propietario (la venta tuvo lugar el 4 de junio, como nos enteramos después) había puesto el piso a la venta por 170k euros; de hecho, por 200k euros una vez reformado. Nosotros lo acabamos comprando, tras una nueva visita al piso el 15 de junio con un representante del nuevo propietario. Esta reserva fue aceptada el 16 de junio y firmamos las arras el 21 de junio. Firmamos la compra el 6 de agosto por 160k. La interacción con la primera inmobiliaria cesó en estas fechas, más allá de que nos devolvieron la señal (1000 euros) en agosto.
En las semanas posteriores, nos enteramos de que el nuevo propietario, el "familiar" resultó ser una SL creada en marzo del 2021 y cuyo administrador es un ucraniano que además organiza reformas de pisos. Además, la primera inmobiliaria "conocía bien" al nuevo propietario (o a su representante). Asimismo, al recibir los detalles de la liquidación de impuestos de la compraventa del 4 de junio, de cara a nuestra propia compraventa, nos enteramos de que el importe de la compraventa del 4 de junio había sido de 130k euros, el mismo importe que nosotros habíamos ofrecido el 4 de mayo.
Entre tanto, también he contactado con la propietaria original, la que lo vendió el 4 de junio. Me explicó que había recibido una oferta de 125k (nuestra, supongo, estoy pendiente de que me lo confirme), que ella había rechazado y que tuvo dos de 130k, según le transmitió la inmobiliaria. Ante la disyuntiva, dejó elegir a la inmobiliaria, porque "ellos no veían espacio para mejorarlas". La semana del 10 de mayo, mientras me decían que estaban esperando la firma de la propietaria, iban preparando la firma del contrato de arras, que tuvo lugar el 17 de mayo, el mismo día que fui a verles en persona. El 18 de mayo, tras explicarme lo del "familiar", le pidieron a la propietaria que, si por un casual la contactaba, respaldara la versión del "familiar" porque, "cuando hay dos interesados en un piso, uno pierde y esta es la versión que menos duele".
Aún siendo la información que tenemos bastante fragmentaria, como no puede ser menos, tenemos la certeza moral de que la inmobiliaria actuó de acuerdo con la SL que compró el piso y que en el proceso pusieron trabas a la transmisión o aceptación de nuestra oferta y de nuestro interés en general. Al hacerlo, habrían causado un daño grave a la vendedora original y también a nosotros. 
La duda que tengo es si hay un caso legal por daños y perjuicios con la inmobiliaria, si el caso lo tiene la vendedora original, si lo tenemos ambos, o si ninguno lo tiene ni tampoco hay visos de montarlo con la información que falte y que se pueda obtener. Sólo disponemos de Whatsapps y de algunos correos con documentos. Estamos recopilando información y sugerencias de cualquier tipo son bienvenidas.
#2

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

La duda que tengo es si hay un caso legal por daños y perjuicios con la inmobiliaria, si el caso lo tiene la vendedora original, si lo tenemos ambos, o si ninguno lo tiene ni tampoco hay visos de montarlo con la información que falte y que se pueda obtener.
No veo qué puede argumentar la propietaria original si ella se llevaba lo mismo independientemente de si compraba la SL o tú.
Además, afirmas que la inmobiliaria le dejó escoger a la propietaria a quien quería vender y fue ella la que no quiso mojarse.

El contrato de señal no contiene una cláusula específica que limite la comercialización del piso mientras la oferta está en pie
En tal caso, no creo que la venta a la SL fuese algo ilegal.
Además, si la inmobiliaria dejó escoger a la propietaria a quien quería vender, no creo que hubiese mala fe por parte de la inmobiliaria tampoco.

Tiene pinta que simplemente tuvisete mala suerte y que la SL se llevó el gato al agua.
#3

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Vaya texto, para argumentar que se han depositado 1.000 € de señal, has intentado apretar al máximo, y te ha salido mal. Punto.

El resto es buscarle tres pies al gato.

En el próximo piso, tendrás que afinar más, que no se te adelanten, y dejar una señal en condiciones.

Suerte!

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#4

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

No olvidemos que ha pagado 160k por un piso que estaba a la venta originalmente por 150k.

Que la inmobiliaria y el ucraniano estaban compinchados ni cotiza en betfair. Ahora, tener la certeza moral de cara a un juicio sirve de nada y menos.

O lo pruebas, o te aguantas.

Este es un pais de chorizos y a tu edad ya lo deberias saber. En la inmobiliaria te vieron con muchas ganas y de hecho has acabado pagando 30k mas.

Moraleja: la proxima vez firmas arras. Y no tasas sin firmas arras.

Saludos


#5

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Gracias por la respuesta. Respecto a la SL, pinta que era alguien conocido por la propia inmobiliaria, y que esta le hizo un favor impidiendo una negociación sobre el precio conmigo. La inmobiliaria "se plantó" (palabras textuales) cuando la propietaria le pidió que yo subiera la oferta y no me transmitió esta petición, que yo habría aceptado sin dudarlo. En resumen, no entraron en una negociación o subasta entre los dos posibles compradores, reduciendo en el proceso lo que habría recibido la propietaria.
#6

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Gracias y siento el rollo que solté. No sé si resumiría la situación como haces, pero bueno, tiene sentido. Cierto es que intenté apretar, pero es que de hecho la propia inmobiliaria me animó a hacerlo: el día de la primera oferta yo iba con la idea de ofrecer 130k y fueron ellos los que propusieron sobre la mesa una cantidad en torno a 125k. Además de ello, me aseguraron que no había nadie más interesado en el piso y que la negociación iba muy lenta porque la propietaria era mayor y no estaba muy ducha en comunicación electrónica. Y por último, me dijeron que se habían plantado con la propietaria y no me habían querido transmitir una contraoferta suya. Hubo un elemento de avaricia por mi parte, sin duda, pero dada la situación creo que era razonable negociar el precio.
Respecto a la señal, no tengo mucha experiencia en el tema y acepté la cantidad que me propusieron, 1000 euros. Ni me planteé proponer algo mayor, no habría tenido problema en ponerlo sobre la mesa. De hecho, según ellos era la única persona que había pagado una señal. ¿Qué cantidad habría sido más razonable?
#7

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Todo lo que planteas esta muy bien.

Lo único que intento trasladar, es que cuando estás en negociación, tienes que ser consciente de que otro postor puede aparecer en cualquier momento, y aceptarlo cómo parte del juego. No patalear. ni tirarte al suelo maldiciendo, cómo los jugadores de futbol.

Ni siquiera tiene que ser un tema económico, yo personalmente he preferido vender activos con poca diferencia de precio, a personas con los que sabía que la operación iba a ser limpia. 
Por ejemplo, seguramente será tu falta de experiencia, pero sin acritud, con personas que le buscan tres pies al gato,  y la revisión de la lectura de la última palabra escrita, prefiero no tener trato.
Ahorrarse problemas, es salud.

Puedes dejar la señal que quieras, pero lo normal para que te tomen en serio, es un  mínimo del 5% del activo. Si quieres redondea a 5.000 € en tu caso.

Al margen del porcentaje de la señal, yo suelo valorar el interés que me produce la finca.
Si me interesa mucho, dejo el máximo de señal posible.
Dejando 7.000 € por ejemplo, solo pueden pasar dos cosas.
- 1.- Adjudicarme el activo.
- 2.- Que otro comprador se lo quede, y embolsarme 7.000 € limpios, en 1 -2 meses que dure esta negociación como mucho. 

Suerte!


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#8

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Es que yo lo que acabo de seguir sin entender, es cómo se han acabado pagando los 160.000 €...

Te han hecho un juego de manos, pero de manual.
Te honra confesarlo, pero es que yo si fuese el ukraniano, ni lo hubiese intentando, porque no podría imaginar, que me lo acabarías comprando, a mí mismo, y más caro aún...

Bueno. El caso es que reclamar, no hay nada que reclamar.
Ellos se te han adelantado, y para más inri, después tú les has recomprado.

Tranquilo, todos aprendemos, y todos cometemos fallos! :)

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#9

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Visto el aspecto económico, claro está que algún fallo cometí. Bueno, más que uno, claro está 😃 Al principio por negociar a la baja y al final por haber mostrado todas mis cartas, incluyendo una cierta desesperación por comprar.
#10

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Se me escapa una cosa en lo que dices, y es lo de embolsarse los 7000 euros en caso de que otro comprador se lo lleve. Disculpa la ignorancia, pero ¿funciona como las arras, que se devuelven dobladas en caso de no salir la operación por causas imputables al vendedor? Supongo que será así, solo en el caso de que el contrato de reserva lo estipule de esa manera.
#11

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Eso es así, en cualquier relación empresarial, en cuanto se acuerda una Promesa de compra.
Da igual que compres un estanco, un piso, un traspaso, o un negocio de cualquier tipo.

Se le puede poner el nombre que se quiera, pero ejemplarizando en palabras sencillas:
(En el caso de los pisos, el más habitual es "arras")

Llegamos a un acuerdo en venderte algo.
- Tú te arrepientes, pues pierdes la señal.
-  Yo me arrepiento, pues te devuelvo la señal doblada.

PD - Al igual que no tomo en serio, al comprador que pretende depositar sólo 1.000 € de señal,  ni siquiera aceptaría 3.000 €.
Tampoco tomo en serio, al vendedor que me aceptase,  que sólo le señalice en 1.000 €. 
Eso sólo quiere decir, que El va a seguir enseñando y ofreciendo el activo, pues el riesgo máximo que asume, son 2.000 €
Es facílisimo que otro interesado, asuma esos 2.000 €, lo que es conocido cómo "Asumir Arras"

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#12

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Ah, aquí nunca llegamos a la aceptación escrita de la oferta, se quedó en algo verbal que nunca se concretó. Yo habría firmado las arras por un 10% del importe al día siguiente de hacer la oferta, si por mí hubiera sido.
#13

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

La "verbalidad" yo personalmente no la contemplo, en ningún tipo de trato.

De considerar conversaciones previas, sé que son sólo palabras en el aire, en propuesta a encaminar o no, la situación.
Cualquier persona con mínima experiencia, sabe que son únicamente conversaciones previas,  y proponer por alguna de las Partes, los citados 1.000 €, puede considerarse sólo cómo dos cosas:
- Una falta de experiencia por parte de la Parte contraria.
- Una falta de Respeto, que acompaña a beneficiarse de la Parte Contraria.

Lo que es seguro, es que de ahí se debe evitar tener la mínima certeza, que de ahí vaya a salir nada.

Aquí todo el mundo tiene Palabra, hasta que deja de tenerla.....
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También es verdad, y no por hacer de abogado del diablo de las inmobiliarias, con las posturas y gente que le busca tres pies al gato, al final ceden en aceptar 1.000 €, porque hay compradores noveles (inmensa mayoria en el retail), que son para darles de comer aparte.
Y les cuesta que aporten una cantidad mínima en arras, y el de la inmobiliaria, lo que intenta es cerrar la operación, a cualquier precio.
 Personalmente pienso que no es recomendable, pero les entiendo. 

Yo mismo he rechazado muchos potenciales compradores, que no eran capaces de depositar un mínimo de señal o arras, por desconfianzas miles.
Ante esa situación, prefiero no tomar nada. Si se empiezan con desconfianzas gratuitas, luego todo son pesadillas. 
Operaciones limpias, y para eso tienes que tratar con gente razonable.

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#14

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

 No olvidemos que ha pagado 160k por un piso que estaba a la venta originalmente por 150k. 
Si, esto cuesta entender, y tiene que doler.
Bastante padece, para hacer leña del arbol caído.

Buen bautismo de fuego ha tenido. 

Seguro que la próxima le saldrá mejor, todos cometimos errores.

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#15

Re: ¿Daños y perjuicios por agencia inmobiliaria?

Gracias por no querer hacer leña del árbol caído. 😔
También encuentro relevante que hice dos contraofertas, de 135k y 140k, en los días que pensaba que la venta era a un familiar, no a la SL que resultó ser al final, y que estas contraofertas nunca llegaron a la propietaria, que se quedó por lo tanto con sus 130k. Y la inmobiliaria con sus 7.5k de comisión, claro.