Vender casa ahora. Vivir de alquiler durante 2 años y comprar dentro de 2 años más barato

Hola,

Os cuento la operación entre manos de mi hermano para ver qué os parece y si lo veis viable y recomendable.

Vivienda comprada en Madrid en el 2015, VPO. Precio compra “oficial” 100.000€ (aunque realmente la compró por mucho más...fue una adhesión a la cooperativa 1 año antes a un particular y tuvo que dar una gran aporte económico bajo cuerda...., ya sabéis...) Hipoteca a 20 años, pero ha ido amortizando durante varios años y solo le quedan unos 10.000€ de hipoteca.

Está pensando en vender la vivienda ahora descalificándola. El ha recibido ayudas por un importe que rondan los 18.000€ que tendría que devolver al descalificar la vivienda. A esos 18.000€ habría que sumar los intereses con lo cual se pone en unos 25.200 € aprox a devolver (7.200€ aprox de intereses que a un 4% aprox durante 10 años, sale 720€ al mes que x 10 años son los 7.200€) La vivienda hizo una reforma integral hace 2 años y se gastó unos 20.000 en ella, la casa está muy bonita pero es pequeña para 4 personas que viven en ella.

Aproximadamente las viviendas que están por la zona y características similares (libres o vpo descalificadas) se estaban vendiendo en 2019 por unos 250.000-260.000€ aproximadamente, siendo realista y con esto del COVID....creemos que ha habido una rebaja y se podría vender por unos 230.000-240.000€. Vamos a poner 230.000€.

La idea es vender ahora, irse de alquiler 2 años y luego en 2 años comprar. Quiere vender ahora, coger señal de arras, y entre que se descalifica y tal hacer escrituras y entrega de llaves lo más lejano posible, no se si es posible en 6-7 meses o lo maximo, depende también del comprador (nos vamos a enero 2021 casi) y luego a los 2 años o antes (preveyendo una bajada del 20-30% aprox en la vivienda por el COVID) comprar otra vivienda mejor, más grande, con piscina y en otra zona que en el año 2019 se estaban vendiendo por 400.000-420.000€ y que creyendo que bajarán en 2-3 años ese 20-30% aprox, comprarla en unos 290.000-330.000€. Vamos a poner 320.000€.

Con estas cuentas la operación nos sale;

    TOTAL COMPRA CASA NUEVA.........- 173.000€ (a día de hoy tiene ahorrado 60.000€ y cree que puede ahorrar 10.000€ al año aún estando de alquiler por lo que se plantaría con unos 80.000€ ahorrados en dos años para compra casa nueva y le quedaría una hipoteca de unos 93.000€)

Lo de comprar la casa antes de 2 años es por no pagar a hacienda un pastizal.

¿Cómo veis esta posibilidad? 

La idea es comprar un piso en el año 2022-2023 por unos 320.000€ que en el 2019 costaba 420.000€.

Le echa para atrás el devolver ayudas (más que las ayudas) los 7.200€ de intereses que de haber sabido eso de los intereses quizá no hubiera pedido ayudas.

Tenemos dudas si hemos calculado los costes de los intereses de las ayudas y el pago de la plusvalía, no se si es correcto, como lo veis?

No se si se nos escapa algún dato o importe que no hemos tenido en cuenta

Luego tiene otro pensamiento si todo esto anterior no fuera viable, que es no vender la casa, y dentro de 2-3 años alquilarla (ahorrarse los 25.200€ de devolución de ayudas) y el irse de alquiler a una casa mejor o incluso si fuera viable comprar y con el dinero del alquiler ir pagando la nueva hipoteca (precio de casa de 320.000€ + 30.000€ de gastos - 90.000 € que tendrá ahorrados,  se queda en unos 260.000€ aprox de hipoteca)

Dentro 15 años más (en el 2035) la vivienda actual se descalifica sola y no habría un devolver las ayudas, pero a sa bar donde estamos y como en 15 años!!

Alguna opinión? Lo veis factible o veis un riesgo toda esta operación?

Gracias de antemano 

Por sonar suena bien pero si comento veo que ese plan hace aguas por todas partes.

Como preguntarás donde te voy comentando.

1- muchísima gente no va a aceptar una escrituracion a 6 o 7 meses. Vamos si a mi me lo proponen me daría la risa floja.

2- igual que estimas tu caidas del mercado la gente estima lo mismo si te la compro ahora en 230 porque no comprarla en 2021 en 210.

3- no se donde compras no me meteré en los gastos. La plusvalía la puedes calcular y el pastizal bajo cuerda siempre cuenta.

4- la caída del mercado de un 30% en dos años de donde la habéis sacado. 

Hola! 

Gracias por dar tu opinión. 

Intento comentar tus puntos. 

1.- Imagino que habrá gente que por alguna circunstancia le pueda venir bien por ahorre o por lo que sea, pero la mayoría quiere comprar piso y tenerlo al día siguiente. Tampoco habría problemas en bajar esos meses y dar el piso en 2-3 meses o lo que fuera, aunque siempre se quiere cursé en salud sobre todo por la descalificación que se puede tardar quizá 3 o 4 meses si se alarga. 

2.- Totalmente de acuerdo igual que lo pienso yo lo pensarán muchos. La idea es un poco jugar a quien realmente le urga comprar por algún motivo, se case, tenga hijos, no se.... También habrá gente que crea que no bajen tanto o aunque bajen pero si le gusta el piso y necesita comprar ya... 

3.- No entiendo mucho este punto. Comprar sería en Madrid, el la periferia si te refieres a eso. En el punto de plusvalía estamos bastante perdido y realmente no se cuanto deberíamos de pagar teniendo en cuenta que la idea es comprar de nuevo casa antes de los 2 años que creo que influye. No? Estamos un poco perdidos.... 

4.- La caída del 30% en dos años... Pues suposición, de lo que se lee, se comenta, unos dicen que bajará un 15, otros uno 20, otros un 30, otros dicen que hasta un 40 o 45% puede llegar..... Todo son cábalas y nadie sabe ni sabrá qué % bajarán ni cuántos años habrá que esperar para ver el punto máximo de bajada. 

La verdad que la zona donde está el piso está bien. Es un barrio grande de unos 15 años de antigüedad, con tren, metro, zonas verdes y suele haber poca oferta y las casas que están en precio se suelen vender rápido ya que es un sitio apetecible para vivir. Y el piso en sí está muy bien, buenas vistas, piso con reforma y muchas mejoras... De lo poco que hay en idealista por la zona sería de lo mejor en acabados (pero no tiene terraza por ejemplo) 

Entonces verías mal la opción de vender ahora porque crees que será difícil? Mejor esperar unos años? Ves interesante el tema de seguir viviendo 2 o 3 años y luego quizá cuando estén más baratos los pisos comprar y alquilar el que tiene y ahorrar todo el tema de las ayudas que es un pico? 

Saludos 

A mi me parece que puede tener riesgos para tu hermano pues no sé si la vivienda que quiere vender, aunque la descalifique,la seguirían tasando por precioemáximo de módulo con lo cual tendría problemas al querer venderla por bastante mas y también porque es impredecible saber que va a pasar con el precio de esas viviendas tan demandadas como la que quiere ahora,posiblemente no haya a la venta o no bajen tanto.
Si se le ha quedado pequeña que la venda ,a precio oficial o algo superior si descalifica,o alquile y compre otra pero sin estar mientras de alquiler porque puede que se mantuviera de alquiler mas allá de los 2 años que tiene para reinvertir.

La plusvalía municipal se calcula desde madrid.org con el día de compra y el de venta y teniendo a mano el justificante del ibi para ver el valor catastral.

Creo que en 2023 los pisos estarán más caros que en 2019.

Intentaría ahora comprar vivienda ya que es buen momento para negociar.

No haría planes a 3 años para comprar una casa a buen precio. 

Saludos

Yo no vendería. Pagaría lo que queda de hipoteca, que es poco y parece que le está costando poco pagarlo. A partir de ese momento ahorrar para la entrada es sencillisimo, dado que no tiene gastos de hipoteca. Y con esos 60000 que ya tiene ahorrados y algo más que ahorre buscaría un piso que me gustara, al que intentaría bajar el precio todo lo posible, y una hipoteca al 90% del nuevo piso. Desconozco la normativa de alquiler de VPO, así que no entro ahí, pero buscaría alquilarlo si es posible. Y a vivir. 

Incluso si se quiere cambiar ya: mirar si se puede alquilar el piso en el que vive sin devolver ayudas. En ese caso, alquilarlo. Irse de alquiler a un piso que le guste. Ahorrar para la entrada. Buscar para comprar un piso que le guste. 

Saludos 

Buenas, gracias por opinar.

Al descalificarla si la puede vender a precio como si fuera libre. Tenían que pasar 10 años para la venta y ya han pasado, lo ha hecho algún vecino de la comunidad y no ha habido mayor problema excepto todo el papeleo y rollo que hay que hacer para descalificarla que por lo visto es entretenido....

También tiene miedo por si desde que la vende y antes de los 2 años no puede comprar una casa que realmente le guste, que cumpla sus necesidades y esté más de esos 2 años de alquiler y encima hacienda le pegue el estacazo por no comprar en esos 2 años, vamos que lo que gana ahora lo puede perder luego con hacienda.... 

Creo que viviendas como las que quiere el habrá en un futuro, quizá menos que ahora, pero creo que habrá. Siempre hay cambio de planes, herencias, divorcios, necesidades económicas... Y creo que siempre aunque en menor medida hay viviendas en todos los sitos. 



Es difícil predecir el futuro, esta operación tiene sus riesgos. 

Buenas,

Gracias por lo de como poder mirar la plusvalía, investigaremos... 

Creo que en 2023 estarán más baratos que ahora, pero quizá algo más caro que en 2022. Es opinión personal por lo que se lee, se escucha como está la situación. Parece que 2020 bajarán, están bajando, 2021 creo que también bajarán, puede que 2022 siga bajando o se estanque un poco la cosa y en 2023 empiece a subir pero no creo que suba como para que haya precios superiores que en 2020 post covid o similar al año 2019.

Todo es una suposición, nadie sabe a ciencia cierta. 

Lo de comprar ahora es otra opción si se encuentra un piso económico de los que hablaba, pero a día de hoy los que tenían pisos de 400.000 no lo han bajado a 300.000, siguen aguantando a ese precio y alguno quizá le ha bajado 5.000 o 10.000€. Como es normal la gente es reacia a bajar así de primeras. 

Hola y gracias por comentar! 

A día de hoy si puede alquilar oficialmente la casa sin devolver ayudas al pasar más de 10 años desde la compra. La puede alquilar a un 7% anual de lo que costaría la venta a precio de módulo oficial, en resumidas cuentas el máximo de alquiler de la vivienda actual con las 2 plazas de garaje estaría en unos 850€ (lo cual lo veo bien, ya que viviendas libres por la zona se alquilan a 950 o 975€ máximo) 

De hecho la venta de esa casa a precio de módulo oficial sin descalificar y sin devolver ayudas estaría a día de hoy con ese 7% máximo en unos 145.000€ (85.000€ menos que si se vende libre a día de hoy con el pensamiento de los 230.000€) 

La hipoteca actual la paga holgadamente, no llega ni a 200€ de cuota mensual, de hecho se la podría quitar y cancelar ya con lo que tiene ahorradosl, así que no tiene problema por ese sentido. 

Lo que no vería viable es lo que dices de..... "Incluso si se quiere cambiar ya: mirar si se puede alquilar el piso en el que vive sin devolver ayudas. En ese caso, alquilarlo. Irse de alquiler a un piso que le guste. Ahorrar para la entrada. Buscar para comprar un piso que le guste".... Creo que esa opción no es buena, alquilar su piso ahora e irse de alquiler algún año (mientras que está de alquiler dejaría de ahorrar más dinero que si está viviendo en su casa) y comprar en 2 años o cuando fuera..... En todo caso podría ser viable y lo estamos valorando de que ahorre ahora lo máximo posible y que en 2 años o 3 o cuando vea una buena oportunidad compre y en ese momento alquilar el suyo (creo que podría ser lo más acertado de todo poniendo en una balanza pros, contras e incertidumbre) 

Quiero decir que aunque es una vpp el no compró a precio de vpo, 1 año o unos meses antes de entregar esa vivienda el pagó una cantidad importante, unos 90.000€ a fondo perdido... Para estar dentro de la cooperativa a una persona que había comprado años atrás. Así que entre lo oficial y lo no oficial la casa le saldría por unos 190.000€, que lo gastado en reforma y mejoras y si ahora lo vende por 230.000€ saldría casi lo comido por lo servido, no es alguien de los que se aprovecha del tema de vpo, de él ya se aprovecharon.... 

Saludos 

Vender una vivienda y comprar otra requiere muchos gastos e impuestos. Tu hermano debe tener claro cual es el punto en el que sale ganando contando con la bajada que se predice de la vivienda, es decir, a partir de que punto de bajada le interesa la operación.

Dicho esto, el mercado inmobiliario es muy heterogéneo y desigual. Los precios en una misma ciudad, barrio o incluso en la misma calle pueden ser muy diferentes por diversos motivos. Puede que haya viviendas que bajen más que la media, estén en la misma bajada que la media, o puede que ni siquiera bajen. No se que tipo de vivienda quiere tu hermano, pero vendría bien analizar que han hecho ese tipo de vivienda durante los años pasados para saber si estará en la media, por debajo o por encima, que prevés que pueda hacer en el futuro y cual es la oferta y demanda.

Te pongo un ejemplo extremo para que veas a lo que me refiero. En la crisis pasada hubo viviendas en Madrid que mantuvieron el precio o que bajaron en muy poca medida y hay viviendas en pueblos de Toledo cercanos a Madrid que todavía no valen ni la mitad de lo que valían en 2007 y es probable que en su vida útil vuelvan a valer lo mismo que en 2007. De media la vivienda en la crisis pasada bajo mucho pero en el caso de la vivienda en Madrid bajo mucho menos que la media y en el caso de la vivienda en Toledo bajó mucho más que la media.

Yo tendría mucho cuidado y me pensaría mucho la operación porque si el piso que quiere vale 400k ahora, en vez de bajar a 320k se mantiene o pasara a valer 410k la operación no sería tan buena.

Te doy la opción de estar de alquiler un tiempo porque es muy incómodo estar en una casa que se ha quedado pequeña. En cualquier caso con esto que comentas yo no vendería. Yo iría buscando un piso que me gustara. Negociaría el precio del nuevo piso, buscaría una hipoteca al 90 o incluso al 100%, puede poner el piso actual como aval, me iría al piso nuevo y alquilaria el que ya tiene. Buscaría con calma, hasta encontrar algo que me encajara tanto de tipo de vivienda como de precio. Y ya está. Los cálculos que hacéis de precios según covid, pues si, es posible que baje algo pero no sabes cuando ni donde ni cuanto, así que no contaría con que un piso que hoy vale 40000 va a quedar en 320000. Puede que si o puede que no, la cuestión es que el de 400000 lo puede pagar, así que no es una mala situación. Tiene ya un piso (considero que esa hipoteca esta pagada, dado que tiene ahorros para cancelarla mañana si quiere)  y se puede permitir la hipoteca del que quiere. Perfecto. La venta por lo que cuentas implica perder un 10% de valor del piso actual, así que intentaría no hacerlo, y preferiría alquilarlo, que no pierde ese dinero.60000 euros son el 15% de 400000. Ajustando un pelín el precio de compra y las condiciones de la hipoteca se lo puede permitir. Si además alquila el piso que tiene, con lo cual cubre gastos del que ya tiene y saca algo, todavía más fácil pagar la hipoteca del segundo. Y cuando pasen los años que queden para que se descalifique el primero como VPO se plantea si vender y cancelar la hipoteca del segundo o seguir alquilandolo. 

Saludos 

Siempre hay riesgos, pero el planteamiento general no parece malo.

Si tienes un beneficio latente en un piso VPO y tienes que esperar tantos años para descalificarlo, o pagar ahora para poder venderlo como vivienda libre, no parece mala opción pagar, ya que los precios están en máximos de 7 años, y están empezando a bajar.

Sobre plantear un firma de aquí a 6 meses, yo lo he planteado y además como comprador. A un comprador le puede interesar firmar en 6 meses si sabe que la operación no se caerá (por ejemplo, va a pagar efectivo) y le interesa usar ese dinero durante 6 meses. 

Sobre los precios de los pisos, yo creo que seguirán bajando. Hay locales que han estado cerrados meses, y que incluso cuando reabran van a facturar muy poco. Esto no se va notar en los precios de forma inmediata, pero de aquí a un año, año y medio, va a empezar a notarse. El mercado inmobiliario tiene sus ritmos, como todo, y es muy lento por definición. Muchos pequeños empresarios tienen que avalar con sus inmuebles los préstamos y la financiación que reciben para sus negocios, y no van a poder pagar, con lo cual empezarán los embargos y las ejecuciones hipotecarias.

Saludos

 

Hola y gracias por las impresiones.

El piso que quiere es un buen ático que no suele haber muchos por la zona, y los que hay no los suelen soltar o los sueltan a precio elevado si son buenos, o meterse en un chalet, de esos si hay más y siempre hay algo de oferta y demanda. Esos chalet con el boom del 2007-2008 se pusieron rondando los 570.000-600.000-630.000€, luego en la crisis cuando todo estaba más bajo en 2014-2015 se podrían conseguir los mismos quizá por 300.000-320.000-350.000€ aprox

El piso que quiere vender con el boom del 2007-2008 se vendían por unos 350.000-380.000€ aprox lo que en 2019 valdría 250.000-260.000€ y ahora 2020 postcovid unos 10.000-20.000€ menos quizás.

La verdad que como dices si que tiene riesgos y le puede salir bien la jugada, pero también mal....pero el que no arriesga no gan, dicen... 




 

Buenas,

Si, nadie garantiza que en 2 años esa casa valga lo que se cree. 

Lo de estar un tiempo de alquiler sin vender su piso casi que no lo ve porque cree que ahí perdería o ahorraría menos dinero. 

El alquilar la casa que tiene ahora si que lo valora y con eso va pagando parte de la hipoteca de la nueva cada de los 400.000€ que cueste ahora o los 300 mil y pico que cueste quizá en unos años. Eso tendría una cosa buena y otra cosa mala.

Lo bueno de eso  que tendría 2 propiedades, aumentaría patrimonio, podría vender esa casa vpo dentro de 15 años ya descalificada sin devolver ayudas o a malas si le viene mal dadas venderla por lo que esté el marcado y pagando más ayudas de lo que pagaría hoy ya que los intereses de esas ayudas van creciendo...pero tendría liquidez. 

Lo malo que así de primeras si la idea no es vender la otra casa, es que te obligas de momento a una hipoteca de 30 años de importe 350.000€ aprox  (cuando de la otra forma si vende tendría hipoteca oeweñuels de quizá 50.000€ que si se le da bien se la puede quitar en 4 o 5 años) también trabajo extra de tener una casa alquilada con el jaleo que quizá le pueda dar. 

Todo según se mire tiene sus pros y contras 

Gracias por comentar y dar tu opinión Juan! 

Creo que eres el único que lo ve más o menos viable y recomendable hacerlo ahora de los que han comentado en este post. 

Yo al principio sí que lo veía como tu, recomendable y una buena operación. Vender caro o ahora y comprar barato en 2 años. Pero parece que cada vez lo voy viendo algo más oscuro todo..... Entiendo que aunque hoy valdrán más las casas que en 2021 y 2022, el poner ahora una casa a la venta te tienes que hartar de recibir visitas para oler y ver tu casa y muchos hacer ofertas ridículas y absurdas, pero es lo que va a tocar este tiempo yo creo, gente haciendo ofertas muy a la baja para pillar alguna ganga, que entre otras es entendible.

Y muchos pensarán como tú y  yo, no comprar ahora bajo ganga (hacer oferta ridícula para ver si cuela y entonces compro) o esperar 1 o 2 años a que baje de verdad ese presumible 15-20-25-30% o lo que fuera y comprar.

Creo que bajo gangas que las habrá, pero habrá poca venta.

Pienso también igual que tu, muchas empresas aún no han aborto, otras ya no lo harán y algunas tendrán pérdidas y todo eso hace que algunas viviendas se vendan un poco a la desesperada para salvar sus negocios.