¿Buscas hipoteca variable? Por qué la TAE ya no te sirve para comparar los préstamos

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¿Buscas hipoteca variable? Por qué la TAE ya no te sirve para comparar los préstamos
Tasa Anual Equivalente. TAE. Unas siglas que se repiten en los escaparates bancarios y en la publicidad de las hipotecas de la banca, en un momento de enorme competencia en el sector que obliga al futuro comprador de una vivienda a comparar entre multitud de préstamos de distintas entidades.
En concreto, la TAE es un porcentaje que indica el coste efectivo de una hipoteca a partir de diversos cálculos en los que se tienen en cuenta el tipo de interés nominal (TIN), las comisiones y los gastos del préstamo o la frecuencia de los pagos. Desde BBVA recuerdan que no forman parte del cálculo algunos costes como los de notaría o estudio, pero sí los de tasación y los impuestos asociados (el de actos jurídicos documentados –AJD-, por ejemplo). Por este motivo hay entidades que ofrecen un TIN muy bajo y una TAE más elevada por las vinculaciones y comisiones que aplica cada entidad.
Bajo esta premisa, la TAE ha sido siempre un indicador que se ha tenido en cuenta a la hora de elegir una hipoteca. Sin embargo, no debe ser la única guía para el comprador. Y mucho menos en el caso de las hipotecas variables, que suelen presentar un tipo de interés fijo durante el primer año (tipo inicial) y un interés variable posterior referenciado, por lo general, al euríbor a 12 meses.
PIERDE SU UTILIDAD
Además de la dificultad para ‘acertar’ la TAE exacta del préstamo por estar vinculada a un indicador que variará a lo largo del tiempo, la nueva ley del crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019, también ha restado atractivo a esta tasa como elemento para comparar entre los distintos préstamos variables. En concreto, la normativa que rige el mercado establece que, para este tipo de préstamos, la TAE debe calcularse bajo el supuesto de que su interés inicial se aplica durante toda la vida de la hipoteca.
Es decir, el cliente no va a encontrar en la TAE una guía del precio total de la hipoteca, pues al calcularse con el tipo fijo inicial, ya no incluye el interés (euríbor más diferencial) que se aplica después. Desde el comparador financiero Helpmycash.com ponen un ejemplo práctico: una hipoteca variable con un interés del 2% el primer año y de euríbor más 1% los siguientes. “Con la nueva fórmula establecida en la ley, la TAE del préstamo se calcula teniendo en cuenta que el 2% se aplica en todo el plazo, por lo que a diferencia de lo que ocurría antes del cambio de regulación, la TAE no refleja cuánto costaría la hipoteca si se le aplicara el interés de euríbor más 1% pasados los primeros 12 meses”.
Al no tener en cuenta ese interés a partir del segundo año, la TAE ha perdido su utilidad a la hora de comparar préstamos variables. Según explican desde el comparador financiero, el nuevo cálculo provoca incluso que el interés de algunas hipotecas aparezca “inflado”, llegando a ser incluso más elevado que el de los préstamos fijos de un mismo banco. Es el caso de Coinc, con una hipoteca variable al 1,89% el primer año y a euríbor más 1,10% a partir de entonces. La TAE del préstamo a 25 años es del 2,14%, mientras que la de la hipoteca fija al mismo plazo es del 1,99%.
LOS DIFERENCIALES MÁS BAJOS
Con este nuevo panorama, fijarse en el diferencial que hay que pagar a partir del segundo año sigue siendo clave para seleccionar entre las distintas ofertas del mercado. En este sentido, y frente a las ligeras subidas registradas en los últimos meses en el sector, existen entidades que mantienen competitivos diferenciales incluso por debajo del 0,9%.
La más atractiva del mercado es la hipoteca variable de MyInvestor para financiar hasta el 70% de la vivienda si el préstamo se firma por subrogación desde otra entidad. Para estos casos, la entidad oferta un tipo de interés del 1,19% el primer año, que baja a euríbor más 0,89% a partir del segundo, sin necesidad de contratar productos extra ni de domiciliar la nómina. Esta hipoteca tampoco tiene comisión de estudio, apertura o cancelación. Eso sí, solo está destinada a ingresos netos superiores a los 4.000 euros mensuales (individual o la suma). En el caso de una nueva contratación (que no sea por subrogación), el tipo fijo inicial del primer año es del 1,79%.
MÁS VINCULACIÓN
El cliente puede encontrar más préstamos variables con diferenciales por debajo del 0,9%, pero cumpliendo con más requisitos de vinculación. Es el caso de la hipoteca inteligente de EVO, que ofrece un euríbor más 0,99% el primer año, euríbor más 0,89% del segundo al quinto, euríbor más 0,79% del sexto al décimo y euríbor más 0,69% a partir de entonces. Estos tipos están bonificados por domiciliar la nómina en una cuenta de la entidad y contratar el seguro de hogar obligatorio. Si no, los tipos de interés pasan a euríbor más 1,19% el primer año y el resto euríbor más 1,09% a partir del segundo.
La hipoteca variable de Kutxabank también se puede contratar a partir de euríbor más 0,89% a partir del segundo año (1,45% fijo el primero).  La oferta está condicionada a la domiciliación de la nómina por un importe superior a 3.000 euros mensuales, además de una aportación a un plan de pensiones de la entidad igual o superior a 2.000 euros anuales. Kutxabank también exige la contratación de un seguro de hogar con el banco. Si no se cumplen las condiciones, el diferencial se elevará en un 1%.
Además de este tipo de requisitos de vinculación que pueden encarecer el coste final del préstamo, los clientes también deben tener en cuenta otros aspectos los plazos y las penalizaciones por la amortización anticipada de capital.
https://www.invertia.com/es/noticias/mis-finanzas/20200118/buscas-hipoteca-variable-por-que-la-tae-ya-no-te-sirve-para-comparar-los-prestamos-325067
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Así serán las hipotecas en 2020: el tipo fijo consolida su reinado y vuelve la comisión de apertura
Guerra de precios. Este año pasará a la historia por haber sido uno de los más propicios para contratar una hipoteca. La mayor protección para el cliente derivada de la nueva ley del crédito inmobiliario aprobada en junio y las constantes rebajas de precios por parte de las entidades han creado un escenario casi irrepetible para aquellos que se han lanzado a la compra de su vivienda este año.
De hecho, nunca antes se habían visto hipotecas tan baratas en el mercado, con un interés medio del 1,803% en noviembre, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Es cierto que después de dos años de continúas rebajas de precios algunas entidades han dado un giro en su estrategia, con subidas en las hipotecas fijas y algunas variables de Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank o ING. Bankia, por ejemplo, ha elevado el interés de su préstamo fijo del 2,08% al 2,16% TAE, mientras que BBVA lo ha situado en el 1,89% TAE, desde el 1,74% anterior. Sin embargo, los expertos anticipan un 2020 de máxima competencia que presionará, de nuevo, los precios a la baja.
Fuentes financieras explican que no todos estos movimientos al alza se deben a un encarecimiento de las ofertas. Por ejemplo, Abanca ya no asume los gastos de tasación, como hacían hasta ahora, mientras que en los préstamos fijos de Sabadell o Bankinter los clientes han visto cómo se encarecían los seguros vinculados al préstamo.
En el caso de las hipotecas variables, la subida sí ha venido precedida de una revisión al alza del euríbor, aunque solo haya sido de unas pocas décimas. También de los cambios en el cálculo de la TAE. Los expertos recuerdan que la ley hipotecaria establece en su Anexo II que si el contrato de crédito ofrece por un limitado diferentes tipos de interés, “se considerará que el interés y los gastos son los más elevados durante toda la vigencia del contrato de crédito”. Es decir, si una hipoteca tiene un interés fijo del 1,9% el primer año y de euríbor más 0,99% los siguientes, la TAE de la revisión anual debe calcularse como si el tipo del 1,9% se aplicara durante todo el plazo.
REVISIÓN PARA CERRAR Y EMPEZAR EL AÑO
Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador financiero Helpmycash.com, insiste además en que la subida de precios de las hipotecas suele darse a finales y a principios de cada año. “Las entidades se preparan así para iniciar una nueva guerra de precios en primavera”, indica el experto, que anticipa que a finales de marzo los clientes podrán aprovechar una nueva oleada de buenas ofertas en el sector, especialmente en los tipos fijos.
Esta tendencia será, precisamente, la que siga dominando los escaparates hipotecarios en 2020. Pese al ‘parón' que recientemente ha sufrido la formalización de hipotecas a tipo fijo, pasando de suponer el 43,7% de los nuevos créditos contratados en julio al 41,8% a cierre de agosto según los datos del INE, estos préstamos seguirán dominando las nuevas contrataciones el próximo año. “Todo dependerá de la evolución de los tipos de interés, pero si el escenario sigue igual, podríamos ver un cambio histórico en España donde se consolide un mercado con más hipotecas fijas que variables contratadas”, explica Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.com.
¿TIPO FIJO POR DEBAJO DEL 1%?
El experto no descarta, de hecho, que la banca se atreva con hipotecas a tipo fijo por debajo del 1%. “En países como Bélgica, donde hay más estabilidad económica y política ya hay ofertas con esos diferenciales”, señala Colombelli. A su juicio, en España no se han visto aún esas “ofertas hipercompetitivas” por el impacto en el sector de la aplicación de la ley del crédito inmobiliario, “que en otros países de Europa ya lleva años en vigor”, además de la inestabilidad política que retrasa las inversiones e incluso las operaciones de compra-venta.
Fuentes bancarias indican, no obstante, que será difícil que algún banco se atreva a dar ese paso de forma decidida. “Me costaría verlo… ya ganamos poco dinero con las hipotecas variables y una hipoteca fija por debajo del 1% implicaría ganar también poco a plazos más largos, de 15, 20 o 30 años”, explican. Eso sí, no descartan que algunas entidades lo hagan compensando con una mayor comisión de apertura e incluso retomando este coste que muchas habían eliminado en los últimos años. Las entidades también estudian sumar al préstamo más productos vinculados como seguros o planes de pensiones para dar acceso a las mejores condiciones de sus préstamos.
En cuanto a los primeros en moverse, Riera explica que “a partir de primavera habrá que mirar con lupa a las entidades que ya iniciaron guerras de precios anteriores como Bankinter o BBVA, además de a las entidades online como EVO, Openbank y MyInvestor”.
MENOS RENTABLES
La realidad es que los bancos seguirán ganando poco dinero con las hipotecas en 2020, con un euríbor que, según las previsiones del departamento de análisis de Bankinter, se situaría en su escenario central en el -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%), frente al -0,272% en el que despidió noviembre.
Aunque la tendencia sea al alza, los expertos coinciden en que los cambios en las hipotecas no serán radicales. En este sentido, y para los futuros compradores de vivienda, Simone Colombelli destaca que “las hipotecas fijas serán más interesantes en los plazos más largos, para hipotecas a 25 o 30 años, en los que el euríbor es más difícil de predecir, mientras que recomendamos variables o mixtas –especialmente si se puede amortizar el préstamo en los primeros años- para los préstamos a 10 o 15 años”.
https://www.invertia.com/es/noticias/banca/20191220/asi-seran-las-hipotecas-en-2020-el-tipo-fijo-consolida-su-reinado-y-vuelve-la-comision-de-apertura-320701
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