Si hay crisis, ¿bajaran los pisos?

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Para mi, muchos inmuebles, dejo fuera zonas muy específicas, corregirán las subidas de los últimos 3 años en cuanto llegue la próxima crisis, se seguirán vendiendo pisos pero en un mercado con mayor demanda que oferta, y lo creo por lo siguiente:

Empleo cada vez menos seguro y con pérdida de poder adquisitivo

Riesgo de inseguridad jurídica para una inversión de tan alto coste plazo, cambios de normativas locales, autonómicas y estatales, para alquiler, viviendas vacías, ... etcétera

Altos impuestos para la inversión en un bien que no siempre sube, calcular los impuestos y gastos fijos a pagar, teniendo en cuenta la inflación, hace que o compras en un sitio con alta demanda o no salgan los números, sobre todo por que si quieres vender para recuperar la liquidez, toca otra vez pasar por caja.

Generación milenial no se quiere “atar” a un piso. Su sueño, en muchos casos, ya no es familia con 2 hijos, piso en propiedad y segunda residencia en la playa.

Pirámide de población con forma de flecha, disminución, de los posibles clientes, exceso de stock de vivienda usada, sobre todo zonas de segundas residencias.

https://img2.rtve.es/im/4785221/?w=900

Te compro mucho de lo que comentas.

Lo del trabajo seguro +1

Seguridad juridica +1

Altos impuestos y mantenimiento +300

En grandes urbes corregira algo, pero tambien por otro lado, el saber que generación millenial y mucha gente este atada queriendo o sin querer a alquiler, hace que crea que la vivienda interesa mantenerse así.

Veremos que sucede, pero no espero en grandes urbes donde hay mucha demanda de alquiler que varie demasiado.

Goodiex muy interesante duda, aunque me temo que la respuesta ni es sencilla, ni es evidente. 

En la caida vivida entre el 2007 y el 2014-2015 se dieron una conjunción de factores, entre otros, subida de los tipos de interés (100% subida entre 2005/2008), perdida de empleos, altísimo nivel de endeudamiento, muerte del paradigma de la "revaloración infinita de los bienes raices", cierre del crédito por problemas de confianza/solvencia de los bancos, nula confianza en las perspectivas económicas de los compradores, aumento de tipos de interés, sobre oferta con las carteras de pisos embargados, incluso reducción de la población, todo ello "encadenado, mezclado y muy agitado"

Ahora la situación es diferente, ya no existe el paradigma de la revalorización perpetua, los tipos no parece que vayan a llegar al 6% que llegaron a estar en 2008, ni a corto, ni siquiera a medio plazo, el crédito no parece que vaya a cortarse como pasara en el 2010, sino al contrario, el caudal de pisos embargados a mercado, no apunta que vaya a dispararse (los bancos han aprendido las virtudes de la dosificación y el "empaquetado-y-venta" de las carteras).

Que puede haber corrección, pues es posible, de hecho probable y si me apuras sano, como en cualquier producto de precio libre, una corrección después de 4-5 años de incremento, es "lógico-sano-normal"

De todas formas hay que filtrar mucho lo que se publica, si vamos a los datos, por ejemplo ahora que nos bombardean con que desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria (ley que no gusta por cierto) en junio de este año hasta ahora, ha caido la venta de viviendas, pues resulta que con los datos de idealista en la mano : 

Cogiendo un mercado representativo como es Madrid Provincia, a finales de junio'19 había 60.259 pisos en venta y a día de hoy hay 59.144, es decir un 1,85% menos oferta

Y si cogemos Madrid Capital, como sub-mercado mas importante, hemos pasado de 27.541 viviendas en venta a finales de junio a 26.835 hoy, un 2,5% menos oferta 

y eso que según se publica han caido las ventas ... 

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/08/07/economia/1565161834_006646.html

https://www.expansion.com/economia/2019/08/07/5d4a7877e5fdeaef268b469a.html

https://www.lavanguardia.com/economia/20190807/463913285332/ley-hipotecaria-desploma-venta-pisos-junio.html

Y uno piensa, "Pues menos mal que han caido ..." 

¿qué porque el INE publica hace 7 días, (ojo 7 días) una caida del 19% y los principales periódicos "serios" del pais lo publican y amplifican a bulto, sin molestarse siquiera en desmenuzar y establecer un sesgo en lo que publican? 

Ni idea oye 

¿puede tener qué ver con lo bonito que suena para el gobierno decir que al mes de publicar la nueva Ley han conseguido pinchar la burbuja inmobiliaria que se había creado? 

¿puede tener que ver con que un titular que incluya "desploma" "ventas" y "pisos" pulsa la tecla del pánico del gran público y atrae lectores? 

¿puede tener que ver con que hay demanda de los "big cash holders" para adquirir inmobiliario y se busque agitar el arbol para que los precios caigan? 

Por desgracia para los ciudadanos, la prensa sufre de una enorme dependencia de los rating de visitas, anunciantes, etc ... y los creadores de mercado (tanto en este como en mercados cotizados), influyen utilizando a los medios, fomentando el boom para soltar lastre y auspiciando el crack para comprar barato, lo que antes nos han vendido mas caro en el boom. 

Qué igual estoy un poco "conspiranóico"? seguramente 

Qué los datos de Idealista son menos fiables que los del INE? sin comentarios ( risas) 

 Pero por si acaso, yo vivo mas feliz recopilando los datos y haciendo los análisis con ellos por mi propia cuenta. 

P.s. Un consejo para quien le preocupe de verdad la evolución del mercado inmobiliario, ojo a la evolución de la población, no sólo en número, sino a nivel estructural (que grupos crecen y cuales bajan y que incidencia pueden tener en la evolución a corto-medio-largo plazo) 

Gran aporte laowei1500, gracias.

Pues si, los big cash holders querrán mercado barato, hinchar cartera y subir el precio o simplemente cobrar la prima a perpetuidad (alquiler).

No creo que en grandes urbes la demanda y oferta varie demasiado, en todo caso aumentará la demanda al concentrarse los focos laborales y la gente sí o sí, necesita techo para domir, esto es asi.

Gran aporte de datos, a estudiar a detalle y de forma independiente.

Para mi el refugio actual es el Oro, bitcoin y la vivienda en sitios con demanda de alquiler, aunque esta última cuesta mantenerla pero alquilada permite su mantenimiento (comunidad, IBI, seguro, reparaciones), revalorización si no se compro a precios de escándalo y un "dividendo" "para el propietario

Goodiex, ojo con esto 

pero no espero en grandes urbes donde hay mucha demanda de alquiler que varie demasiado.

Por que en estos dos años ha habido una interesante variación : 

Datos Oferta Pisos en alquiler Madrid Centro (fuente: idealista.com):

22.SEP.17 : 8.369ud 

14.AGO.19 : 11.805ud  +41% (¡¡¡¡)  

Y el precio Medio : 

Sep'17 : 15,3 €/m2·mes

14.Ago.19 : 18,7 €/m2·mes (+22,2%)  (¡¡¡) 

Es decir que en estos dos años, a pesar de haber un 41% mas de unidades en alquiler, resulta que los precios han subido un 22% (otro "fake-news" televisivo al garete ...) 

El mercado ha cambiado y el paradigma de oferta-precio, tampoco funciona de forma tan inmediata como muchas veces pensamos. 

Para mi el refugio actual es el Oro, bitcoin y la vivienda en sitios con demanda de alquiler, aunque esta última cuesta mantenerla pero alquilada permite su mantenimiento (comunidad, IBI, seguro, reparaciones), revalorización si no se compro a precios de escándalo y un "dividendo" "para el propietario

Ahí le has daó Goodiex ¡¡¡¡ 

Ahí es donde va a estar la clave en el corto-medio plazo, sobre todo en las cripto, que se han convertido en valor refugio, ahora que cada día parece mas claro que con las impresoras de los bancos centrales a toda máquina el dinero fiat, va teniendo cada vez menos o ningún valor ... 

Totalmente, tanta impresión deja claro que el autentico valor de las cosas están en su utilidad, si bien creo que algunas criptos se convertiran en el dinero fiat del futuro, bitcoin sera el oro 2.0.

La rueda se repetirá, pero nunca en la historia se habia tenido tipos negativos o se iba a ver a un sistema basado en Bancos centrales como el actual colapsar.

Yo llevo siguiendo el mercado de pisos bastante tiempo, manteniendome a la espera para comprar. Creo que la locura que se vivio en los años 2000 nunca más volvera. De aquella se vendía todo, fuera casi al precio que fuera.

Para mi el mercado de pisos es algo parecido a la bolsa, hay pisos infravalorados, sobrevalorados y a precio correcto. Para encontrar pisos que merezcan la pena hay que mirar mucho y preguntar mucho también.

Lo que comentais por aquí, un piso es iliquido, por lo que si necesitas el dinero a corto/medio plazo nunca lo compreis. Si no es para vivir gastar el dinero en el piso solo si no lo necesitas(en esto es el mismo consejo que en la bolsa, invierte lo que no necesites a corto plazo).

Ahora y aunque mucha gente no lo comenta se esta dando una situación historica por los bajos tipos de interes a los que se puede obtener una hipoteca, además con la seguridad de un tipo fijo que sabes lo que vas a pagar toda la vida. No digo que esto vaya a animar muchos las ventas, solo digo que para quién pida una hipoteca igual es el mejor momento de la historia.

Para que os hagais una idea el otro día un amigo me comento que se había comprado un piso, primera vivienda, pues bien ha pedido de hipoteca unos 120.000 euros aproximadamente. El gana 1200 Euros al mes, y va a pagar de cuota 400 euros. Hace unos años también miro un piso del mismo precio y la hipoteca era de 700 Euros, no la podía asumir.

Comprar un bien cuando más caro está no suele ser un acierto..

Has observado al igual que yo una bajada de la oferta en Madrid capital: "Y si cogemos Madrid Capital, como sub-mercado mas importante, hemos pasado de 27.541 viviendas en venta a finales de junio a 26.835 hoy, un 2,5% menos oferta"

Sin embargo yo miro varias veces por semana idealista y creo que esos 600 pisos desaparecieron "de repente", de un día para otro. Desconozco la razón pero no creo que se hayan vendido. Ahí ha pasado otra cosa.

Saludos

En Septiembre del año pasado visite una promoción embargada por Sabadell(Era de Solvia), en total eran 84 pisos. Cuando yo fui a verlos aún estaban sin vender ninguno, el precio parecía bueno pero nada exagerado de barato.

El comercial me comento que esos pisos en nada estaban vendidos, yo claro no me lo crei. A los dos meses volvi a preguntar por si habían bajado, y cual fue mi sorpresa que ya estaban todos vendidos. El otro día aún estuve por la zona y efectivamente se veían luces encendidas, cortinas, ventanas abiertas, en fin que estabana habitados ya.

Te hablo de ciudad de provincias que no llega a 100.000 habitantes.

Con esto quiero decir que vender si que se vende si el precio ya las condiciones son buenas, mucha gente me imagino que los pone en el mercado del alquiler los pisos recien comprados y con lo que saca va pagando la hipoteca.

Venden pisos con el precio inflado a quien no puede pagarlos. Luego si hay un impago de hipoteca, la llevan a ejecución, embargan y vuelta a empezar. El banco nunca va a estar en peor posición que en el momento uno, anterior a la venta, en que tiene los pisos provisionados reconociendo pérdidas y pagando impuestos por ellos encima, y la conservación de los edificios y la urbanización.

La motivación de los compradores para adquirirlos es que aunque estén por encima de precio de mercado, irónicamente no pueden permitirse otra cosa, porque necesitan el préstamo y nadie se lo da, nada más que para esa promoción que es del banco.

Tú mismo lo has dicho: ciudad de provincias, no llega a 100.000 habitantes, precio inflado, compradores que necesitan la financiación. Eso lo vende el banco porque se lo quiere sacar de encima, además da una hipoteca y va posponiendo el problema.

Siento decirte que Sabadell pasa de los 200 mil habitantes, en 2018  211.734 habitantes

Dudo que estés viviendo en Sabadell, o que tengas conocimiento de esta ciudad

No es una  ciudad cualquiera, como tu quieres venderla, tiene buenas comunicaciones,al lado de Barcelona.Tiene la playa y la montaña a pocos Km. Dispone de buenos comercios, y grandes almacenes (Corte Ingles, IKEA, etc), además de algunas empresas tecnológicas, etc

Nada, solo queria añadir este comentario pq me doy cuenta a veces que en los foros no se dice toda la verdad, y hay gente que quiere manipular la realidad.

Saludos

A la gente que apunta al bitcoin como refugio debido a que los bancos centrales están devaluando dándole a la impresora, les diría que el bitcoin me inspira poca o nula confianza por la alta volatibilidad y, sobre todo, por la inminente aparición de competencia en forma de monedas corporativas de las grandes tecnológicas. 

Y respecto del oro, pues casi que me quedo con la plata.