PER Cálculo precio vivienda

Hola, estoy interesado en saber el valor de una vivienda.

El precio de venta es 265000 euros y el propietario ofrece alquiler con opción a compra y por lo que me ha dicho la inmobiliaria el alquiler sería de 800 euros.

La rentabilidad bruta por alquiler en el segundo trimestre según el informe del Banco de España es de 4,3%.

Haciendo cáĺculos me sale que si el alquiler de esa vivienda es de 800 euros al año son 9600 euros, ahora si divido el precio de venta 265000 entre 9600 de alquiler al año me sale que el PER es de 27,6 y creo que es alto cuando el Banco de España dice que la media española es de unos 23, ese piso es caro y es mejor vivir de alquiler.

Ahora una pregunta, desconozco si habitualmente cuando se ofrece alquiler con opción a compra, ¿el precio del alquiler suele ser más bajo?. Para el piso que comenté antes, si el precio de venta adecuado fuese el que tiene la inmobiliaria (265000 euros), el alquiler tendría que ser de 949 euros al mes.

265000*4,3% = 11395/12= 949 euros.

Me parece que hay mucha diferencia entre 800 y 949

El piso ha estado en alquiler pero desconozco lo que pagaban. Están en tramites de divorcio. En realidad estoy interesado también en otro que está en la misma comunidad por 250000 euros, el tamaño más o menos es igual, es zona comunitaria con piscina. Este otro piso es un ático y con mejor orientación, con una terraza y el otro piso tiene dos. Los dos son a dos vientos. Es en Badalona provincia de Barcelona y el PER por aquí seguramente sea más alto que 23.

Por si a alguien le puede interesar los datos de la rentabilidad bruta por alquiler según el Banco de España los saqué de aquí:
http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf

¿Pensáis que este metodo de saber el precio de la vivienda podría ser válido en este caso?.