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Compensación por riesgo de tipo de interés UNICAJA

4 respuestas
Compensación por riesgo de tipo de interés UNICAJA
Compensación por riesgo de tipo de interés UNICAJA
#1

Compensación por riesgo de tipo de interés UNICAJA

Buenos días,

Estoy ultimando detalles para firmar una hipoteca con Unicaja. 2.5% fijo a 25 años. Cuando les pregunté sobre que tipo de % aplicaban por la compensación por riesgo de tipo de interés me dijeron que no tenían ninguno, pero en realidad el director no sabía sobre lo que le estaba preguntando.

Después me envió el siguiente correo con lo que aparecía en la escritura de hipoteca:

" Compensación por riesgo de tipo de interés. Asimismo, en los supuestos de amortización o cancelación subrogatoria o no subrogatoria de esta operación, total o parcial, que se produzcan dentro

de un periodo de interés que comprenda una duración superior a 12 meses, se aplicará al préstamo lo siguiente: ----------------------------------------

Si la cancelación anticipada, total o parcial de este contrato genera a UNICAJA una pérdida de capital el prestatario deberá compensar a UNICAJA con el importe total de dicha pérdida. Si por el contrario la cancelación anticipada, total o parcial de este contrato genera a UNICAJA una ganancia de capital, UNICAJA compensará al prestatario con el importe total de dicha ganancia. El cálculo para obtener el importe de la pérdida o ganancia de capital por cancelación anticipada total o parcial se realizará de acuerdo con lo previsto en el apartado 2 del artículo 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. --"

 

Pero cuando consulto esa ley entiendo de que se debe pactar un % en el contrato. Como estoy bastante perdida con estos temas quiero asegurarme antes de seguir adelante con ellos. No quiero que dentro de unos años decida cancelar la hipoteca y me presenten el % que a ellos les venga en gana al no estar establecido en la escritura hipotecaria.

 

Artículo 9. Compensación por riesgo de tipo de interés.

1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.

2. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora. El valor de mercado del préstamo o crédito se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine el Ministro de Economía y Hacienda. En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado de la fórmula anterior el porcentaje del capital pendiente que se amortiza. 3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia de capital a su favor. 4. El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:

Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.

La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad.

#2

Re: Compensación por riesgo de tipo de interés UNICAJA

MIra todo muy bien con unicaja, mira que tengo bancos pero para mi los mas chorizos de todos son estos

#3

Re: Compensación por riesgo de tipo de interés UNICAJA

Hola Belmi, buenas noches.

Creo que puedes encontrar mejores opciones sin saber las vinculaciones que te pide Unicaja. 

De entrada a algún forero que le he intentado ayudar Bankia le daba una buena oferta y Sabadell la mejoró. Si no me equivoco en Sabadell no te cobran por este concepto de la clausula de riesgo del tipo de interés, a pesar de incluirla en la escritura te ponen 0%.

Creo que si estas interesada te podria conseguir un tipo mas bajo que el 2,5€ fijo a 25 años siempre a expensas del visto bueno tras el estudio de la entidad, claro está.

Espero poderte ayudar,

Un saludo.

#4

Re: Compensación por riesgo de tipo de interés UNICAJA

Gracias Txanton,

La verdad es que he tocado ya varios bancos, desde Santander y Uci que te cobra un 5%, Sabadell un 1% y Cajamar donde no he llegado a encontrar esa claúsula. Por cierto vaya tela los de UCI...

Sabadell me ofrecía un 3% a 25 años para un capital de 77.000€, solo tenías que tener el seguro de hogar el primer año y pagar el seguro de vida para toda la vida del préstamo en una prima única. Pero un 3% me pareció demasiado... Cuando saqué las cuentas para ver con quién pagabas más al final de la vida del préstamo uno de los más caros era Sabadell.

Cajamar ya me está ofreciendo un 2.5% fijo a 25 años pero lo estaba mirando con Unicaja ya que el piso es de ellos y me ofrecen un 90% del valor de venta, si finalmente con Unicaja decido solo un 80% el tipo de intererés fijo baja al 2.25%.

Vinculaciones? pues como todos los demás: nómina, seguro de hogar, de vida y plan de pensiones.o domiciliación de recibos y tarjeta de crédito/débito + consumo de 2500€ anuales con la tarjeta.

Hice la simulación con Bankia también ya que tiene pocas vinculaciones pero para conseguir un buen % tenías que tener nóminas altas y yo no sé cuál va a ser nuestra situación laboral dentro de un tiempo.

Un saludo.

 

#5

Re: Compensación por riesgo de tipo de interés UNICAJA

Muy buenas!

Tengo EXACTAMENTE el mismo problema que Belmi, pero veo que no recibió respuesta... solamente que son unos chorizos... pues qué novedad ¡como todos los bancos!

A mí Unicaja es la que mejores condiciones me ofrece con diferencia (y me he reunido ya con todos los bancos) pero tengo el tema este de la comisión por riesgo de tipo de interés sin %.
Entiendo que al no haber % y teniendo en cuenta que los tipos difícilmente bajarán (más bien subirán) seré yo el que deba luchar para repercutir a la entidad la ganancia que le genera que yo le devuelva antes el dinero con tipos más altos.

¿Me equivoco?

He leído en varios foros que efectivamente esto es así... y es lo que pone en la ley si no la he entendido mal.

P.D.: Lo malo efectivamente de no tener un % es que como bajen más aún los tipos el banco te puede repercutir la pérdida sin límite de %... osea, como tú a ellos. La diferencia que yo no tengo ni idea de cómo calcularlo cuando el que gane sea yo y dudo mucho que me lo pongan fácil.