Los jueces abren otra guerra a la banca por los gastos de las hipotecas .Cláusulas abusivas

AQUI
https://www.rankia.com/foros/bancos-cajas/temas/306737-bde-dice-que-ilegal-cobrar-comisiones-mantenimiento-por-mantener-cuenta-solo-para-cobro-intereses?page=3

ya supupimos muchos que se podia ganar alguna.

sigue la cosa

http://economia.elpais.com/economia/2017/01/09/actualidad/1483963764_846169.html

¿Cómo puedo reclamar a los bancos los gastos de la hipoteca?
Una sentencia del Supremo abre una vía para que los consumidores pidan la devolución de parte de los costes de constitución de estos préstamos

El Supremo declaró en diciembre de 2015 como abusivas las cláusulas del Popular y del BBVA que imponían a los clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos en su totalidad o, al menos, una parte de ellos, ya que las entidades son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Desde entonces, ha habido sentencias de diferentes Audiencias y juzgados de primera instancia a favor y en contra. La OCU, que llevó el tema al Supremo, y Adicae, han lanzado campaña para reclamar estos gastos y aconsejan primero exigir su devolución al defensor del cliente bancario, antes de ir a la vía judicial. En los últimos meses, al menos seis bancos, Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas. El asunto más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 70% de la factura.
MÁS INFORMACIÓN

Los jueces abren otra guerra a la banca por los gastos de las hipotecas
Cinco bancos cambian la cláusula de los gastos de la hipoteca para evitar demandas
El sector dice que las hipotecas serán más caras si la banca paga los gastos

¿Quién puede reclamar?

La Sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años. El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas. Afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.
¿Qué gastos se pueden reclamar?

En las demandas actuales se están pidiendo los de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.
¿A cuánto puede ascender la reclamación?

Depende del importe de la hipoteca. Según los cálculos de la OCU, si se devuelve todo, incluido el importen de los Actos Jurídicos Documentados, podría ascender a unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros.
¿Se puede recuperar solo una parte?

Sí. Algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura. El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Los abogados consultados entienden que es el banco quien debe asumir ese gasto, ya que es él quien quiere tener la hipoteca sobre la vivienda para el caso de que el cliente no pague su préstamo. Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal.

Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.
¿Qué documentos son necesarios para reclamar?

La documentación que se necesitan para poder reclamar estos gastos es:

Escritura de tu hipoteca

Factura del notario

Factura del registrador

Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).
¿Qué bancos han cambiado sus cláusulas de gastos?

Al menos son seis: BBVA, Santander, Bankia, CaixaBank, Sabadell e Ibercaja.
¿Se puede pedir el dinero a los bancos que han cambiado su cláusula?

Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.
¿Es un caso claro para ganar en los tribunales?

Nunca se puede pensar que es fácil ganar las demandas y menos contra los bancos que tienen recursos suficientes para recurrir todo lo que no les favorezca. Sin embargo, el hecho de que hayan modificado sus cláusulas tras la Sentencia del Supremo (que las calificó de abusivas) indica que son conscientes de que no estaban bien establecidas. Pese a todo, hay demandas a favor de los clientes, pero también otras en contra. Todavía no existen muchos pronunciamientos, por lo que es pronto para saber si los clientes ganarán de forma masiva.

BUENAS TARDES FOREROS Bueno ya he estado buscando papeleo esta semana y para el que se decida ahi dejo lo que hay que buscar. Asi como un ejemplo de carta qeu yo he encontado por internet Os dejo una web donde habla un poco del tema y lo explica en detalle Que aproveche http://tallerdederechos.com/los-gastos-del-prestamo-hipotecario-y-la-sentencia-7052015-del-tribunal-supremo-de/

ejemplo prestamo hipotecario vivienda minuta NOTARIO

ejemplo prestamo hipotecario vivienda minuta REGISTRO PROPIEDAD

EJEMPLO reclamacion-gastos-formalizacion-DE MI hipoteca busca alguna clausula parecida-1

Aun FALTA la TASACION pero solo tengo DOCUMENTO llamado "valoracion de la vivienda "en la cual digo que la entidad de marras me la cobra a mi cuenta asi pues ME PONGO EN CONTACTO con la empresa que la taso (cosa curiosa que es propiedad de la entidad la cual me hizo el prestamo...todo que da en casa).

bueno de todo esto
De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
De la factura de tasación del inmueble.

algo ya tengo
Gestoria nada
y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales estoy exento.

Hola Okaoka, buenas noches.

Por si te sirve de información, en Audiencias Provinciales como Bizkaia, Barcelona, Pontevedra y Logroño, no han admitido la cuantía por tasación.

Otra aclaración, el de Oviedo si no me equivoco da la sentencia parcialmente favorable, pero no en su totalidad, ya que admite la devolución de los gastos de Notaria y Registro de la Propiedad pero no así los Gastos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Salió en esta noticia del periódico Expansión:

http://www.expansion.com/empresas/banca/2017/01/05/586d597b46163fd85c8b45d6.html

Espero haberte podido ayudar.
Un saludo.

BUENOS DIAS TXANTON
Se agradece la puntualizacion.
En mi caso AUN ni tengo la tasacion.
Los impuestos estoy exento por primera vivienda.
Yo ya he he hecho la reclamacion de los gastos de registro y notaria y NO me han puesto pegas ninguna como en otro tipo de reclamaciones a la postre ganadas asi pues a esperar me toca.
Ahora que llege la factura de la tasaccion y hare esa por separado.

Segun el link que aportas veo que como siempre hay disparidad de criterios...pero hay que intertar pedirlo todo el NO ya lo tenemos ;).
Buen fin de semana y de nuevo y gracias por el aporte.

Ejemplo de valoracion de mi vivienda

Bueno aqui dejo la peticion de valoracion de mi piso en el cual hay una clausula donde firmo que me giran la factura a mi cuenta...pero NO me dan la factura.
Haber si tengo suerte y en contra de la noticia qeu aporta Txanton tambien me la devuelven.
saludo y suerte

BUENOS DIAS
Aqui dejo algunos links donde se debate y se recoge informacion sobre estos asuntos
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3405060-suculento-negocio-macrodemandas#respuesta_3446177

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3331789-sentencia-ts-705-2015-gastos-hipotecarios-deben-ser-cargo-banco#respuesta_3445098

Aqui os dejo por cortesia de Sinipo.
En que se basan

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3331789-sentencia-ts-705-2015-gastos-hipotecarios-deben-ser-cargo-banco#respuesta_3445098

Para los que quieren leer la sentencia entera:
http://www.poderjudicial.es/stfls/TRIBUNAL%20SUPREMO/DOCUMENTOS%20DE%20INTER%C3%89S/TSCivil%2023.12.15%20%282658-13%29.pdf

Los que lo han leído han dicho que la información que nos interesa está en las páginas 68 a 70.

Minuta

http://www.poderjudicial.es/stfls/TRIBUNAL%20SUPREMO/DOCUMENTOS%20DE%20INTER%C3%89S/Nota%20de%20la%20Sala%20de%20lo%20Civil%2021%20de%20enero%202016.pdf

http://www.elmundo.es/economia/2016/01/21/56a0e58f22601ddf368b4643.html

en este LINK se ve claro https://www.helpmycash.com/hipotecas/gastos-hipoteca/

GASTOS hipoteca y compraventa

Las abreviaturas corresponden a: Gastos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

bueno pues otro link
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3352368-devolucion-comision-por-hipoteca#respuesta_3425741

y otra respuesta de la GESTORIA CON LA CUAL TRABAJA ahora EL BANCO (no cuando yo firme).
"Si la tuviera no se la remitiria usted sin al banco" me dicen.....aunque la hubiera pagado yo.
Como veo NO facilitan nada no
saludos foreros y a seguir luchando

BUENOS DIAS
aqui lo que pone en la memoria del BdE.
https://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjYqrvikM7RAhWI8RQKHRSKCvAQFgg0MAE&url=http%3A%2F%2Fwww.bde.es%2Ff%2Fwebbde%2FSecciones%2FPublicaciones%2FPublicacionesAnuales%2FMemoriaServicioReclamaciones%2F15%2FMR2015_Documento_Completo.pdf&usg=AFQjCNEgXegdlK2Z4ISGtcg5behjzsrctg

DCMR= Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones
La FIPER hipotecaria es la ficha de información personalizada del préstamo hipotecario que queremos contratar. El banco debe entregar este documento gratuito y personalizado al cliente.

f. Tramitación administrativa de la hipoteca

BANCO DE ESPAÑA pag64 MEMORIA DE RECLAMACIONES, 2015

La inscripción registral de la escritura de hipoteca tiene carácter constitutivo (artículo
1875 del Código Civil), por lo que, en tanto aquella no conste inscrita, la entidad no puede
ejercitar todos los derechos generados de la garantía con la que pretende asegurar el
reembolso del préstamo. Paralelamente, de estar gravado el inmueble con una carga
previa, la entidad pretenderá asegurar la cancelación registral existente a favor de la
parte vendedora, para lo cual, y con independencia de si el vendedor estuviera obligado
contractualmente a ello, la entidad puede solicitar a su cliente —comprador— que haga
frente a ella.
El mismo carácter constitutivo tiene la inscripción registral respecto a la subrogación de
entidad acreedora (artículo 5 de la Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios).
Amparado en ese interés de la entidad prestamista, y aunque la normativa aplicable reconoce
expresamente el derecho del prestatario a designar quién va a realizar la gestión
administrativa de la operación2, es una práctica bancaria generalmente admitida el encargar
la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario a una gestoría de la confianza
de la entidad de crédito, para que esta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe
del préstamo antes de llevar a efecto dichos trámites. Así las cosas, si el cliente no
aceptara la gestoría propuesta por la entidad, entraría dentro de lo razonable que la entidad
acreedora no facilitara la disposición del préstamo hasta tanto la hipoteca no hubiera
sido inscrita en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, elegida la gestoría por la entidad, a esta le incumbe una cierta responsabilidad
por su actuación, pues, como tiene repetidamente declarado el DCMR, la actividad de las
entidades de crédito con sus clientes se proyecta hacia estos a través no solo de sus
propios departamentos, oficinas y empleados, sino también de los colaboradores externos
concertados por ellas para la prestación al cliente del servicio de que se trate, que
siempre tiene su causa en una operación formalizada por la entidad con ese cliente, y más
aún si el servicio se presta para el cumplimiento de un requisito exigido por el banco para
acceder a una determinada operación. En consecuencia, la entidad no debe abstraerse
por completo del resultado del servicio prestado y de la adecuada satisfacción del cliente,
2 Artículo 40 del Real Decreto-ley 6/2000, de 23 de junio, de medidas urgentes de intensificación de la competencia
en mercados de bienes y servicios.

f. Tramitación administrativa
de la hipoteca
BANCO DE ESPAÑA 65 MEMORIA DE RECLAMACIONES, 2015
descargando toda la responsabilidad de las anomalías que puedan presentar las gestiones
de los colaboradores externos en quienes las llevaron a cabo.
Adicionalmente, los clientes tendrán que soportar una serie de gastos para cubrir los de
formalización y tramitación de los correspondientes contratos. No obstante, y dado que
no hay ninguna norma que establezca taxativamente las cantidades que una entidad de
crédito puede exigir a su cliente en concepto de provisión de fondos, la transparencia que
debe presidir las relaciones banco-cliente exige que las entidades informen adecuadamente
de esta circunstancia previamente a la contratación, desglosando los distintos conceptos
de gasto y procurando, además, que las provisiones requeridas a sus clientes se
ajusten al máximo a la realidad, a fin de que conozcan con razonable aproximación la totalidad
de cargas que deben asumir.
En el ya citado expediente R-201513696, el reclamante denunciaba tanto el que no se le
hubiera facilitado información previa acerca de cuáles serían tales gastos (en particular se
refería a los honorarios de la propia gestoría designada por la entidad reclamada) como la
supuesta desproporción entre estos últimos y los estándares de mercado. El DCMR emitió
un pronunciamiento contrario al proceder de la entidad, al alejarse de las exigencias de una
buena praxis financiera —por cuanto, según se ha indicado, no constaba que se hubiera informado
al reclamante de a cuánto ascenderían dichos gastos con el detalle suficiente ni por
el conducto legalmente destinado al efecto (FIPER)—, si bien, en cuanto a la queja del cliente
por lo excesivo de los honorarios, no se emitió pronunciamiento alguno, y ello por el hecho
de que tales honorarios no se encuentran tasados en norma alguna, de manera que no cabe
entrar a valorar la posible existencia de otras ofertas más ventajosas entre sus competidoras.
No obstante, y dado que las entidades suelen estimar el importe total de estas cargas
considerando que la operación se desenvolverá en el escenario más probable, puede
ocurrir que finalmente este no se produzca y, consecuentemente, el importe de las cargas
finales varíe. En estos casos, evaluar si las desviaciones son o no excesivas, atendiendo
a las circunstancias de cada operación, determinará la calificación final de la actuación de
la entidad desde la óptica de las buenas prácticas bancarias.
A la vista de lo anterior, se considerarán malas prácticas bancarias, entre otras:
– Que las entidades no acrediten haber informado a sus clientes, previamente a
su adeudo en cuenta y de forma detallada:
• De los gastos de gestión que deben correr a su costa para inscribir o cancelar
una carga hipotecaria.
• De las repercusiones fiscales que se generan por la formalización de una
fianza o de un pacto de igualación de rango en una escritura de modificación
del préstamo, o de cualquier otro gasto generado por la novación modificativa
del préstamo, aun si el conocimiento por parte de la entidad fuera también
posterior a la formalización de la operación.
– Que las entidades tampoco puedan acreditar el consentimiento de los clientes
a su cargo, inicial o sobrevenido.
– Que sea elevado el porcentaje de desviación (al alza o a la baja) del importe de
provisión inicialmente informado y autorizado.
BANCO DE ESPAÑA 66 MEMORIA DE RECLAMACIONES, 2015
– Que las entidades se despreocupen de las incidencias que puedan surgir por la
actuación de las gestorías por ellas elegidas.

Resulta de interés en este orden de cosas la Sentencia del Tribunal Supremo número
705/2015, de 23 de diciembre de 2015. Mediante esta resolución, se declara la nulidad,
por su carácter abusivo, de varias cláusulas contenidas en determinados contratos de
préstamo con garantía hipotecaria de dos entidades de crédito, entre ellas las que imponen
al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia
de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto
pasivo es la entidad acreedora. Así, razona el Alto Tribunal que «en lo que respecta a
la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la
constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores
de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que
se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el
interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía
hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo
517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de
ejecución especial (artículo 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no
permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia
de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el
hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una
distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho
negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no
puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que
conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio
relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación
individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas
que la ley tipifica como abusivas (artículo 89.2 TRLGCU)».
Huelga decir, por otra parte, que el criterio de este DCMR en cuanto al deber que tiene la
entidad de crédito que encomienda a una gestoría la tramitación de la inscripción registral
de la hipoteca de supervisar adecuadamente la actuación de dicha gestoría en interés de
su cliente se extiende a otros trámites que pueda encargarle en el devenir del negocio
jurídico de préstamo y de su garantía hipotecaria, como sucede, típicamente, en el caso
de su cancelación, en el que es igualmente exigible a la entidad que ponga los medios
para evitar cualesquiera perjuicios para el prestatario como consecuencia de errores o
demoras en la ejecución de los trámites encomendados.
En línea con el anterior criterio, en el informe que puso fin a la instrucción del expediente
R-201510777 se concluyó que la entidad reclamada se apartó de las buenas prácticas y
usos financieros al incurrir en una falta de diligencia respecto a la vigilancia de la actuación
de la gestoría a la que había encargado, en primer lugar, la tramitación de la cancelación de
la anotación marginal por la emisión de un certificado de cargas en el seno de un procedimiento
judicial de ejecución iniciado en su día contra el reclamante, y, más tarde, la
tramitación de la cancelación de la inscripción del propio derecho de hipoteca cuando
este último amortizó su préstamo anticipadamente.

Buenos dias foreros hay teneis un ejemplo claro de esa clausula abusiva....en este caso LA 5º .que da la casualidad que tiene el mismo numero que la que pone la condenada BBVA.

Buen finde

clausula 5 bbk