¿Algún experto en cómo calcular la revisión de hipoteca?

Bueno, gracias a todos por vuestra ayuda inestimable. A ver qué me dicen los pavos de Santander Consumer.
Saludos.

Hola Rsanjose,

No acabo de seguir tu razonamiento respecto a que es mejor no amortizar ahora...

Cuento el mío, en el que asumo que habrá algún fallo, y lo aplico al ejemplo real de mi última amortización parcial:

- Amortizo 3700 €
- Me beneficiaré de poderme deducir el 15% de esta cantidad en el próximo IRPF: 555 € (aparte de lo que toque por cuotas, pues el conjunto no supera el máximo desgravable)
- Reduzco un año el tiempo que estoy hipotecada
- Se me reduce en la cuota mensual la parte que pago de intereses, por lo que se me deduce más capital por el pago de cada cuota

¿En qué estoy equivocada para pensar que amortizar parcialmente me es favorable...? No conozco ningún producto que me rente el 15% pero es muy posible que haya algo que se me escape...

Entiendo que a partir de un cierto momento de la vida de una hipoteca es preferible no amortizar más por no perder los beneficios fiscales, pero no sé muy bien cuándo. Ahora mismo, tal y como está el euribor, el 20% de mi cuota son intereses y el 80% es capital.

Gracias y un saludo.

El asunto de la conveniencia de amortizar anticipadamente o no, y si es mejor rebajar cuota o tiempo, ha sido ya muy debatido, y sin ninguna conclusion clara, pues ademas de entrar en juego las matemáticas financieras, están las vísceras y situación personal de cada uno.

Te diré al menos como lo veo yo:

* Amortizar. Tienes 3.700 euros en la cuenta y te planteas quitarte parte de la hipoteca. Si haces un Balance de tu enconomia familiar, tu activo no cambiaría. Ni eres más rico ni más pobre. Lo único que has hecho es cambiar ese dinero de la partida "Tesoreria: Caja" a la de "Inmovilizado material:Terrenos y edificios". Sólo el nombre de esta partida te indica por donde voy. Conviertes ese dinero en "inmovilizado".Personalmente, prefiero la liquidez, se duerme más tranquilo.

* Intereses. Con tipos de interés hipotecario históricamente bajos, el ahorro de intereses por amortizar necesariamente es bajo. Si pusiesemos en una función matemática tipo de interés/ ahorro por amortizar, el límite de ahorro si interes tiende a cero, es cero.
Si añades que por ese mismo dinero obtienes actualmente más rentabilidad...( y si cambian la tornas, el coste financiero sería solamente el diferencial entre lo que pagas y lo que recibes)

* Desgravación del 15%. Visto lo anterior, y para simplificar el planteamiento, supongamos que el interés, o al menos, el diferencial entre lo que pagas de intereses hipotecarios y lo que recibes en una cuenta remunerada es cero o casi cero.
Supongamos ahora que te quedan 90.000 euros de hipoteca a 10 años...(Coge la calculadora o papel y lápiz, que es fácil sacarlo!!!) y calcula la desgravacion total a obtener en esos 10 años.
Haz el mismo cálculo, pero en lugar de 10 años, te quedan 20 de hipoteca. Compara las dos desgravaciones globales obtenidas...
Y no creo que esté mezclando peras con manzanas ( euros actuales/euros futuros), pues los euros de desgravación futura provienen de euros de amortización también futura.

Lo dicho es un planteamiento puramente personal y lógicamente cada uno habrá de hacerse el suyo.

S2

Sobre el asunto de cuota o plazo, un artículo muy bueno (posiblemente ya haya sido incluido en algún hilo anterior debatiendo sobre esto):

http://www.euribor.com.es/2008/09/29/peras-o-manzanas-cuota-o-plazo/

Y sobre la conveniencia de amortizar o no, pues lo que comenta Maltijo, el dinero que amortizas pasa a inmovilizado, aunque desgrave un 15%; tienes que evaluar cuánto dinero supone la desgravación y cuánto rebajas la cuota de tu hipoteca (si amortizas en cuota), y si eso compensa el perder esa liquidez. Es decir, si te vas a ahorrar 20€ al mes y hacienda te va a devolver 450€, quizás no merezca la pena perder un colchón de liquidez de 3000€ (los números los debe echar cada uno, y calcular cuánto tiempo supone el volver a ahorrar esa cantidad). ¡O quizás sí!

Los consejos básicos suelen ser, dentro de lo posible, amortizar hasta los 9.015€ (18.030 en caso de vivienda de pareja) para maximizar la desgravación fiscal (más aún si no sabemos si la quitarán en algún momento, aunque quiero suponer que no será algo retroactivo si se lleva a término), y si vas a desgravar, hazlo a principio de año (ahorras intereses a lo largo de ese año). Pero esto es como todo, no existe una fórmula universal y cada uno debe sopesar la situación de sus finanzas personales antes de dar este paso (hay muchos casos, por ejemplo, ¿y si quiero comprar una segunda vivienda? En este caso no conviene amortizar ni un céntimo, ya que así el importe de la segunda hipoteca - siempre más cara que la de vivienda habitual - será menor).

Un saludo

Gracias Maltijo y Miguel,

Desde que me hipotequé, he leído montones de discusiones sobre si es mejor o no reducir cuota o plazo, incluido el artículo citado y gran parte de los comentarios subsiguientes.

En las amortizaciones parciales que he ido haciendo haciendo hasta ahora:

- he reducido plazo,
- lo he hecho a principios de año,
- y he tratado de llegar al límite de los 9.015 € para aprovechar la desgravación del 15%.

Por supuesto, no me plantearía hacer amortizaciones parciales si no tuviese un cierto colchón de liquidez para afrontar imprevistos, cosa que para mí es básica.

Si el euribor se mantuviese un año más en una situación similar a la actual, pagaría menos intereses que el beneficio obtenido por la desgravación fiscal, amortice o no para llegar al límite. Sería el primer año en el que esto ocurriría, y probablemente entonces me plantearía reducir cuota en lugar de plazo, siempre y cuando las amortizaciones no me supongan un roto en mi economía, por supuesto.

Mi mensaje anterior era debido a la recomendación categórica acerca de no adelantar ni un céntimo en amortizaciones con la situación actual, y dado que se me escapaban (y se me siguen escapando) los motivos que pudiese haber detrás, decidí preguntar por si me estaba perdiendo algo en mis razonamientos...

Un saludo y gracias.

El 15% que no te desgraves hoy te lo desgravarás mañana, pero hoy, aparte de mantener la liquidez en tu cuenta, resulta que puedes conseguir (por lo general) más interés en una cuenta corriente remunerada de lo que te vas a quitar de intereses en la hipoteca.

Joer, más o menos lo mismo que yo decía, pero en tres lineas y media...
Si es que el que tiene capacidad de sintesis....

Eres un monstruo, Rafa.

S2

Lo único Rafa, que no sabemos si la desgravación fiscal por compra de vivienda y financiación ajena seguirá estando ahí en el futuro... siempre suponemos que, incluso aunque la eliminen, no tendría carácter retroactivo, pero... quién sabe. Cada año que amortizas y que Hacienda te devuelve el 15%, pues eso que tienes en el bolsillo.