Consejo doble garantía hipotecaria - Bankinter

Buenos días a todos,

Ante todo un placer unirme al grupo! Necesitaría por favor un consejo de los que tienen más experiencia en el tema, ya que la mía con el tema de hipotecas es prácticamente nula, y me gustaría intentar evitar llevarme la menor cantidad de sorpresas posibles a futuro dentro de lo que se pueda...

Estamos por comprar nuestra primera vivienda por €309.000. Bankinter acaba de tasarla en €345.000, y nos otorgaron €276.000 (el 80%). Tenemos el dinero para afrontar el 10% aproximado de los gastos de la compraventa, y nos estarían faltando los €33.000 restantes (el otro 20%).

Sé que lo ideal sería tenerlo ahorrado, definitivamente me encantaría que sea así. Pero lo decidimos así porque consideramos se trata de una buena oportunidad que quizás no se repita a este precio en la zona en que deseamos comprar.

Tenemos entonces dos opciones:

1.- Conseguir ese dinero a través de la familia. Esto implicaría poner una parte nosotros (lo que nos dejaría al día), y molestar a dos familiares, incluyendo unos €18.000 de préstamo personal a 5 años.

2.- Poner una doble garantía por esos €33.000.

Evidentemente la segunda opción nos permitiría entrar más holgados en toda esta movida, y no tendríamos que estar unos años hasta el cuello intentando devolver el dinero prestado, pero a la vez me preocupa e interesa muchísimo saber cuándo podría prescindir de esa garantía y dejar fuera de peligro al familiar que aporta la segunda vivienda.

Lo que el banco dice es que la doble garantía se mantendría durante toda la vida de la hipoteca, con la posibilidad de que en futuro se pueda comprobar en cualquier momento con un estudio de riesgos previa tasación, si con la vivienda que compramos se podría responder por la totalidad de la deuda pendiente a ese momento.

Hasta aquí suena todo medianamente razonable. Me estarían diciendo que en algún momento me la podría quitar del medio. Pero de qué manera podría intentar calcular 'cuándo'?

Estimando que con suerte las viviendas en esta zona tiendan a subir, o apostando a que la puedan volver a tasar al menos por el mismo precio:

- Qué cálculo debería hacer? Es decir, si pagamos nuestra letra (que representaría un 25% de nuestros ingresos) religiosamente durante, por ejemplo 5 años (unos €63000 aprox entre intereses y capital) y decidiéramos intentar quitar la doble garantía, ¿por cuánto me tendrían que tasar la vivienda en ese momento?

- ¿Consideran que merece la pena poner en riesgo una propiedad de unos €150.000 a cambio de €33.000, o debería intentar evitarlo a toda costa con la primera opción?

- ¿Se trata todo de un timo que no estoy viendo claro y en realidad no voy a poder quitarla durante 10, 15 o 20 años?

Eternamente agradecido por vuestro tiempo, y cualquier consejo que me pudieran dar serviría de GRAN ayuda..

Muchas gracias!

Cuidadin, bankinter te dará hipoteca a euribor +3 y pico, pero si domicilias nomina seguros etc.. se queda en euribor + 1.2 creo que esta ahora pero mete una frase que esas condiciones son "ininterrumpidas", es decir que si un año no puedes domiciliar la nomina pq por ejemplo te quedas en paro pero te las apañas para pagar las cuotas, te suben 1 punto el diferencial pero cuando vuelvas a tener trabajo y vuelvas a domiciliar ya no te lo bajan por el famoso ininterrumpido... tenlo en cuenta. Por lo menos preguntalo en tu entidad bancaria

un saludo

No sabía de esta práctica. Ando mirando las hipotecas de Bankinter tanto fija como mixta así que preguntare, gracias por información.

Pregunte a Bankinter y se revisan cada año las bonificaciones. Si un año no cumples pues sube el diferencial y si el siguiente cumples pues te vuelve a bajar.

Yo te digo lo q pone en mi hipoteca de bankinter, de todas formas podrás comprobarlo en el notario antes de firmar. Un saludo

La segunda garantía será una finca familiar supongo,  si es así, está metiendo a terceros en el tema, entonces si estamos hablando de la vivienda habitual de tus padres o suegros, y es su único bien, no les metería ahí, no se trata de que las cuotas solo supongan en 25%, que en términos estadísticos es bajo, pero ya sabes que hay quien ahorra el 50%, y quien con salario alto ni llega a fin de mes, se trata de que si se pierde el trabajo o cualquier problema, los arrastras contigo.

Por el contrario tal como indico en un post de mi blog sobre avales familiares, aunque aquí se trata de un aval limitado a una finca concreta, no hay (por lo que entiendo) garantía personal de los propietarios de la segunda garantía, si se trata de una finca accesoria, como una segunda vivienda, unos parquings (el coche si "vive" fuera, tampoco es algo que suponga mayor problema), entonces es distinto, pero la casa de los padres de uno o de los suegros, si no hay más, lo siento, pero no les metería. 

Y esto de que "dentro de un tiempo", podrás re-tasar la casa, y pedir al banco refundir todo en una sola operación, liberando la otra hipoteca, tiene sus problemas, vas a depender de la política de riesgos de Bankinter en aquel momento, y si en dicho momento hay "alegria" en prestar, es posible que puedas ir a otro banco que te refinancie todo en una única operación, no obstante ahora esta en tus manos acceder a esto o no, en el futuro dependerás de lo que desee el banco y al precio que crean oportuno, capacidad de negociación tendrás prácticamente cero, si encaja en su política bien, y sino pues a seguir igual. 

Discrepo en cuanto a lo de la re-tasación.

Desde el principio quedan establecidas las responsabilidades hipotecarias de cada vivienda: Principal, intereses....

Según la LH, cuando un préstamo tiene doble garantía hipotecaria y el principal del préstamo (deuda), por sus amortizaciones, queda suficientemente cubierto por cualquiera de las garantías individuales, el deudor (o cualquier otro interesado) puede liberar a su elección cualquiera de las fincas, siempre que el prestamo quede garantizado; y sin nueva tasación, pues la garantía real ya quedo en su dia suficientemente constituida.

Saludetes

Gracias, no tenía mal entendido por lo que veo, no se deja exclusivamente al albedrio de la parte prestamista.