Subrogación hipoteca promotor - El banco quiere cambiar las condiciones (a peor por supuesto)

En primer lugar os envío un cordial saludo, es la primera vez que posteo pero sigo bastante este foro y confío en que algún experto pueda ayudarme un poco. Mi problema consiste en lo siguiente, hace 2 años he comprado una vivienda en construcción (PRECIO 180000 + IVA) y como todo el mundo he firmado un contrato de compraventa en la que se indicaban las siguientes comisiones vinculadas al préstamo de los 126000€ que necesito:
Intereses: EURIBOR + 0,7% (SIN TECHO NI SUELO) (Tipo fijo inicial: 3% el primer año)
Comisión de cancelación: 1%
Comisión de amortización anticipada:0%
Comisión por subrogación a otras entidades: 0,5%
Pues bien, en cuestión de 3 semanas me entregarán mi nueva vivienda y resulta que el banco promotor ahora me indica que para subrogarme al préstamo del promotor tengo que cumplir las siguientes clausulas:

-A) Nómina, 2 tarjetas de crédito con consumo mínimo de 1500 € anuales cada una (una para mi mujer y otra para mí), seguro multirriesgo.

-B) Seguro de vida contratado SIEMPRE A TRAVÉS DE LA PROPIA ENTIDAD con una cobertura del 75% del principal del préstamo (el valor de este seguro es muy superior al seguro de vida de otras entidades que he consultado (413 € frente a 275 €).

Lo gracioso del caso es que me obligan a cumplir con los apartados A y B durante toda la vida del préstamo de lo contrario me penalizan con un incremento de diferencial del EURIBOR de 0,20% si no mantengo la vinculación del apartado A y un incremento de 0,15 puntos más si no mantengo la vinculación del apartado B. Sobra decir que también cobran por tarjetas, mantenimiento de cuenta...

Por otro lado en la solicitud de subrogación que tengo que firmar aparece una clausula en la que se indica que las condiciones y compromisos firmados (los citados anteriormente) en dicho documento serán de aplicación preferente a lo previsto en las escrituras de préstamo a promotor y/o de compraventa con subrogación. ¿Esto qué significa? ,¿¿que realmente no me estoy subrogando a la hipoteca del promotor si no que me están timando?? Yo entiendo que estas condiciones son EURIBOR + 1,05% y que si cumplo los apartados A y B las condiciones quedan en EURIBOR + 0,70%. ¿Este cambio de condiciones es legal? ¿Tengo alguna posibilidad de que me apliquen EURIBOR +0,70 sin cumplir las vinculaciones que me proponen?
Aún así creo que es mejor subrogarme con estas condiciones al préstamo del promotor. Siento mucho este tocho y por cierto la entidad es CAJASTUR (grandes genios ellos).
Saludos¡¡

Entiendo que tú firmaste un contrato con el promotor, no con Cajastur, y que si es así, Cajastur es libre de rechazarte como cliente, de aceptarte, o de aceptarte pero con condiciones. Esto es lógico: ¿crees que si alguien claramente insolvente le compra un piso al promotor, Cajastur va a verse obligada a cogerlo?

Pero en tu caso, entiendo que no hay un problema de solvencia, sino de que las condiciones del mercado han cambiado. Pero ellos siguen teniendo su derecho de cogerte con las condiciones que quieran (o de no cogerte), igual que tú estás en tu derecho de cogerlos a ellos o coger a otro que te convenga más. Es cuestión de buscar, comparar y hacer lo que más te convenga...

s2

Muchas gracias por tu respuesta, el caso es que me molestan mucho esas triquiñuelas que hacen para convencerme de que me están manteniendo el diferencial de 0,70% puesto que lo que he visto en otras entidades es que te aplican un diferencial y si contratas sus productos (seguro de vida por ejemplo) te disminuyen ese diferencial. En este caso es al revés, en lugar de bonificarte si contrato sus productos o me vinculo en mayor grado a la entidad (con nóminas, tarjetas con consumo mínimo,...) te castigan incrementado el diferencial si no lo haces lo cual será perfectamente legal pero no me parece nada ético.

Por otro lado, tengo otra duda fruto de mi ignorancia en estos temas: si me subrogara a la hipoteca del promotor (E+0,70 con vinculaciones) y luego me subrogase a otra entidad que me ofreciese E+0,85 sin vinculaciones (0,50 con vinculaciones y costes de seguros asociados mucho más baratos) a pesar de ser el diferencial inicial más alto el coste del préstamo para mí sería menor. Entonces mi pregunta es la siguiente ¿se tiene en cuenta los costes de los seguros vinculados o sólo el tipo de interés aplicable al préstamo a la hora de determinar si la oferta vinculante del 2ª banco es mejor que la del banco del promotor?
Y una última pregunta (lo siento mucho pero es que no duermo por culpa de la dichosa hipoteca :) ): en el documento de solicitud de subrogación del banco promotor (que todavía no he firmado) en la parte superior donde pone fecha, datos de la finca a subrogar, etc... existe una casilla en la que pone "Para: OPERATIVA DE CREDITO" ¿Significa ésto que es un crédito hipotecario y no un préstamo hipotecario lo que voy a firmar o no tiene nada que ver?

Saludos y gracias por vuestra paciencia¡

No te vas a poder subrogar a un hipoteca que te ofrece peores condiciones, aunque te pida menos vinculaciones.

Tienes la opción de solicitar un préstamo hipotecario nuevo. Al no subrogarte deberías pagar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la tasación, pero si haces números puedes conseguir mejores condiciones tanto en el préstamo como en los seguros.

Otra alternativa es que contactes con otros propietarios e intentéis negociar la hipoteca como un colectivo para conseguir mejores condiciones en la subrogación.

Un cordial saludo.

100% de acuerdo con Euribor. Yo hablaría con Cajastur y les ofrecería una vinculación que no te suponga coste (p.ej., nómina y tarjetas gratuitas con consumo mínimo 1500 euros podría ser razonable), y si con esa vinculación no te dan euribor + 0,85, le dices al promotor que te entregue la vivienda libre de cargas, tal como exige la ley; él tendrá que pagar la posible comisión de cancelación, y tú el IAJD, y entonces te buscas otra mejor. Y si es viable, lo de negociar como colectivo también parece interesante, aunque si el colectivo no es homogéneo, es probable que Cajastur prefiera ofrecer mejores condiciones a unos que a otros...

s2

Completamente de acuerdo en que no me voy a poder subrogar a una hipoteca que me ofrece peores condiciones. El caso es que como ya he comentado antes el modo de presentar las condiciones en el documento de solicitud de subrogación es engañoso a mi entender (os lo trasncribo):
CAJASTUR: E +0,7 con vinculaciones a grupo A y B.(¡sería un E +1,05% si los datos se presentaran como en Caja Laboral!)
GRUPO A: incluye nóminas,tarjetas con consumo mínimo de 1500€ cada una, seguro de hogar. Si no se cumplen las condiciones de este grupo se produce un incremento de +0,20% en el diferencial.
GRUPO B: seguro de vida con un precio nada competitivo contratado a través de Cajastur durante toda la vida del préstamo.i no se cumplen las condiciones de este grupo se produce un incremento de +0,20% en el diferencial.

CAJA LABORAL: E+0,85.
- Con nómina + tarjetas: -0,20%
- Seguro de hogar: -0,10%
- Seguro de vida: -0,05% (precio competitivo)

De este modo, Caja Laboral ofrece un 0,85 pero con las vinculaciones indicadas queda en un E + 0,5% con las mismas condiciones que Cajastur.
Es a esto a lo que me refiero con que a priori Cajastur puede ofrecer un diferencial mejor pero si igualamos las condiciones de vinculación vemos que la realidad es otra claramente y es por esto por lo que preguntaba que si se tienen en cuenta estos detalles a la hora de determinar si una oferta vinculante de una entidad que se quiere subrogar ofrece mejores condiciones que la inicial.
Respecto a lo de negociar, en Cajastur me indican que cualquier cambio en las condiciones ofrecidas por ellos supondría hacer una novación, pondrían un suelo de 2,95%, mayores diferenciales,...,etc.
El caso es que yo quería hacer la hipoteca con Cajastur para ahorrarme como habías comentado el IAJD y la tasación pero creo que lo mejor será realizar la operación con otra entidad ya que las condiciones a mi juicio son abusivas.
Saludos