Posibilidades de subrogación.

Hola,
Este año compramos un piso y en menos de 1 año nos hemos encontrado que los diferenciales de las hipotecas han bajado considerablemente (mas de 1%), por lo que nos planteamos la posibilidad de subrogar a otro banco para mejorar estas condiciones.

Hay posibilidades de subrogacion con una hipoteca tan reciente? En caso negativo, cuales son los requisitos ideales para subrogar (tiempo con la hipoteca, % restante de capital, tiempo restante, etc...)

Están dispuestos los bancos a tramitar esta subrogación aún existiendo la posibilidad de enervar del banco origen?

Gracias por adelantado...

Pasado el primer año lo puedes hacer sin problema. Valora, eso sí, los costes de la subrogación, que no es gratuita, y si te compensa con lo que vas a ahorrarte en intereses para las mismas condiciones que tienes. Saludos,

Yo entiendo que si el banco ve la operación factible te va a autorizar la subrogación sin mahyor complicación.

Por otra parte ten en cuenta lo dicho por delabotaempinar, que los costes no suelen ser pequeños.

Gracias por contestar tan rápido.

Yo no veo que sean tan altos los gastos sobre todo si la rebaja del diferencial es tan alto.

Ahorro
1% anual
Gastos según bankimia
0.5% comisión de subrogación.
30€ notario documentos sin cuantía.
13€ registro bonificados 90%
250-400€ gestor
250-400€ tasación

Para 100.000€ restantes en 2años ya sale rentable.
Ahorro 2000€ mas o menos
Gastos 1500€ " "

He leído en otros post que el estudio sale rechazado en hipotecas recientes que tienen que pasar 2-3 años pagando con regularidad para que lo vean viable. Quería conocer otros casos para ver hasta que punto es posible una subrogación de una hipoteca con un año de vida.

Saludos...

Yo me subrogué hace medio año y mi hipoteca anterior tenía solo un año. Poder se puede pero a mi no me salió tan barato. Esta calculadora es mucho mas parecida a lo que me cobraron, aunque le falta añadir tasación y una cosa que no viene en ninguna el acta notarial, obligada, que son 150 EUR mas.

Haz cálculos a ver, pero yo me aseguraría del tema porque esos cálculos tuyos no me cuadran. Y bueno, esperaría mejores momentos. A mi me salió bien pero porque ahorraba 3% una pasada.

http://www.cajaduero.com/particulares/prestamos/hipotecas/simulacion-subrogacion.asp

disposición adicional 2 del Real Decreto-ley (18/2012). Ahí está el motivo por el que la calculadora bankimia no es correcta. Subida de aranceles escondida en decretazo de Rajoy.

Disposición adicional segunda. Arancel de los notarios y registradores de la propiedad.

...

Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive.

Esta disposición se aplicará respecto de todas las inscripciones practicadas y escrituras autorizadas a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley.

Como se calcula?

Ej. por el exceso 60.000 y 150.000 1€ por mil

En una hipoteca en la que restan 100.000€ serian 100€?

Saluods..

la base no es lo que resta, mirate bien el texto que he puesto "tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento". O sea tienes que mirar el total que pediste pero no el total "neto" sino sumando la responsabilidad hipotecaria. Esta cifra viene en la nota simple que te darian tras pedir la hipoteca y puede ser hasta el 150% del capital inicial. De ahi le haces el descuento del 70% por ser subrogacion y ya haces el calculo. Y luego ten en cuenta que ademas te pueden cobrar si pasa de xx paginas, que ademas cada copia autorizada la cobran aparte, que te meten suplidos varios (por ejemplo una nota simple que pidan a registro...). A mi el notario no recuerdo exacto pero me salio por un pico. El registro si es mas barato, pero tampoco los 13 que sale en bankimia porque la base es también segun la nueva ley, puede rondar los 100 euros.

Ademas debes tener en cuenta las comisiones. No sé a que se refiera bankimia con "comision de subrogacion", te cuento lo que tienes que mirar. Primero la compensacion por desistimiento subrogatorio (que seguramente sera ese 0,5% que decias). Y luego que aunque "no es buena practica" cobrar comision de apertura el nuevo banco en las subrogaciones (a mi no me cobraron) en algunos bancos SI lo hacen, y no es ilegal. Todo esto si sobre capital pendiente.

Y por ultimo que es facil que el primer año te cobren un interes fijo en la nueva hipoteca, que en la vieja ya no seria fijo sino variable y con el euribor tan bajo facil que el primer año no ahorres nada.

En fin en el enlace que he puesto te puedes hacer una idea de si te sale a cuenta. Pero a los calculos que pone yo aun añadiria al menos unos 300 euros mas (por el acta notarial y los "extras"). Y luego a mirar a ver si te cobran comisiones en el nuevo a sumar tambien.

Si la diferencia de interes es grande merece la pena. Por un 1% yo no lo haria. Me esperaria, quizas mas adelante vengan tiempos mejores. O incluso quizas mas adelante puedas tu mismo negociar con tu propio banco y salirte gratis (si negocias exclusivamente cambio de interes no hace falta hacer novacion con escritura oficial, con un contrato privado seria suficiente).