Compra-venta finca rústica a propietarios que no la han inscrito en el Registro Propiedad - Registro de la propiedad

Buenas noches, me gustaría conocer vuestra opinión sobre la compraventa de una finca que ha ido modificando su propiedad fruto de dos herencias y que han dado como resultado 75% para un señor, 25% para dos hermanos.
En el registro de la propiedad figura el propietario generador de la primera herencia, y me encuentro con que el propietario actual del 75% quiere venderla, y los propietarios actuales del 25% pasan de todo por considerar que los gastos por legalizar la situación serian más costosos que lo que obtendrían por la venta (25% de 3.000 € = 750€).
Como en todos los casos de herencia del conjunto de bienes era muy superior al valor concreto de la finca, entiendo que la aceptación de cada una de las dos herencias se ha producido y la finca consta en escritura pública (2 escrituras, una por cada herencia) asignando el porcentaje correspondiente a cada heredero, a no ser que la finca no forme parte de la relación de bienes heredados.
En el caso que la finca figure en las dos escrituras, bastaría con que el propietario del 75% fuera al notario junto al comprador para formalizar el acto de compra-venta (de su 75%) y posteriormente registrarla a nombre del comprador?
Para no generar molestias a los propietarios del 25%, es suficiente que el notario disponga de los datos básicos identificativos de las dos escrituras de aceptación de herencia que identifican el otro 25% para realizar una escritura de compra-venta de este porcentaje, o por el contrario el comprador tendría que solicitarles una copia de las dos escrituras de aceptación de herencia y presentarla ante el notario?.
Para que ni siquiera fuera necesario que pasaran por la notaria a firmar, podía encargarme de facilitarles que firmaran una autorización, y posteriormente realizar la inscripción en el registro de este porcentaje, con lo que quedaría completado el 100%.
Si la finca no forma parte del conjunto de bienes heredados en la primera o segunda escritura de aceptación, es sencillo realizar una adenda actualmente que la incorpore? Es posible renunciar (transcurridos más de 15 y 25 años desde que se produjeron los fallecimientos) al porcentaje del 25% a favor del propietario del 75% restante?
Muchas gracias

Primero cerciórate como está todo y no empieces a hacer elucubraciones hasta que sepas con todo lo que cuentas, que estás pisando un terreno muuuuy pantanoso y has de ir con más cautela que con la que se suele ir de manera habitual.

Supones que se han aceptado las dos herencias o que figuran en el caudal relicto, que te enseñen las escrituras para corroborarlo (mira a ver si son notariales o privadas), pero en cualquier caso vas a necesitar los originales para el Registro.

Por otra parte mira a ver a nombre de quién figura en el Registro y si te va a tocar hacer una inmatriculación o un tracto abreviado o directamente es inviable su inscripción.

En resumen, primero dinos con lo que cuentas y luego se ve qué se puede hacer porque ponerse a ver los casos posibles nos llevaría una eternidad...

Muchas gracias por tu respuesta. Totalmente de acuerdo y además aprecio tus consejos de prudencia y rigor. Intentaré conseguir más información para mejorar el análisis.

Lo que no acabo de entender es la posibilidad que indicas que las escrituras de aceptación de herencia puedan ser privadas. Te agradecería igualmente me indicaras si podría realizar la operación solamente con el titular del 75% que es más accesible y si el registro admite la inscripción por un porcentaje diferente del 100% de la finca.

Saludos

Sí, las aceptaciones de herencia puras y simples no han de ser documentadas en escritura pública obligatoriamente (de hecho en determinadas circunstancias puede haber una aceptación tácita, sin documento público o privado), si bien lo más habitual es que así se haga por seguridad, al igual que las compraventas se pueden hacer en documento privado con igual validez pero no se suele hacer por idéntico motivo, entre otros.

Y sí, podrías comprar únicamente el 75%, pero si lo quieres inscribir, en base al derecho de tanteo que tienen los otros comuneros, se ha de comunicar al resto y los registradores en este aspecto suelen ser muy exquisitos y exigir para inscribir la notifiación hecha al resto de manera fehaciente, así que yo aconsejaría negociar con todos a la vez.

Pues está la cosa entre difícil e imposible. El Registro de la Propiedad puede estar tan desactualizado como el fichero de vehículos de la Dirección General de Tráfico y no pasa nada mientras se liquiden los impuestos que corresponda y se vayan pagando las cuotas anuales del IBI a nombre del titular registral fallecido hace 30 años y que no puede dejar de figurar como titular de la cuenta del banco aunque figure que tiene 150 años.
Realmente he descrito una situación real ?

Si el Registro de la Propiedad está desactualizado no es por culpa del propio Registro sino porque no se hayan inscrito operaciones. La inscripción es voluntaria pero es la garantía de que no te encuentres con un disgusto el día de mañana.

Os agradezco vuestros comentarios. Tampoco es mi intención criticar el sistema, en primer lugar, por mi falta de conocimientos precisos, y además, seria abrir un tema diferente. No obstante,no puede evitar quedarme con la sensación que la voluntariedad de la inscripción para acceder a los beneficios de seguridad jurídica que ofrece, no estimule lo suficiente para realizarla, y los medios indirectos que se utilizan actualmente(inscripción hipoteca) o que podrían implementarse para que finalmente se acabe haciendo, no lleguen a alcanzar al 100 de las operaciones.
Gracias de nuevo y saludos

Si reunes desde el último documento público inscrito al último que haya no vas a tener mucho problema en inscribirlo (lo difícil será reunir todos los documentos y que sean públicos).

Y por poder se puede inscribir, aunque es bastante complicado y caro (sobre todo esto último); no obstante te recuerdo que porque compres una finca no inscrita no significa que no sea tuya ni que no puedas "defenderla", pero no vas a contar con la protección de este.

Reitero que, si tienes interés, mires a ver con lo que cuentas y por aquí te decirmos qué puedes hacer.