España
Hola,
Me gustaria saber a cuanto pueden ascender los gastos o comisiones a la hora de abrir una hipoteca, gastos de tasacion etc ... Para una vivienda de 145.000 euros y una hipoteca de 110.000.
Y en caso de subrogarse a la hipoteca que tenia el promotor, que gastos se ahorran?
Esta es mi ignorancia. Saludos.
Tasación: sobre 250-300
Si te subrogas te ahorras los gastos de constitución de hipoteca.
El resto: simuladores (San Google) o pregunta en una notaría.
Saludos
Si no te subrogas a la hipoteca del promotor la hipoteca nueva tiene estos gastos:
Tasación: supongo que mínimo 300 euros, pero seguro que hay bancos que cobran más.
Gastos de gestoría: depende del banco, pero vamos a poner que otros 300 euros de media, aunque se pueden aprovechar y pedirte más. Pregúntalo todo antes para que no te pille por sorpresa.
IAJD. Impuesto de actos juridicos documentados. Este depende de cada comunidad autónoma. Deberás informarte. En Andalucía, por ejemplo, desde el 1 de enero de 2012 es el 1,2% (antes era el 1%), pero no de la cuantía de la hipoteca, sino de la responsabilidad hipotecaria, que es mayor, dependiendo de cada banco.En el BBVA la responsabilidad hipotecaria es aproximadamente la hipoteca multiplicada por 1,7, así que, si estás en Andalucía pagarías el 1,2% de 110000 euros por 1,7, y eso serían 2244 euros. En otras comunidades y con otros bancos será distinta cuantía.
Gastos de notaría por hipoteca nueva: yo pregunté gastos aproximados para una hipoteca de 90000 euros y depende de las hojas que tenga la escritura de hipoteca, que también depende de las exigencias de cada banco, Por ejemplo, me explicaron que las hipotecas del BBVA se podían ir a cerca de 30 hojas, y podía suponer unos 600 euros.
Gastos de de registro. Me informé y me dijeron que unos 150 euros.
Si te subrogas a la hipoteca del promotor te ahorras el IAJD y la tasación del banco, los gastos de notaría y registro creo que existen pero menores (a ver si alguien más experto puede ayudar), y supongo que los gastos de gestoría serán menores.
Si la hipoteca del promotor es interesante supongo que será mejor que te subrogues, pero ten en cuenta que el banco no iene por qué respetar las mismas condiciones que tiene el promotor. Pregunta las distintas comisiones que tienen tanto la hipoteca del promotor como la nueva:
Comisión de apertura, que a veces es 0%.
Comisión de amortización anticipada, por si puedes quitarte parte del préstamo.
Comisión de cancelación, que está legislada y lo máximo por ley es de 0,5% si cancelas antes de que la hipoteca cumpla 5 años, y 0,25% si cancelas después de 5 años.
Comisión de subrogación, por si te cambias de banco más adelante.
Pregunta si tiene suelo, es decir, interés mínimo aunque el euribor esté por debajo (mejor que no lo tenga por supuesto)
Si las comisiones son 0% estará bien la hipoteca, pero no creo que sea así.
Cuidado con la hipoteca abierta de La Caixa, ya que no es un préstamo hipotecario sino un crédito hipotecario, que no es lo mismo. Si en La Caixa te fríen a comisiones y te quieres cambiar de banco, no podrás subrogarte a la hipoteca del otro banco porque no son el mismo producto, tendrías que liquidar el crédito con un dinero que no tienes, con unos gastos de cancelación que serán probablemente abusivos, y con todos los gastos de hipoteca nueva del otro banco. No sé si habrá más bancos que concedan crédito hipotecario en lugar de préstamo hipotecario, pero desde luego los trabajadores de La Caixa no informan de todos estos "detalles".
Luego, la vivienda tiene sus gastos de notaría (un poco menores que los de la hipoteca aunque el valor sea mayor), gastos de registro, más o menos como los de la hipoteca, IAJD (en Andalucía 1,2% de 145000 euros: 1740 euros), IVA del 4% al ser vivienda nueva, y seguramente más gastos de gestoría.
Esta enlace está curioso para que te hagas más o menos una idea, aunque algunas cosas no están actualizadas.
Espero haberte ayudado.
http://www.calculatuvivienda.com/calcula_tu_gastos_compra_vivienda.htm
Por supuesto que me has servido de gran ayuda.
La duda que me surge sobre lo que comentas de la subrogacion, que " si la hipoteca del promotor es interesante supongo que será mejor que te subrogues, pero ten en cuenta que el banco no iene por qué respetar las mismas condiciones que tiene el promotor. Pregunta las distintas comisiones que tienen tanto la hipoteca del promotor como la nueva"; me habian comentado que el tipo de interes de la hipoteca no deberia cambiar en caso de que me subrogue a la que tenia el promotor, pero tengo dudas.
Yo el piso ya lo he comprado y me lo darán en Junio de 2013, osea que me queda casi un año para ir ojeando y comparando, aunque habrá que ver como estamos en marzo de 2013 cuando firme la hipoteca.
Por eso me entran las dudas de si el promotor firmó una hipoteca este año y yo me subrogo, se mantendran los tipos de interes y demas cuando yo me subrogue, si es que llego hacerlo.
Por lo demas, si me han comentado y me parece logico, que hoy dia es bastante dificil que un banco o caja te mejore las condiciones que la de la propia caja que financia la obra ... Pero bueno a ver si alguien nos aporta alguna opinion.
Mendalerenda, no soy ningún experto, lo que pasa es que estoy también en busca de piso y había visto una opción interesante, mira si quieres el tema que abrí hace poco:
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/1290618-concederan-hipoteca
Como la inversión es la más grande de mi vida y el promotor no pone las cosas fáciles ni claras en absoluto, me he informado lo que he podido antes de dar un euro y el tema de la compra está suspendida.
Mi promotor tiene la hipoteca con La Caixa, que tiene fama de cobrar por absolutamente todo lo que muevas en tu cuenta corriente (mantenimiento y administración de cuenta, transferencias, tarjetas,etc) así que en ese banco no me quiero meter, y menos cuando el promotor lo que ha contratado es la hipoteca abierta, que como te he dicho es un crédito hipotecario. Ahora mismo (no sé dentro de unos meses) BBVA, Santander y Bancorreos (que pertenece a Deutsche Bank), que son los bancos que yo conozco,no tienen comisiones de ese tipo si tienes cierta cantidad de dinero en tu cuenta, es todo cuestión de preguntar y leer DETENIDAMENTE todo lo que vayas a firmar, y preguntar todo lo que no entiendas.
Estoy casi seguro de que el banco no está obligado a mantener las condiciones que tiene con el promotor (me refiero al diferencial con respecto a euribor sobre todo, es decir, el tipo de interés que vas a tener), pero bien es verdad que los bancos está deseando quitarse pisos de enmedio, así que negocia todo lo que puedas si es que ese banco te conviene y te subrogas a la hipoteca del promotor, que ya sabes que tiene menos costes que abrir una hipoteca nueva en otro banco. No te pueden cobrar comisión de apertura, ya que la hipoteca ya está concedida al promotor, aunque supongo que sí pueden cobrar comisión de subrogación si el contrato con el promotor lo pone.
Normalmente es verdad que el banco que tiene la hipoteca con el promotor dará mejores condiciones para esa hipoteca que para otra hipoteca de un piso que no es "suyo", pero pregúntalo todo sin que te dé vergüenza de nada. Ningún banco va a ser tu amigo. Los comerciales del banco, o los subdirectores, o si se da el caso, los directores, te pondrán una cara amabilísima si todo va como ellos quieren y ven que tú entras en todo lo que ellos te proponen, no te van a dar ninguna información de las cosas que a ti te puedan perjudicar (que son las que a ellos les benefician) así que siempre es mejor tener información de antemano, a través de internet por ejemplo, preguntando en el registro y en el notario si hace falta, como he hecho yo. Tus mejores amigos son la prudencia y la información, los bancos y sus empleados no, ellos sólo miran por el banco (100% convencido).
Bueno da gusto leerte porque se te ve una persona prudente y calculadora. Pienso igual que tu en todo, somos un numero para cualquier banco o caja, promotor o aseguradora, desgraciadamente funciona así. Y no existen buenas palabras de nadie, existen contratos, clausulas y dinero por medio.
Yo voy de un banco a otro, online o no online, asi que imaginate lo que me caso yo con los bancos ...
Es bueno preguntar las ignorancias en los foros, porque generalmente las trampas o trabas que ponen lo bancos, salen a la luz de la gente que las ha sufrido, y eso es una plaga.
En tu caso, si no te gusta la caixa, visita resto de bancos, como supongo que estas haciendo, al final es hechar calculos.
Yo la caja que financia la obra está bien vista y me consta, es la caja rural, pero habrá que peritar. ING me gusta mucho tambien, pero es demasiado dinero y los ahorros de toda una vida como para tener charlas por tfno. Se trata de hablar las cosas cara a cara y aqui no hay oficinas.
En fin en tu caso te deseo suerte y segun me informe de algo mas, ire poniendolo por aqui.
Acabo de ver tu caso en el enlace. Creo que tus condiciones laborales y economicas son muy buenas .. Eres funcionario.
Te recomiendo ir a un abogado antes de firmar contrato de compraventa o entrega de arras. Yo lo hice, fui a un abogado antes de firmar.
Respecto a los 10.000 euros de entrega directa, creo que por ley toda cantidad que entregues o vayas entregando debe ser avalada por ley por la entidad que financia la obra. En el contrato que yo hice lo pone y asi lo estan cumpliendo. Me dan un aval por cada entrega directa que hago.
Si no se avala y no está en el contrato, no des NI un duro.
Respecto a la clausula de que si no te conceden la hipoteca ... en cuanto creas que te la concedan, olvida la clausula porque creo que esa clausula no la suelen hacer, tiene su logica, ya que para ellos existe una probabilidad alta de haber perdido el tiempo. Hay mucho insolvente, no será tu caso.
Esa es mi simple opinion, una mas de lo que yo tambien me informo.
El tema es que las condiciones de financiación están cambiando mes a mes por lo que tener idea de lo que puede suceder dentro de un año es pura entelequia.
Saludos