¿El tejado de parte de mi comedor es comunitario o privativo? - Ley de Propiedad Horizontal

 

Buenas tardes, 

Soy la tercera propietaria de la vivienda en la que resido. 

En 1973, el primer propietario cerró parte de la terraza comunitaria de uso privativo y la incorporó a la vivienda (he solicitado en el ayuntamiento copia del expediente de la licencia de obra-que existe porque ví la anotación en unas fichas de urbanismo cuando buscábamos los planos del edificio- pero lo que desconozco en este momento es si intervino un arquitecto y si hubo autorización comunitaria). 

Después de la compra de la vivienda en 1997, el administrador nos informó que debíamos hacernos cargo del mantenimiento de esa zona del tejado, y así se hizo (se puso tela asfáltica y se pintó). 

Hace unos días que tengo goteras y cuando ha venido mi seguro, me dice que es zona comunitaria (les he explicado que fue una obra posterior del primer propietario) y que avise al seguro comunitario (quien dice lo contrario basándose en esa obra). 

¿Cuál de las dos partes tiene razón? Gracias, un cordial saludo, 

Las dos. Es zona comunitaria, aunque la uses en exclusiva. En teoría, todo corresponde pues a la comunidad. Pero claro, puesto que lo hizo el propietario y para su exclusivo beneficio, es normal que se acuerde que lo mantenga y repare el y no la comunidad, bastante que se le ha autorizado, o no se le ha obligado a echarlo abajo.
Es muy probable que tu seguro no se haga cargo, y habrá que ver si el de la comunidad.
En fin, estas cosas pasan cuando se hacen estas cosas, y valga la redundancia

En mi opinión, aunque haya registro autorizado de obra en el ayuntamiento y permiso de la Comunidad de Propietarios en 1973, salvo que puedas demostrar que las humedades se producen por defecto en la tela asfáltica o en el recubrimiento original del edificio, es decir en la zona de uso común de la terraza comunitaria y que no se debe al recubrimiento que realizó el propietario en 1973 y que posteriormente se renovó en 1997, la responsabilidad de su conservación y mantenimiento es del propietario de la vivienda... lo que llevaría a concluir que es un tema del seguro de hogar individual si se han superado los límites de agua habituales de este tipo de coberturas y siniestros...

Es tu caso, no comentas si hay alguna cobertura especial en tu seguro de hogar individual y, de no ser así, la pega que le veo es que, para este tipo de cerramientos que realizan los propietarios a titulo individual, incluso con las autorizaciones de obra y permisos asociados, no se suelen recoger adecuadamente a la hora de contratar la póliza "sencilla" del seguro de hogar y el propietario no suele avisar a la compañía de seguros de estas circunstancias "especiales"... si no está recogido específicamente, no puedes demostrar que es por causa de la zona común original, o consigues convencer al seguro de hogar de tu vivienda en la que haya alguna cobertura específica a la que agarrarse, me temo que lo tienes a tu costa.

Un saludo

Muchas gracias Keranui, encima del tejado que hablo no hay terraza pisable.

La filtración viene del desagüe de la terraza que se cubrió, que se elevó hasta el nuevo techo. Saludos

Hola Louksna... 

La imagen que adjunta me da pie a ser algo más didáctico y por ampliar las opciones beneficiosas a sus intereses; imaginemos que:

En esta hipotética escena, y por ello el énfasis en mi primer comentario, si demuestras que las humedades se deben por el desagüe de la terraza-1, es el seguro comunitario quien tiene que asumir los gastos; si las humedades se producen por deterioro o falta de conservación de la tela asfáltica de la terraza-2, es el seguro del propietario quien debe hacerse cargo -y reitero, no me extraña que el seguro de hogar de la vivienda diga que no está incluido entre sus coberturas, si no se especificó su existencia en la contratación.

Por como es la foto, he dividido la terraza en 2 solo para ser más entendible mi punto de vista (espero haberlo logrado); lo lógico (y es lo que había entendido en sus comentarios previos) que sea una única terraza (1+2), cerrada en su conjunto en 1973 y que solo se amplió, de la parte común original del edificio, el tubo del sumidero desde el suelo de la terraza privativa hasta el techo de la misma terraza; luego sigo opinando que es parte del seguro individual del propietario.

Aunque la terraza (1+2) no pueda pisarse, en 25 años el calor y las lluvias lo deterioran y pueden surgir esas humedades (y si está cerca del mar, los vientos, la sal, ¡las palomas y excrementos!). Lo lógico sería comprobar primero si es del sumidero, tal vez simplemente solo se haya desprendido parte de su estanqueidad y no haya que reasfaltar toda la terraza... el perito de su seguro es quien debe indicarlo. Aunque no veo la parte izquierda de la foto, me refiero a lo que parece un muro de hormigón (color gris), entiendo que no hay rebosamiento de agua adicional desde el lado izquierdo, sobre el muro y en caída hacia el sumidero...

Un saludo

P.S., si yo fuera usted, miraría con los expertos y peritos la conveniencia de poner rejilla al sumidero (viento + tierra = obstrucción + poca agua = humedades por el camino más seco.

Muchas gracias Keranui, he hecho un plano para que se pueda ver mejor. El muro que se ve en la foto es el de la terraza del piso superior al mío, que por lo que he podido observar no tiene ninguna salida de agua a esta superficie.

La zona con la X sería la parte de la terraza que el primer propietario incorporó a la vivienda.

Y sí, aunque todavía ninguna de las dos personas que han venido por parte de los seguros ha visto la cubierta desde arriba (solo mi foto) todo parece indicar, por la zona donde yo tengo la humedad, que viene del sumidero.

Muchas gracias de nuevo, muy didáctica y práctica tu explicación, un saludo

Gracias por la respuesta leopol72, intentaremos que lleguen a algun acuerdo los dos seguros y bueno, si toca pagar la reparación, pues se paga y arreglamos el problema. 

Un saludo, 

Por si es de ayuda...

Una primera opción, algo cogida con alfileres, lo reconozco, para intentar llegar a un acuerdo de compartir "una parte" de los costes de reparación con el Seguro de la Comunidad de Propietarios y la propia Comunidad, es que el recubrimiento realizado en la terraza comunitaria de uso privativo desde 1973 ha permitido que las posibles filtraciones y gastos de conservación y mantenimiento que hubiera habido en el suelo de esa terraza privativa se han reducido a cero al tener ustedes el recubrimiento superior, pero claro, depende de ellos que lo acepten.

Una segunda opción, también algo especial, para intentar llegar a un acuerdo de compartir "una parte" de los costes de reparación con el Seguro de Hogar del Propietario, es acordar con el perito y la Compañía Aseguradora o la Correduría, según sea el caso, que desde este mes (proporcionalmente a la cuota actual) y en futuras renovaciones (si la Compañía Aseguradora actual es de su interés) va a mejorar la póliza de seguros para incluir un extra para la cobertura futura de la zona de terraza/comedor y así ellos también ven que no ha habido negligencia ni falta de conservación por su parte y unos ingresos mejorados en el futuro... que al final, en mi opinión, es de lo que se trata.

Un saludo 

Gracias Keranui, son dos opciones estupendas. 

La primera inviable, el administrador de mi finca es también propietario y me contestó que no cuando le dije que la terraza interiorizada (que me ha costado un extra de hormigón antes de poner el nuevo suelo) era una zona de la que yo me hacía cargo y que no tenía que mantener la comunidad. Y le ahorra dinero a la comunidad porque el resto de terraza que rodea mi casa y que continúa descubierta tiene algún defecto de forjado y ha habido que intervenir en ella tres o cuatro veces para evitar las goteras a la vecina de abajo...pero la segunda es muy factible, gracias de nuevo por la idea. Saludos