Dudas reinvertir vivienda habitual

Holaaa! 
He buscado por la lupa pero no me queda claro. 
La próxima semana vendo mi piso en Barcelona el único q tengo y donde vivo desde hace 7 años con la idea de reinvertir el total de la venta en otro piso. 
Compré sin hipoteca por 65.000€ + 10% impuestos + notario registro, eso cuenta como gasto de compra? Y tambien una reforma integral de un dineral, bastante mas que el piso. 
Vendo por 225.000€ (o sea ganancia de 160.000€).
Estoy ya visitando pisos para comprar sin hipoteca, la duda es, si quiero reinvertir el 100% de la ganancia debo comprar un piso por 225.000€ o mas verdad?? A ver si estoy en lo cierto o no. 
Lo de los extras de compra se me escapa no se si cuentan o no, asimismo los que tendré de venta (plusvalua municipal). 
Y por último, visité un piso que aunque parece un piso no tiene cédula de habitabilidad vamos q es un local, entiendo q no me sirve para lo q busco no? 

Mil graciaaaaaas :) 

Para beneficiarte de la exención por reinversión no influye el precio de compra dado que, en tu caso, hay que invertir toto lo obtenido en la venta (no sólo la ganancia).
Si inviertes menos de lo obtenido, estarás exento sólo en la parte proporcional.
Además hay que cumplir el resto de requisitos: que tanto la que vendes como la que compras sean tu vivienda habitual en un rango de dos años antes y dos años después de la venta.
Si reinviertes en un local, no hay exención.

Gracias por las aclaraciones entonces estaba en lo cierto si quiero la exención total debo invertir el total de la venta, o sea comprar un piso por 225.000€ mínimo. 
Gastos de compra (Itp 10%, notario, registro) no me queda claro si se ignoran o como? 

Los gastos que mencionas y todos los que sean inherentes a la compra, se consideran mayor importe de la reinversión.