Venta de una casa con hipoteca autopromotor

Hola, estoy un poco liado y a ver si me podéis ayudar. 
Compré una casa vieja para reformarla. Hice una hipoteca para la compra de esta casa. Con este banco no llegue a un acuerdo para que me diera el dinero para reformarla y busque otro banco. Una hipoteca de autopromotor. He invertido todos mis ahorros en la casa más la hipoteca de autopromotor y tuve que pedir préstamos personales para poder terminarla. Una serie de acontecimientos indeseables me llevaron casi a la ruina. He llegado a un punto que he decidido venderla y no quiero comprar nada más. Mi duda es el impuesto del IRPF. La compro por 30000 tengo una hipoteca de 164000 más préstamos externos. La quiero vender por 225000. La hipoteca se descuenta de los gananciales o se contaría de los 30000 de la compra? Es un poco lioso y no se explicarlo mejor. Yo no ganó nada en la venta pero me quedo libre de cargas pero igual para hacienda no. 

Tu valor de adquisición son 30.000 euros más las mejoras efectuadas en el inmueble, que deberían rondar los 164.000 euros, por lo que en principio, tu valor de adquisición son 194.000 euros. Al vender por 225.000 tendrás una plusvalía de 29.000 euros por la diferencia entre el valor de transmisión el de adquisición, que más o menos tributarán al 20 por ciento, por lo que por esa transmisión tendrás que pagar unos 5.800 euros a Hacienda en concepto de IRPF y quizás otros tantos en concepto de plusvalía municipal.

Gracias. Esa era mi duda, si la hipoteca se descontaba de las ganancias patrimoniales. De todas formas pierdo dinero 

No, la hipoteca ni cuenta ni descuenta ni tiene ninguna relación de cara al IRPF en este caso, dado que el inmueble no ha llegado a ser vivienda habitual ni piensas reinvertir lo obtenido por su venta.
En el IRPF tendrás que indicar lo que te ha costado la vivienda, pagado al contado, con hipoteca, con préstamos privados o de la forma que sea, así como el valor de venta; y, si la diferencia es positiva, pagar lo que corresponda.
A la AEAT no la vale que digas que toda la hipoteca, y los créditos y lo que sea, se han empleado en la construcción: tienes que justificarlo. Es decir: lo que necesitas para demostrar el coste de la casa no es una escritura de préstamo hipotecario, sino las facturas de los materiales, la mano de obra, las licencias municipales, etc.
Porque, por ejemplo (y seguro que no es tu caso), si, con parte de la hipoteca has pagado a los albañiles, pero les pediste que "no te hicieran factura, que tú, sin IVA", a efectos fiscales ese dinero no ha ido a la construcción, puesto que no hay facturas. 
Así que olvídate de hipotecas y ve buscando y ordenando las facturas y justificantes de gastos de las obras, que es lo que necesitas para hacer la declaración y lo que te pedirán si te comprueban.

Porque dices que no es mi vivienda habitual? 

Disculpa, es cierto, no puedo presumir de tu explicación que hayas residido 3 años de manera continuada en esa casa o no. No sé porqué supuse que ni siquiera la tenías terminada. Pero el resultado, respecto a la transmisión, es el mismo, sea o no tu vivienda habitual a efectos tributarios, si no tienes intención de reinvertir lo obtenido en la venta en otra vivienda habitual.

No pasa nada. Me ha llamado la atención que lo afirmaras tan rotundamente. Hace años que la terminé y es mi vivienda habitual. Lo que iba a ser un proyecto ilusionante se convirtió en un infierno. De la obra tengo facturas. Yo pagué como autopromotor el 10% de iva. Impuestos pague unos cuantos. Creo que lo mejor es que vaya a un asesor porque es un poco complicado explicarlo todo por aquí. No voy a reinvertir porque no quiero saber nada más ni de casas ni de bancos ni de reformas ni de nada. Me voy al campo a vivir a una casa de mis padres. Gracias de todas formas y un saludo. 

Hola,

Habla con asesor fiscal ya que hay que profundizar en el tema no vaya a ser que te cueste la vida el pagar encima plusvalía.

Saludo