Inversión del sujeto pasivo IVA en rehabilitacion de inmueble

Buenas tardes

Soy autónomo, ejerzo una actividad económica inmobiliaria y actualmente voy a acometer la rehabilitación de un inmueble de mi propiedad para incluirlo también en dicha actividad.

Al hablar con el constructor encargado de dicha rehabilitación me indica que las facturas las puede hacer sin IVA dado que se da la condición de ser sujeto pasivo de IVA, y que lo único que debo de tener en cuenta es que en el mod.303 (y lógicamente en el 390)  debo declarar el importe teórico del IVA correspondiente como IVA Devengado y también como  Repercutido, con lo cual se compensarían los importes.

Tengo muchas dudas al respecto, que puedo resumir así:

- ¿Es factible el asunto, hay que hacer algún trámite previo en Hacienda? Y si es factible:

- ¿El porcentaje a aplicar, en las facturas del constructor es el 10% ya que es una rehabilitación integral?

-  ¿Las facturas ajenas al constructor (p.e. las de mi arquitecto, que son al 21%) también irían sin IVA?

En fin, que si alguien es tan amable de aclararme esos conceptos le estaría muy agradecido.

Un saludo