Desgravaciones por alquilar una casa

Hola

Tengo que hacer la Declaración de un familiar que ha alquilado por primera vez una casa el año pasado y esto algo perdido. A ver si me podéis echar un amano

¿Si el alquiler no ha sido durante el año completo tengo que computar la parte proporcional del tiempo que ha estado alquilado de todos los gastos o de algunos se puede computar como gastos íntegros (p.e. sustitución de los electrodomésticos)? ¿Existe un límite en los gastos deducibles en alguno de ellos? Por lo que leo en la ayuda del PADRE los gastos de sustitución de elementos (por ejemplo un frigorífico) no pueden superar los rendimientos íntegros pero ¿Si el resto de gastos ya superan los rendimientos íntegros (IBI, Amortización; Seguros,….) se pueden sumar a ellos los gastos de sustitución de por ejemplo la lavadora y el frigorífico? Muchas gracias por la ayuda

Hola! 

Para el cálculo del rendimiento neto de inmobiliario, pueden deducirse del rendimiento integro todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Además en el caso de arrendamiento de inmuebles los gastos deducibles se computan excluyendo el IVA.

Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1. Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisi­ción o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.

2. Conservación y reparación. Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:

a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.

En todo caso, el límite máximo deducible pro estos concepto no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamen­te con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

De manera que el rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles en los términos anteriormente comentados.  Sobre este se podrán aplicar una serie de reducciones en caso de arrendamiento de vivienda habitual. En concreto la ley prevé una reducción del 60 por 100. Al cual será del 100% cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores a 7.455,14 euros, importe del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2014 (IPREM). Salvo en el caso de que el rendimiento sea negativa, donde la reducción del 100% no será aplicable.

Saludos! 

Los gastos de sustitución y conservación se pueden imputar enteros (sin prorratear) aunque no se haya alquilado todo el año puesto que se entiende que son necesarios para poder alquilarlo, eso sí con los límites previstos.

Muchas gracias por la respuesta

He llamado a Hacienda un par de veces y me han hecho un lio con las amortizaciones y gastos
Quizás me podais echar una mano a los casos siguientes

1- He tenido que comprar una lavadora y un frigorífico este año ¿Es amortización o es gasto? Por lo que veo se puede poner como amortización un 10% cada año durante 10 años, pero en el consultorio de Expansion (www.expansion.com/encuentros/pablo-gomez-acebo-temes/2015/04/07/index.html) indica que puede ser más o menos que ese 10% y durar más años (o menos). No me queda claro: La verdad es que me interesaría amortizar lo máximo posible cuanto antes ¿Se puede? (En Expansión habla de amortizar un 12%-15% como máximo en función del electrodoméstico y durante un número mayor de años)(¿?)

2- En 2009 me pasaron un recibo extra de la comunidad por poner techos a los garajes descubiertos. ¿Puedo meterlo como amortización? ¿Debo poner sólo un 10% correspondiente a este año?¿Puedo incluir lo que no he amortizado en años anteriores (que no estaba el piso alquilado) dentro de las amortizaciones de 2014?

3-En 2012 me pasaron un recibo extra por la reparación del ascensor Entiendo que esto es un gasto ¿Puedo incluirlo en los gastos de 2014? Entiendo que al ser un gasto podría incluirlo al 100% siempre que no exceda los límites

4-Si he empezado a alquilar el piso en 2014 y en 2005 habia comprado los muebles (En 2014 hicieron 10 años) ¿Puedo amortizarlos en 2014? ¿En todo? ¿En parte? Por un lado me dicen que lo puedo poner como amortización 10% en 10 años, en otra llamada me dicen que sólo lo puedo meter como gasto pero en los 4 años siguientes. Creo que en este caso es una amortización, si es así entiendo que puedo amortizar al menos el 10% del valor de los muebles ¿verdad? pero ¿Puedo incluir en todo o en parte el 90% restante de la amortización de los muebles?

En fin, un buen rollo he metido. Si tienes un segundo para echarle un vistazo estaría muy agradecido. En cualquier caso, desde ya gracias por la respuesta

Gracias por la respuesta, pero me resulta bastante difícil interpretar lo que indica la reglamentación literalmente. Quizás le puedas echar un vistazo a los casos concretos que pongo un poco más abajo. En cualquier caso Gracias!

1. Es amortización, y en 10 años el período que aceptan en la AEAT, puede que con otro criterio te pongan problemas de justificación si te revisan.
2. Entiendo que eso es una mejora del inmueble que aumenta su valor de adquisición y que sólo puede deducirse via amortización de la construcción, es decir, el 3% anual que se deduce por amortización, normalmente del valor catastral de la construcción, aunque puede hacerse del valor de adquisición si es mayor.
3. Es gasto y puedes deducírtelo como tal en el año en que lo pagas, es decir, en el 2012.
4. Si los muebles tienen nueve años, puedes deducirte por el año que queda, y no te garantizo que no tengas problemas si te revisan, pues te pueden decir que ya están amortizados de sobra después de tantos años.

Hola Leopold! Muchas gracias por tu respuesta: LA analizo y te digo A base de leer por internet y con tu ayuda voy comprendiendo esto un poco, porque la verda, con el tfno de ayuda de Hacienda uffff, que gañanes! Lo dicho, mil gracias

Hola En primer lugar, mil gracias por tus respuestas y tu tiempo, si tienes un segundo las dos últiams cuestiones

1-Sobre las amortizaciones de Mobiliario e instalaciones - Se pueden desgravar hasta que se cumpla el número de años máximo o se llegue al 100% del valor de compra del mobiliario o la instalación (respetando los límites máximos anuales) ¿Verdad? Entonces por lo que me explicas, para el mobiliario se puede poner un 10% del valor de compra durante 10 años desde la compra

2-Finalmente he encontrado uno de los posibles orígenes de los distintos porcentajes de amortización que hablan en la parte de Renta de Expansión.( Tabla de amortización para sociedades y autónomos en estimación directa). Quizás la cuestión sea que esa tabla entra en vigor en 2015, por lo que quizás en 2014 hay que aplicar los coeficientes y tiempos que me dice. La verdad es que me extraña que en Expansión hayan puesto mal los % y tiempos de amortización.

http://asesor-contable.es/tablas-amortizacion-2015/

http://www.gabilos.com/webcontable/amortizacion/estimacion_directa_simplificada.htm

Lo que pone en la tabla 2015 es
Mobiliario y enseres % Años
Mobiliario 10 % 20
Lencería 25 % 8
Cristalería 50 % 4
Útiles y herramientas 25 % 8
Moldes, matrices y modelos 33 % 6
Otros enseres 15 % 14

Entiendo que en 2015 quizás si se aplica esta nueva tabla de amortización en autónomos, en el IRPF será igual, ya que la depreciación de los elementos será la misma independientemente de que los tenga un autónomo o un particular

El IRPF es el de un familiar que está aún más perdido que yo y sinceramente, las llamadas al 901 de Hacienda me resuelven bien poco, a veces parece que dicen lo primero que se les pasa por la cabeza.

En fin, Mil Gracias por tu tiempo Leopold, y si tienes unos minutos más para la respuesta, ye lo agradecería

1. Si, para mobiliario, se podría deducir un 10% durante 10 años.

2. Hasta el 31/12/2014 se aplica la tabla de siempre de amortización simplificada de la ORDEN de 27 de marzo de 1998. Supongo que para el 2015, se aplicará alguna de las nuevas aprobadas.

Ok Muchas gracias. Entonces si cuadra, porque según esa tabla (Al igual que la nueva) la maquinaria se amortiza máximo 12% en 18 años. Debe considerar la lavadora como maquinaria, lo que es bastante lógico. En esta orden habla de IRPF de sujetos pasivos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fısicas que ejerzan actividades empresariales 0 profesionales, pero entiendo que por extensión se aplicará también al IRPF en el alquiler de pisos.

Y a partir de este año se debe usar la nueva tabla en la Renta 2015

Muchas gracias por tu ayuda, la verdad es que en cuanto se sale algo de lo normal (para mi lo de las amortizaciones era una cosa completamente nueva), esto de la declaración es un mundo, y desde luego en Hacienda no lo ponen nada fácil con sus aclaraciones (Que cada día me decían una cosa)

Mil gracias de nuevo!

Buenas. En el punto 2 hablas de "amortización de la construcción, es decir, el 3% anual que se deduce por amortización, normalmente del valor catastral de la construcción, aunque puede hacerse del valor de adquisición si es mayor." Tengo un inmueble alquilado y siempre amortizo por el valor de compra que es mas del doble del valor catastral. Puedo tener algun problema si un dia decido vender el piso por debajo del valor de compra? Esta en una zona muy devaluada...

Tambien quisiera aportar, como dato curioso, que cuando pides cita con Hacienda para hacer la declaración, rara vez te sugieren la desgravacion del valor de amortización del inmueble, y en ningún caso te informan de que puedes elegir entre valor de compra o valor catastral. Sabeis la razon?

Gracias.

El problema que tendrás, que no lo es, es simple aplicación de la norma, es que del precio de compra debes restar las amortizaciones practicadas esos años que estuvo alquilado, con lo que la plusvalía será mayor (o la minusvalía menor) que la que preves.

Eso es fácil, cuando menos cosas te digan menos tardan en hacerte la declaración, por lo que si no lo sabes, acaban antes. Tampoco te dicen lo de elegir porque es más fácil y rápido hacerlo sobre el catastral, que normalmente lo saben porque está en el recibo del IBI, sin embargo, el precio de compra la gente no se lo sabe, si acaso de manera aproximada, si preguntan por él, se pueden tirar media hora pensandolo o calculandolo, y luego hay que ver la proporción valor suelo-valor construcción, en fin, que mejor para ellos si se hace sobre el catastral.

Piensa que se trata de ayudar a gente que no puede hacerla y no puede pagar un asesor, y de hacer el mayor número de declaraciones en el menor tiempo, no de actuar de asesores fiscales, y por otra parte, muchos no tienen conocimientos suficientes para asesorar.