Desgravación de gastos de conservación, intereses, IBI, etc antes de alquilar un local

Buenas noches. Tengo un local comercial que estoy intentando alquilar desde Enero de 2009 sin conseguirlo y pagando una hipoteca por su adquisición desde Diciembre de 2008. Intenté darme de alta como empresario arrendador pero me indicaron en Hacienda que no podía hacerlo hasta que lo tuviera alquilado.
En los años anteriores, al no haberlo alquilado ha aparecido en mi declaración como bien a mi disposición y no me he desgravado, por desconocimiento, gastos por ningún concepto.
En el año 2011, con vistas a mejorar su aspecto, he realizado obras de conservación y reparación en él, si bien aun no he podido alquilarlo. Sé que los gastos de conservación e intereses de hipoteca son desgravables cuando lo haya alquilado sin superar la renta obtenida por el alquiler, pudiendo además desgravar los correspondientes a los últimos 4 años. No obstante, me surgen las siguientes dudas:
Aunque no haya obtenido ingresos por el alquiler en el año 2011:
1ª ¿Puedo o debo reflejar en la declaración del año 2011 los gastos de conservación y reparación, recibos de pólizas de seguro y los intereses del préstamo hipotecario para que quede constancia de su importe en el ejercicio 2011?. Ello, de cara a su desgravación en los ejercicio siguientes cuando haya alquilado el local.
2ª ¿Puedo incluir o hacer constar en la declaración del año 2011, los intereses del préstamo hipotecario de los años 2009 y 2010?
3º ¿Puedo desgravar el recibo del IBI del año 2011?. Si incluyo este concepto me saldría un rendimiento negativo?.

Muchas gracias.