_foro.jpg?1731496282)
Si preguntas por ahí, los expertos te dirán que el flipping inmobiliario consiste en comprar propiedades con el fin de reformarlas y venderlas posteriormente a un precio más alto, obteniendo así una ganancia.
Pero esa es una visión de corto alcance.
Para mí, el flipping es mucho más que comprar, reformar y vender. Según mi opinión, nuestra aportación de valor no tiene por qué reducirse a reformar una vivienda.
Las siguientes también son aportaciones de valor que pueden convertir una casa invendible en un activo goloso que los clientes finalistas quieran quitarnos de las manos.
- Comprar pisos okupados y luego negociar con el okupa o desalojarle judicialmente.
- Comprar pisos de herencia en los que los herederos estén a hostias.
- Comprar pisazos enormes y dividirlos.
- Comprar edificios en los que no se haya hecho la división horizontal. Y hacerla.
- Comprar locales sin valor comercial y cambiarles el uso para convertirlos en viviendas
- Comprar viviendas que no se puedan inscribir en el Registro de la Propiedad, luego hacer bien los trámites necesarios y conseguir inscribirlas.
- etc.
Pero seguramente, una vez hecha la primera aportación de valor que el piso necesite, también tendremos que reformarlo, lo que será la segunda aportación de valor.
Como veis, para mí no se trata tanto de reformar como de aportar valor.
A continuación, el detalle de los 7 pasos fundamentales para llevar a cabo un proyecto de flipping de manera exitosa:
Como veis, para mí no se trata tanto de reformar como de aportar valor.
A continuación, el detalle de los 7 pasos fundamentales para llevar a cabo un proyecto de flipping de manera exitosa:
1. Estudio del Mercado Inmobiliario en tu Zona de Interés
El primer paso para cualquier proyecto de flipping es familiarizarte completamente con el mercado inmobiliario en el área en la que deseas invertir. Esto implica un análisis exhaustivo y detallado que te tomará tiempo y esfuerzo. Si tardas menos de dos semanas en estudiar a fondo tu zona de interés, es que has hecho un trabajo muy mediocre.
La idea es llegar al punto en el que conozcas el precio promedio de todos los tipos de propiedades disponibles en esa zona. Durante este proceso de investigación, es posible que te topes con una oportunidad ideal para tu primer proyecto. El objetivo es que, al finalizar esta fase, seas capaz de estimar con precisión el valor de las propiedades antes y después de la reforma.
La idea es llegar al punto en el que conozcas el precio promedio de todos los tipos de propiedades disponibles en esa zona. Durante este proceso de investigación, es posible que te topes con una oportunidad ideal para tu primer proyecto. El objetivo es que, al finalizar esta fase, seas capaz de estimar con precisión el valor de las propiedades antes y después de la reforma.
2. Identificación y Selección de la Propiedad Adecuada
Para obtener un retorno positivo, es crucial elegir la propiedad correcta. Aquí entran en juego varios factores:
Definir el valor añadido que puedes aportar
Esto puede incluir cualquiera de las aportaciones de valor antes mencionadas o cualquier otra que necesite la vivienda.
Selección de la ubicación
Es fundamental identificar en qué tipo de barrio quieres realizar la inversión. Por ejemplo:
Definir el valor añadido que puedes aportar
Esto puede incluir cualquiera de las aportaciones de valor antes mencionadas o cualquier otra que necesite la vivienda.
Selección de la ubicación
Es fundamental identificar en qué tipo de barrio quieres realizar la inversión. Por ejemplo:
- Zonas comanche: barrios con riesgos asociados a la seguridad.
- Barrios populares: barrios de clase trabajadora donde tanto el flipping como el alquiler son estupendos negocios.
- Barrios de clase media: Suelen ofrecer un buen balance entre rentabilidad y riesgo. Pero aquí la rentabilidad del alquiler comienza a flojear.
- Barrios de clase media-alta: Apropiados para flipping solo si eres muy experto. Aunque menos recomendables para alquiler debido a su baja rentabilidad.
- Viviendas de lujo: No los toques ni con un palo si eres novato. Solo para inversores experimentados. La rentabilidad del alquiler es irrisoria. Yo acabo de cerrar la venta de un pisazo en zona prime del centro de Madrid y el inversor que la va comprar no va a obtener ni un 3% de rentabilidad anual respecto al capital invertido.
Delimitar tu radio de acción
Determina la distancia desde tu domicilio que estás dispuesto a cubrir. Esto puede ser local, regional o incluso en otras partes del país si tienes la experiencia suficiente.
3. Cómo Determinar la Oferta Correcta para una Propiedad
La rentabilidad de un proyecto de flipping se define en gran medida en el momento de la compra. El precio adecuado a ofrecer depende de una fórmula básica:
El coste total (precio de compra + gastos + reforma) no debe exceder el 75% del valor de mercado estimado tras la renovación.
Esta fórmula te permite obtener un margen de ganancia adecuado tras la venta.
El coste total (precio de compra + gastos + reforma) no debe exceder el 75% del valor de mercado estimado tras la renovación.
Esta fórmula te permite obtener un margen de ganancia adecuado tras la venta.
4. Financiación de la Inversión: Estrategias Clave
El flipping inmobiliario no siempre requiere una gran cantidad de capital propio. Existen dos enfoques principales para financiar estos proyectos:
- Apalancamiento con el vendedor: En algunos casos, se puede negociar un contrato de arras con un plazo lo suficientemente largo para llevar a cabo la renovación antes del cierre definitivo. Esto significa que solo necesitas disponer del dinero para las arras y la reforma, no para la compra total.
- Inversores externos: Otra estrategia es asociarse con un inversor que aporte el capital necesario. Mediante una cláusula de cesión de derechos, puedes vender tu contrato de arras a un inversor, obteniendo una ganancia rápida sin necesidad de esperar a la venta final del inmueble.
5. Compra de la Propiedad
Una vez asegurada la financiación, el siguiente paso es formalizar la compra mediante un contrato de arras. Este contrato debe incluir un plazo suficiente que te permita realizar las reformas necesarias y vender la propiedad antes de transferirla a tu nombre, ahorrándote así el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y otros gastos asociados.
6. Aportación de Valor a la Propiedad
Como he comentado al principio de este artículo, el valor aportado a la vivienda no siempre implica una reforma de la misma. A menudo, puedes resolver los otros problemas mencionados para aumentar significativamente el valor de la propiedad.
7. El Valor de las Reformas en el Flipping
Pero de todas las formas de añadir valor a una propiedad, la reforma es la más común. Esto se debe a dos cosas:
- A todo el mundo le da mucha pereza hacer reformas.
- Muchos compradores se ven obligados a comprar las casas ya reformadas porque los bancos solo les prestan el 80% del precio de venta. Y como no tienen ahorros suficientes para reformar, no les queda más remedio que comprar casas con la reforma terminada.
Esto obliga al vendedor original a vendernos la casa a un precio más bajo. Porque hay muy pocos compradores finalistas de casas en pésimo estado.
El secreto está en realizar reformas estratégicas: Cada euro invertido debe traducirse en un aumento significativo en el valor de la propiedad. Es esencial no excederse en los gastos de renovación. El objetivo es lograr un equilibrio entre el costo de la reforma y el incremento en el precio de venta, maximizando así la rentabilidad.
Finalmente el octavo paso del flipping, el que nadie cuenta pero que también es muy importante:
8. Estrategias para la Venta de la Propiedad
Una vez que la propiedad ha sido renovada, el siguiente paso es venderla de la manera más eficiente posible. Aunque muchos creen que vender una casa es algo sencillo, existen detalles que pueden marcar la diferencia:
Limpieza y presentación: Una casa impecable se vende más rápido. Hay muchos vendedores que ni siquiera se molestan en dejar la casa como los chorros del oro. Y, por supuesto, si utilizas técnicas de home staging para mejorar su apariencia, la vas a poder vender más cara y más rápido.
Fotografía profesional: la gente de las inmobiliarias cada vez hace mejores fotos, pero nada como contratar a un fotógrafo profesional. Invertir en fotografías de calidad para los anuncios en portales inmobiliarios puede aumentar considerablemente el interés por la propiedad.
Redacción del anuncio: Un buen anuncio no solo informa, sino que también capta la atención. Dedica tiempo a redactar un texto atractivo que destaque los puntos fuertes de la propiedad.
Colaboración con agencias inmobiliarias: Hace muchos años que nosotros externalizamos al cien por cien la venta de nuestras propiedades. Nadie lo va a hacer mejor que un buen agente inmobiliario.
Limpieza y presentación: Una casa impecable se vende más rápido. Hay muchos vendedores que ni siquiera se molestan en dejar la casa como los chorros del oro. Y, por supuesto, si utilizas técnicas de home staging para mejorar su apariencia, la vas a poder vender más cara y más rápido.
Fotografía profesional: la gente de las inmobiliarias cada vez hace mejores fotos, pero nada como contratar a un fotógrafo profesional. Invertir en fotografías de calidad para los anuncios en portales inmobiliarios puede aumentar considerablemente el interés por la propiedad.
Redacción del anuncio: Un buen anuncio no solo informa, sino que también capta la atención. Dedica tiempo a redactar un texto atractivo que destaque los puntos fuertes de la propiedad.
Colaboración con agencias inmobiliarias: Hace muchos años que nosotros externalizamos al cien por cien la venta de nuestras propiedades. Nadie lo va a hacer mejor que un buen agente inmobiliario.
Conclusión:
El flipping inmobiliario es una estrategia que puede generar altos rendimientos si se realiza de forma estratégica. No se trata solo de comprar y reformar, sino de entender el mercado, seleccionar la propiedad adecuada, aportar el mayor valor que seamos capaces de darle y, finalmente, vender de la manera más eficiente posible.
Siguiendo estos 8 pasos, conseguirás triunfar en los flippings que te propongas.
¡Feliz inversión y mucho éxito!
Y tú, querido lector, ¿has hecho ya algún buen flip?
Siguiendo estos 8 pasos, conseguirás triunfar en los flippings que te propongas.
¡Feliz inversión y mucho éxito!
Y tú, querido lector, ¿has hecho ya algún buen flip?
