En la jornada sobre Inversiones Alternativas del IV Foro de Finanzas Personales, tuvo lugar la ponencia de Javier Timoner Lloret, director general de SFI Consulting, titulada “El mercado inmobiliario español. La oportunidad que los inversores internacionales no quieren perderse y las razones de por qué aún no nos hemos dado cuenta”. A continuación podéis leer un resumen sobre lo que hablamos.
¿Qué es SFI Consulting?
SFI Consulting es una empresa especializada desde el 2010, en el sector inmobiliario español. SFI Consulting cubre toda la cadena de valor, como comercialización, estudios de mercado, construction management y consultoría entre otros.
En estos momentos son los gestores del primer fondo de gestión de activos bancarios que se constituye en España. Un fondo de gestión de activos bancarios es una figura societaria, desarrollada solo para el SAREB bajo el ejemplo de lo que hizo la Reserva Federal Americana hace 5 años, cuya finalidad es incentivar a los inversores extranjeros a invertir en España con una herramienta mercantil muy flexible y con muchas ventajas fiscales. Este vehiculo se ha constituido para ayudar al SAREB a dar salida a la multitud de activos que tiene en su balance.
¿Qué está pasando en el sector inmobiliario?
El mensaje que Javier Timoner lanzó fue de optimismo, de cambio de ciclo, de punto de inflexión:
Si nos centramos en indicadores como en el número de viviendas vendidas, número de viviendas iniciadas, la evolución de los precios de las viviendas o el número de hipotecas concedidas, podemos observar que estás cifras son las peores de la historia. Pero a pesar de que las cifras han alcanzado mínimos históricos, en España aún hay unas 300.000 transacciones anuales en cuanto a viviendas vendidas, y las ventas de viviendas residenciales siguen siendo elevadas. Así mismo, los bancos están lanzando de nuevo campañas de promoción de hipotecas, algo que no ocurría desde el año 2007, y que muestra un cambio de tendencia.
Coexistencia de varias realidades:
- La situación de la industria inmobiliaria: la industria inmobiliaria nacional está colapsada y casi ha desaparecido. Los promotores tradicionales siguen en procesos de financiación, lastrados con mucha deuda y con muy poca capacidad de acción.
- La actuación de las entidades financieras: las entidades financieras comenzaron a crear grandes estructuras inmobiliarias con la finalidad de entender la situación en la que nos encontrábamos. Estas entidades ya saben lo que hay y ahora han pasado a tratar gestionar el valor de los activos que tienen en vez de liquidarlo.
- Construcción del SAREB: El SAREB ha permitido quitar de los balances de los bancos todos los activos inmobiliarios “tóxicos” que tenían. Bajo el punto de vista de Javier Timoner, el SAREB ha supuesto un punto de inflexión importante, ha ayudado a los bancos ha deshacerse de los activos que más pesaban en sus balances y ha dado una imagen creíble al sector inmobiliario.
- Entrada de nuevos operadores: entrada de nuevos inversores en el mercado que ven España como una oportunidad de inversión.
¿Quién esta invirtiendo en España?
Los primeros en llegan fueron los llamados Hedge Funds o Fondos Buitre, fondos internacionales muy agresivos en la captación de capital y que invierten en cualquier cosa en la que creen que pueden ganar dinero.
Los segundos en llegar fueron los Real Estate Funds o Fondos especializados en el Sector Inmobiliario, especialistas en el sector que están dispuestos a comprar algo más que comprar y vender, también a gestionar, a crear valor y buscar rentabilidad.
Y aún se espera la llegada de más fondos de inversión como los Private Equity, los fondos de pensiones o Family Office.
¿Qué están haciendo estos fondos de inversión?
Estos fondos de inversión se dedican básicamente a:
- Comprar activos (viviendas, garajes, trasteros, locales comerciales)
- Comprar créditos. Compran NPL (créditos fallidos) para recuperarlos.
- Comprar plataformas inmobiliarias para tener un mayor conocimiento del mercado, tener una empresa consolidada en España con la que canalizar nuevas inversiones.
¿Qué pasos van a seguir los inversores?
Estos inversores van a seguir comprando activos y préstamos. Estos inversores buscan, no solo oportunidades, sino también gente que se las gestione. Estos fondos van a buscar socios locales que puedan dar un retorno adecuado si se les inyecta capital.
El porque de todo esto. ¿Cómo nos ven desde fuera?
Desde el punto de vista de Javier Timoner:
- España ya no tiene riesgo país. Los inversores extranjeros perciben que hemos hecho cosas bien: se ha hecho una reforma laboral, que tenemos estabilidad política en general y que hemos llegado al punto de inflexión de la crisis.
- Evolución de la rentabilidad de los activos líquidos y su efecto sobre los ilíquidos: la rentabilidad de los activos líquidos es muy baja debido a los bajos tipos de interés. Si me cuesta dinero tener mis ahorros en el banco, los inversores prefieren invertirlo en el sector inmobiliario (comprando una vivienda y alquilándola)
- Los inversores esperan un cambio en el mercado inmobiliario, por eso compran estas plataformas inmobiliarias, para saber dónde y cómo ocurren esos cambios.
En conclusión, Javier Timoner explica que estamos ante un nuevo mercado inmobiliario. Estamos ante una llegada masiva de capital, ante una llegada masiva de conocimiento de cómo se hacen las cosas en otros lugares y ante una propuesta de cambio en el funcionamiento del sector.
Entrevista a Javier Timoner - SFI Consulting
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