La escritura de obra nueva es un paso clave para cualquier autopromotor en España. Este documento notarial certifica la existencia legal de la vivienda construida y es imprescindible para acceder a hipotecas, contratar suministros y garantizar la seguridad jurídica de tu propiedad.
La escritura de obra nueva es el documento notarial que acredita la construcción legal de una vivienda sobre un terreno; es obligatoria para vender, hipotecar o contratar suministros (luz, agua). Normalmente, los bancos exigen escritura de obra nueva para conceder una hipoteca autopromotor.
Existen dos momentos para escriturar: durante la construcción (si necesitas hipoteca) y al finalizar la obra, te explicamos todo lo que deberías saber para solicitarla correctamente.
¿Qué es la escritura de obra nueva?
La escritura de obra nueva es un documento notarial que deja constancia de que en una parcela se ha construido (o se está construyendo) una edificación. Permite inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, facilitando cualquier trámite posterior y otorgando protección jurídica frente a terceros.
En el caso del autopromotor, es la herramienta que acredita que la vivienda es legal y que puedes disponer de ella con plenas garantías.
¿Qué es la declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva es el acto por el cual el propietario manifiesta ante notario que ha comenzado o concluido una construcción en su terreno. Puede hacerse en dos momentos:
- Declaración de obra nueva en construcción: Se realiza cuando la obra está en marcha, habitualmente para solicitar hipotecas autopromotor o financiación bancaria.
- Declaración de obra nueva terminada (o escritura de fin de obra): Se otorga cuando la vivienda ya está finalizada y cumple con todos los requisitos legales y técnicos.
Estos registros son especialmente importantes a los fines de conocer las Implicaciones fiscales de las declaraciones de obra nueva
¿Es obligatorio hacer la escritura de obra nueva?
Depende del uso y de si necesitas financiación:
- Para particulares/autopromotores: No es obligatoria al inicio, pero sí imprescindible para vender, hipotecar la vivienda, contratar suministros o inscribir la casa en el Registro de la Propiedad.
- Para empresas/promotores: Es obligatoria si van a comercializar la vivienda o solicitar financiación bancaria.
En la práctica, si quieres acceder a una hipoteca autopromotor (por ejemplo, con Housfy, BBVA, Abanca, Sabadell o Unicaja), el banco te exigirá la escritura de obra nueva, tanto en construcción como al finalizar la obra.
%20(1)%20(1).jpg)
David Bartual
Experto en Hipotecas y Economía
- Ver perfil
Aunque no siempre es obligatorio, inscribir la obra nueva es altamente recomendable para evitar problemas legales y facilitar futuras operaciones como herencias, ventas o hipotecas
¿Qué documentos son necesarios para la escritura de obra nueva?
Para tramitar la escritura de obra nueva, necesitarás aportar ante notario la siguiente documentación:
- Escritura de propiedad de la parcela o solar.
- Licencia de obra del ayuntamiento.
- Proyecto técnico visado por arquitecto.
- Certificación del arquitecto sobre el estado de la obra (en construcción o finalizada).
- Recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
- Certificado final de obra (para la declaración de obra nueva terminada).
- Certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Licencia de primera ocupación (al finalizar la obra).
- Certificado de eficiencia energética.
- En algunos casos, inspección técnica del edificio.
Importante: El autopromotor está exento del seguro decenal si construye una única vivienda para uso propio, pero deberá contratarlo si vende antes de 10 años5.
Tipos de escritura de obra nueva
Tipo de escritura |
¿Cuándo se utiliza? |
¿Para qué sirve? |
|---|---|---|
Declaración de obra nueva en construcción |
Al iniciar la obra, si necesitas financiación bancaria |
Solicitar hipoteca autopromotor, registrar la obra |
Declaración de obra nueva terminada |
Al finalizar la obra y obtener el certificado final |
Contratar suministros, vender, inscribir la vivienda |
Ambas pueden ser necesarias según tu caso y la entidad financiera elegida.
Ventajas y desventajas de la escritura de obra nueva
Ventajas
- Permite inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Es requisito para solicitar hipoteca autopromotor.
- Facilita la contratación de suministros y la venta futura.
- Aporta seguridad jurídica y protección frente a terceros.
Desventajas
- Trámite burocrático con costes notariales y registrales.
- Requiere reunir y presentar varios documentos técnicos y administrativos.
- Puede ser complejo para quienes no están familiarizados con el proceso.
Comisiones y costes asociados
Los costes de la escritura de obra nueva incluyen:
- Honorarios notariales: Dependen del valor de la obra y de la notaría.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Tarifa variable según valor declarado.
- Impuestos: El más habitual es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la comunidad autónoma.
- Otros gastos: Certificados técnicos, tasas municipales, etc.
Consejo: Solicita presupuesto detallado antes de iniciar el trámite.
¿Cómo y cuándo solicitar la escritura de obra nueva?
Pasos para autopromotores:
- Reúne toda la documentación necesaria (licencia, proyecto, certificados).
- Acude a una notaría para formalizar la escritura de obra nueva.
- Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Si solicitas hipoteca autopromotor, coordina con tu entidad para entregar la documentación.
- Al finalizar la obra, tramita la declaración de fin de obra y actualiza la inscripción.
¿Cuándo conviene?
- ✅Si vas a pedir una hipoteca autopromotor.
- ✅Si quieres vender o alquilar la vivienda.
- ✅Para contratar suministros básicos.
- ✅Para evitar problemas legales en el futuro (herencias, transmisiones).
Recomendaciones extra según tu perfil
- Si eres autopromotor y vas a pedir hipoteca➡️ Inicia la escritura de obra nueva en cuanto tengas la licencia y el proyecto técnico.
- Si ya has terminado la obra➡️ Tramita la declaración de fin de obra y actualiza la inscripción registral.
- Si tienes dudas legales o técnicas➡️ Aprovecha el asesoramiento gratuito que ofrecen las entidades y profesionales especializados como Rankia.
Te ayudamos con todo el proceso
La escritura de obra nueva es mucho más que un trámite: es la garantía legal de que tu vivienda existe y está protegida. Si vas a autopromover tu casa y necesitas financiación, la escritura será imprescindible. Mi consejo es que no escatimes en asesoramiento y te rodees de profesionales para evitar errores y ganar en tranquilidad.
Preguntas frecuentes sobre escritura de obra nueva
Sí, puedes hacer la declaración de obra nueva en construcción, especialmente si necesitas formalizar una hipoteca con el banco antes de acabar la obra. Esta fórmula permite registrar en el Registro de la Propiedad que estás construyendo una vivienda sobre un terreno ya inscrito. Una vez finalizada la construcción, deberás completar la declaración de obra nueva terminada con el certificado final de obra visado por el arquitecto.
Sí. En la mayoría de comunidades autónomas, tanto las compañías eléctricas como de agua o gas exigen que la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad mediante la escritura de obra nueva para permitir la contratación de suministros a tu nombre. Sin este trámite, muchos servicios no se pueden activar legalmente.
El coste depende de varios factores, pero en general deberás asumir:
- Honorarios notariales, que suelen oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del valor declarado.
- Registro de la Propiedad, en torno al 0,1%-0,25%.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la obra, según la comunidad autónoma.
- Coste de arquitecto y visado del colegio profesional, para el certificado final de obra.
💡Por ejemplo: para una obra valorada en 150.000 €, el coste total del trámite puede situarse entre 1.500 € y 3.000 €, según la CCAA.
No escriturar la obra nueva implica que la vivienda no consta oficialmente como construida, lo que puede traerte problemas graves como:
- Imposibilidad de venderla legalmente, ya que no aparecerá en el Registro como una edificación consolidada.
- No podrás hipotecarla ni refinanciarla, porque el banco no aceptará una finca no registrada correctamente.
- Complicaciones para herencias o transmisiones.
- Dificultades para contratar suministros como electricidad, agua o gas.
En resumen: si no escrituras, la vivienda existe físicamente, pero no legalmente, lo que limita completamente su uso legal y valor.
No estás obligado a contratar un seguro decenal si construyes tu vivienda como autopromotor y la destinas a uso propio durante al menos 10 años. Sin embargo, sí será obligatorio si vendes la vivienda antes de ese plazo, incluso parcialmente.
¿Es necesaria la escritura de obra nueva?
Sí, la escritura de obra nueva es un trámite esencial si quieres que tu vivienda exista legalmente y puedas utilizarla con plenas garantías. No solo es necesaria para vender, hipotecar o contratar suministros, sino que también es una condición indispensable para acceder a muchas ayudas, inscribir correctamente la construcción en el Registro de la Propiedad y evitar futuros problemas legales o administrativos. Aunque implica ciertos costes, realizarla a tiempo es una inversión en seguridad jurídica y tranquilidad a largo plazo.
La escritura de obra nueva es un trámite esencial para cualquier autopromotor. Aunque puede parecer un proceso complejo, contar con asesoramiento hipotecario gratuito y elegir bancos con experiencia en hipotecas autopromotor (como Housfy, BBVA, Sabadell o Unicaja) simplifica mucho el camino.
Te ayudamos con todo el proceso
_col.png?1681981341 "¿Cómo tributa la declaración de obra nueva?")
