Las hipotecas de obra de nueva tienen importantes diferencias con las hipotecas sobre viviendas ya construidas. Estas diferencias se encuentran en el periodo inicial a la constitución de la hipoteca, ya que posteriormente su funcionamiento en cuanto amortización, cuota, duración y pago de intereses es igual. Es decir, que hay que enfocarse en el periodo previo y presente a la hora de firmar la hipoteca, ya que es ahí, en el momento de dar la entrada cuando se encuentran las diferencias.
¿Cuándo se firma la hipoteca de obra nueva?
Teniendo en cuenta los datos anteriores, la hipoteca de obra nueva se firma en un plazo bastante posterior al momento de aportar el desembolso de la primera cuota a modo de reserva. Además, no se podrá solicitar la hipoteca hasta que la constructora no tenga una fecha final de entrega de llaves a los propietarios, que suele ser unos 2 o 6 meses antes de poder entrar a vivir allí.
Una vez que se solicita la hipoteca al banco, este suele financiar el 100% de lo que te quede pendiente, que será el 80% del valor de la vivienda, ya que se ha pagado el 20% del valor total con anterioridad a la constructora.
Así las cosas, el momento de la firma de la hipoteca suele coincidir con un periodo de entre 6 y 2 meses antes de la entrega de llaves y entre 2 y 3 años después de aportar la primera cuota a modo de reserva.
Una vez que se solicita la hipoteca al banco, este suele financiar el 100% de lo que te quede pendiente, que será el 80% del valor de la vivienda, ya que se ha pagado el 20% del valor total con anterioridad a la constructora.
Así las cosas, el momento de la firma de la hipoteca suele coincidir con un periodo de entre 6 y 2 meses antes de la entrega de llaves y entre 2 y 3 años después de aportar la primera cuota a modo de reserva.
¿Qué es una hipoteca de obra nueva?
Una hipoteca de obra nueva es un préstamo hipotecario que se concede para la compra de una vivienda que está en construcción o recién construida. Este tipo de hipoteca tiene algunas particularidades en comparación con las hipotecas de segunda mano, principalmente debido a la intervención de promotores y constructores y las particularidades del proceso de edificación.
👉🏼 Diferencias entre comprar una casa nueva y una casa usada.
👉🏼 Diferencias entre comprar una casa nueva y una casa usada.
¿Cómo funciona una hipoteca de obra nueva?
La principal disparidad se halla en los métodos de pago al inicio de la hipoteca. Al adquirir una vivienda de segunda mano, es necesario efectuar un desembolso inicial del 20%, más un 10% correspondiente a impuestos. En términos generales, se requiere abonar un total del 30% sobre el valor total de la propiedad antes de formalizar o solicitar la hipoteca. En el contexto de hipotecas para viviendas sobre plano o de obra nueva, el procedimiento difiere.
En lugar de abonar el 30% de inmediato y como paso previo a la formalización hipotecaria, se debe aportar un 10% del valor de compra a la promotora. Posteriormente, se efectuará otro pago del 10% en cuotas diferidas, que se distribuirán en intervalos trimestrales o semestrales. Esto proporciona una modalidad de pago más conveniente. Una vez completados estos pagos, se inicia la solicitud de la hipoteca. Tras este proceso, se entabla una negociación con el banco, el cual en muchas ocasiones asiste en la gestión junto a la promotora.
Adicionalmente, la financiación con el banco solo puede ser solicitada cuando la obra esté próxima a su finalización y la entrega de las llaves sea inminente. De esta forma, se presenta una mayor flexibilidad en los pagos iniciales y se facilita un ahorro de manera más cómoda
En lugar de abonar el 30% de inmediato y como paso previo a la formalización hipotecaria, se debe aportar un 10% del valor de compra a la promotora. Posteriormente, se efectuará otro pago del 10% en cuotas diferidas, que se distribuirán en intervalos trimestrales o semestrales. Esto proporciona una modalidad de pago más conveniente. Una vez completados estos pagos, se inicia la solicitud de la hipoteca. Tras este proceso, se entabla una negociación con el banco, el cual en muchas ocasiones asiste en la gestión junto a la promotora.
Adicionalmente, la financiación con el banco solo puede ser solicitada cuando la obra esté próxima a su finalización y la entrega de las llaves sea inminente. De esta forma, se presenta una mayor flexibilidad en los pagos iniciales y se facilita un ahorro de manera más cómoda
Pasos previos a la firma de la hipoteca de obra nueva
Antes de llegar a la firma de la hipoteca, es fundamental seguir una serie de pasos que aseguren que todo el proceso se realice sin contratiempos:
- Elección del inmueble y reserva: Primero, debes elegir la vivienda que deseas comprar. Normalmente, esto implica firmar un contrato de reserva o un contrato de arras con el promotor o constructor.
- Obtención de la licencia de primera ocupación: Esta es una licencia que garantiza que la vivienda cumple con todas las normativas de habitabilidad y urbanísticas. Sin esta licencia, no podrás firmar la hipoteca.
- Solicitud y aprobación de la hipoteca: Una vez seleccionada la vivienda y asegurada la licencia de primera ocupación, debes solicitar la hipoteca en una entidad bancaria. El banco evaluará tu capacidad financiera y te ofrecerá las condiciones del préstamo.
- Tasación del inmueble: El banco solicitará una tasación de la vivienda para determinar su valor de mercado. Este paso es crucial para establecer el importe máximo que te puede prestar la entidad.
- Firma del contrato de compraventa: Antes de la firma de la hipoteca, se debe firmar el contrato de compraventa ante notario, donde se formaliza el acuerdo entre el comprador y el vendedor.
Con lo dicho anteriormente, ya se puede vislumbrar la existencia de varios plazos diferenciados, y así es.
En primer lugar, se hace una primera aportación a modo de reserva del piso, que suele ser el 10% del valor del inmueble. Después, se abona otro 10%, generalmente, en diferentes cuotas. Esto se produce antes de la firma de la hipoteca, ya que el tercer plazo se encuentra en el dinero a financiar que hay que solicitar al banco, que se calcula restando al valor final de la casa el dinero ya aportado.
En primer lugar, se hace una primera aportación a modo de reserva del piso, que suele ser el 10% del valor del inmueble. Después, se abona otro 10%, generalmente, en diferentes cuotas. Esto se produce antes de la firma de la hipoteca, ya que el tercer plazo se encuentra en el dinero a financiar que hay que solicitar al banco, que se calcula restando al valor final de la casa el dinero ya aportado.
Momento de la firma de la hipoteca
La firma de la hipoteca de obra nueva se realiza generalmente después de completar todos los pasos previos mencionados. Este momento puede variar dependiendo de diferentes factores, pero generalmente ocurre de la siguiente manera:
- Finalización de la construcción: Una vez que la construcción de la vivienda ha finalizado y se ha obtenido la licencia de primera ocupación, se puede proceder a la firma de la hipoteca.
- Firma de la escritura pública: La firma de la hipoteca y la escritura pública de compraventa suelen realizarse en el mismo acto notarial. En este momento, se formaliza la compra de la vivienda y la concesión del préstamo hipotecario.
- Desembolso del préstamo: Tras la firma ante notario, el banco procederá al desembolso del importe de la hipoteca al vendedor o promotor. Este paso concluye el proceso de adquisición de la vivienda.
Requisitos para obtener una hipoteca de obra nueva
Comprar una vivienda de obra nueva puede ser un proceso emocionante y una excelente inversión. Sin embargo, obtener una hipoteca para financiar este tipo de compra implica cumplir con ciertos requisitos específicos. A continuación te mostramos estos requisitos:
- Solidez financiera: La capacidad para obtener una hipoteca de obra nueva, comienza con la demostración de una situación financiera sólida. Esto incluye tener un buen historial crediticio, ingresos estables y suficientes, y la capacidad de afrontar los pagos mensuales de la hipoteca sin dificultades.
- Entrada sustancial: Para las propiedades de obra nueva, es común que se requiera un pago inicial mayor comparado con las viviendas de segunda mano. Este pago inicial podría ser del 20% al 30% del valor total de la propiedad.
- Documentación del proyecto: Al tratarse de una obra nueva, los bancos suelen solicitar documentación detallada sobre el proyecto, incluyendo permisos de construcción, planes y especificaciones del constructor, y un cronograma de construcción. Esta documentación ayuda a las entidades financieras a evaluar el riesgo asociado con la financiación.
- Garantías del constructor: Los bancos requieren que el constructor proporcione garantías que cubran defectos de construcción o problemas que puedan surgir después de la entrega de la vivienda. Esto puede incluir seguros o avales que protejan al comprador.
- Valoración independiente: Antes de aprobar una hipoteca, el banco realizará una valoración independiente para asegurarse de que el precio acordado refleja el valor real del mercado de la propiedad en construcción.
- Seguro de título: Para protegerse contra posibles complicaciones legales con la propiedad, los bancos pueden requerir un seguro de título que garantice que la propiedad está libre de gravámenes o disputas legales.
- Aprobación de la comunidad autónoma: Dependiendo de la ubicación de la propiedad, puede ser necesario obtener aprobaciones o cumplir con regulaciones específicas de la comunidad autónoma o local.
Documentación necesaria para solicitar una hipoteca de obra nueva
Solicitar una hipoteca, además de los trámites necesarios, conlleva reunir y aportar un conjunto de papeleo importante que demuestre además de nuestra identidad la situación económica actual que atravesamos. En el caso de nueva construcción, este hecho no cambia pero sí debemos esclarecer cuales son los documentos para una hipoteca de obra nueva. Los documentos para una hipoteca de obra nueva que deberás aportar al solicitarla son los que te detallamos a continuación:
§ DNI de los titulares del préstamo o en su defecto su tarjeta de residencia.
§ En el caso de tener préstamos presentar los últimos recibos.
§ El contrato de compraventa de la vivienda.
§ El saldo disponible en la cuenta de los titulares.
§ Información registral actualizada de los últimos tres meses.
§ Justificación de otros ingresos extras que se tengan.
§ Extractos bancarios con los últimos movimientos de la cuenta bancaria.
§ DNI de los titulares del préstamo o en su defecto su tarjeta de residencia.
§ En el caso de tener préstamos presentar los últimos recibos.
§ El contrato de compraventa de la vivienda.
§ El saldo disponible en la cuenta de los titulares.
§ Información registral actualizada de los últimos tres meses.
§ Justificación de otros ingresos extras que se tengan.
§ Extractos bancarios con los últimos movimientos de la cuenta bancaria.
Documentación adicional necesaria
Además de estos que ya hemos visto, en función de tu situación laboral y económica también deberás sumar otros documentos adicionales. Estos, en función de tu modo de trabajo, serán los que te exponemos a continuación.
Trabajador por cuenta ajena
§ Las tres últimas nóminas.
§ Contrato de trabajo.
§ En caso de ser funcionario, la toma de posesión de al menos seis meses de antigüedad.
§ Justificación de ingresos para pensionistas.
§ Última declaración del IRPF.
§ La vida laboral con el fin de comprobar su situación de empleo y los ingresos.
§ Contrato de trabajo.
§ En caso de ser funcionario, la toma de posesión de al menos seis meses de antigüedad.
§ Justificación de ingresos para pensionistas.
§ Última declaración del IRPF.
§ La vida laboral con el fin de comprobar su situación de empleo y los ingresos.
Trabajador por cuenta propia
§ Las dos últimas declaraciones del IRPF.
§ Las dos últimas declaraciones del IVA.
§ Últimos modelo 347 y del 349.
§ Declaración censal.
§ Justificante de pago de autónomo.
§ Justificante de pago de seguros sociales.
§ Las dos últimas declaraciones del IVA.
§ Últimos modelo 347 y del 349.
§ Declaración censal.
§ Justificante de pago de autónomo.
§ Justificante de pago de seguros sociales.
🎥 Consultorio de hipotecas: Vivienda de obra nueva
Si vas a comprar una vivienda de obra nueva, te interesará ver este consultorio de hipotecas que está impartido por David Bartual, asesor hipotecario en Rankia, donde ressuelve las dudas para que estés preparado para el momento de entrega de llaves y valores todas las opciones posibles.
🚨 No olvides leer el artículo sobre las mejores hipotecas del momento y recuerda que desde Rankia, te ofrecemos asesoramiento hipotecario totalmente ¡GRATUITO!
🚨 No olvides leer el artículo sobre las mejores hipotecas del momento y recuerda que desde Rankia, te ofrecemos asesoramiento hipotecario totalmente ¡GRATUITO!
