Es muy probable que hayas escuchado hablar de la compensación por desistimiento de la hipoteca, pero quizás no tengas del todo claro qué implica o cómo podría impactar tus finanzas. De forma general, se trata de un importe que ciertas entidades bancarias pueden cobrarte si decides amortizar anticipadamente tu hipoteca. Sin embargo, no es una cantidad fija, sino que varía en función de distintos factores.
A continuación, profundizaremos en el funcionamiento de la compensación por desistimiento, ya sea total o parcial, y analizaremos los porcentajes máximos aplicables tras la reforma de 2007. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es la compensación de desistimiento?
La compensación por desistimiento es una suma de dinero que una entidad bancaria cobra a su cliente cuando este abona, de forma parcial o total, el capital pendiente del préstamo hipotecario antes de la fecha de vencimiento acordada en la escritura.
La razón de ser de esta compensación radica en la cantidad de intereses que el banco dejaría de percibir al cancelarse el préstamo antes de tiempo. A diferencia de otras comisiones, esta se justifica por el perjuicio económico que sufre la entidad con la cancelación anticipada del crédito.
Antiguamente, esta figura era conocida como "comisión por cancelación". No obstante, la Ley 41/2007 modificó su denominación a "compensación por desistimiento" para reflejar con mayor precisión su significado.
Es fundamental saber que este concepto sustituye al de amortización anticipada, por lo que la compensación por desistimiento y la comisión por amortización anticipada no pueden aplicarse de manera simultánea.
¿Cómo funciona la compensación por desistimiento hipotecario?
Cuando un cliente decide liquidar total o parcialmente su hipoteca antes del plazo establecido, es comprensible que la entidad bancaria pueda sufrir un perjuicio económico al dejar de percibir los intereses pactados.
No obstante, la legislación vigente establece unos límites claros para el cobro de esta compensación. Estos límites se fijan en función del momento en que se produce el desistimiento. En términos sencillos, si decides cancelar el préstamo durante sus primeros años, el impacto para el banco suele ser mayor.
Factores clave que influyen en la compensación por desistimiento de tu hipoteca
La cantidad a pagar por la compensación por desistimiento de la hipoteca está sujeta principalmente a dos factores: la fecha de la firma de la hipoteca y el tipo de interés del préstamo.
Compensación por desistimiento en hipotecas de tipo variable y fijo
Si contrataste una hipoteca variable antes de enero de 2007, las entidades bancarias podían aplicar, como máximo, un 1% del importe amortizado. Esto siempre y cuando la operación no fuera resultado de una subrogación de hipoteca, es decir, el traspaso del préstamo a otra entidad.
Para las hipotecas firmadas a partir de diciembre de 2007, la ley establece los siguientes límites máximos, sin importar si la hipoteca es a tipo fijo o variable:
0,5% del importe amortizado anticipadamente, si el desistimiento se produce en los primeros 5 años de vida del préstamo.
0,25% del importe amortizado anticipadamente, si el desistimiento tiene lugar después de haber transcurrido 5 años desde la formalización del préstamo.
Compensación por riesgo de tipo de interés en hipotecas fijas y mixtas
Adicionalmente, la ley contempla una compensación por riesgo de tipo de interés, específicamente para hipotecas a tipo fijo y mixto. Sin embargo, esta comisión solo se cobrará en aquellos préstamos con un plazo superior a un año.
Es importante destacar que dicha compensación solo será aplicable si los tipos de interés del mercado son inferiores a los que el cliente estaba pagando antes de cancelar o amortizar anticipadamente su hipoteca.
¿La compensación por desistimiento se aplica a todas las hipotecas?
La buena noticia es que no todas las entidades bancarias aplican este tipo de compensación. Los porcentajes mencionados anteriormente son, simplemente, los máximos establecidos por la ley. Esto significa que el banco y el cliente pueden pactar condiciones más favorables o, incluso, la ausencia total de compensación.
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Si tu intención es liquidar tu hipoteca antes del plazo acordado, es fundamental que revises detenidamente las cláusulas de tu contrato hipotecario. Algunas entidades, de hecho, comercializan sus préstamos hipotecarios sin aplicar ningún tipo de compensación por desistimiento.
Por el contrario, otras entidades manifiestan su intención de aplicar la compensación por desistimiento de la hipoteca conforme a la legislación vigente. Es decir, suelen aplicar el 0,5% durante los primeros 5 años del préstamo y el 0,25% el resto del tiempo.
Ejemplo: si decides amortizar de forma anticipada 20.000 euros, pagarías 100 euros de compensación durante los primeros 5 años y 50 euros si lo haces posteriormente. Como puedes observar, el importe de la compensación por desistimiento de la hipoteca no suele ser muy elevado, pero es un factor que debes considerar para evitar sorpresas.
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