Contrato de arras: características, modelos y funcionamiento
Contrato de arras: características, modelos y funcionamiento
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que el comprador entrega una señal económica (normalmente entre el 5 % y el 10 % del precio) para reservar un inmueble antes de firmar la escritura pública.
Si vas a comprar una vivienda, es fundamental saber qué es un contrato de arras y qué implicaciones legales tiene. Este acuerdo previo a la compraventa regula la entrega de una señal, fija las condiciones de la operación y puede determinar qué ocurre si una de las partes se echa atrás. Te explicamos qué tipos de arras existen, cuánto se paga habitualmente y cómo afecta este contrato a la hipoteca.
Contrato de arras en la compraventa de vivienda: qué es, para qué sirve y qué debes revisar antes de firmarlo.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras (también llamado contrato de señal o anticipo) es un contrato privado mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a llevar a cabo la compraventa de una vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero como reserva, y el vendedor se compromete a retirar el inmueble del mercado y a venderlo con las condiciones pactadas.
En otras palabras, un contrato de arras en una compraventa de vivienda funciona como una promesa de compraventa: no transfiere la propiedad, pero genera obligaciones legales relevantes para ambas partes. Es habitual firmarlo una vez acordado el precio y antes de que el comprador tenga aprobada la hipoteca o termine los trámites necesarios para la escritura pública.
En el contrato quedan recogidos:
Los datos personales de comprador y vendedor.
La descripción completa del inmueble.
El precio de la vivienda y la forma de pago.
El importe de la señal (las arras).
El reparto de gastos entre las partes.
El plazo máximo para firmar la escritura de compraventa.
El tipo de arras pactado (confirmatorias, penitenciales o penales).
¿Por qué es importante el contrato de arras?
Porque dependiendo del tipo de contrato de arras firmado, las consecuencias de un posible desistimiento serán radicalmente distintas.
¿Cuánto dinero se paga en el contrato de arras?
No existe una cantidad fija establecida por ley. Habitualmente, el importe de las arras al comprar un piso suele situarse entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, aunque puede llegar hasta el 15% según las circunstancias de la operación.
Lo que sí establece la ley es que esa cantidad se descuenta del precio final en el momento de firmar la escritura pública. Por ejemplo, si el piso vale 200.000€ y se pagan 20.000€ de arras, al firmar ante notario se abonarán los 180.000€ restantes.
⚠️ Importante: si la vivienda es de obra nueva, la cantidad entregada como señal deberá llevar el 10 % de IVA aplicado.
¿El contrato de arras se descuenta de la hipoteca?
La respuesta es que sí, con matices. Las arras no se descuentan directamente del préstamo hipotecario, sino del precio total de la vivienda. Como la hipoteca normalmente financia un porcentaje del precio de compra (habitualmente hasta el 80%), lo que ocurre en la práctica es lo siguiente:
El comprador paga las arras (señal) de su bolsillo, antes de que el banco conceda la hipoteca.
En el momento de la escritura, el banco entrega el dinero del préstamo.
El importe de las arras ya pagado se deduce del precio total, por lo que el comprador solo abona la diferencia.
📃 Ejemplo práctico
Precio de la vivienda: 200.000€.
Arras pagadas: 20.000€ (10%).
Hipoteca concedida: 160.000€ (80% del precio).
Dinero adicional que debe aportar el comprador el día de la firma: 20.000€ (la diferencia entre el precio total y arras + hipoteca).
Por eso, las arras se descuentan de la hipoteca de forma indirecta: reducen el importe pendiente de pago en la escritura, y el banco financia el resto hasta el porcentaje acordado.
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Firmar un contrato de arras sin tener clara la financiación puede convertirse en un problema. Antes de entregar una señal, conviene saber qué hipoteca puedes conseguir, cuánto te prestará el banco y qué cuota mensual asumirás realmente.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
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4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Productos de ahorro, Tarjeta de crédito y Domiciliacion de recibos
Financiación máxima:
90%
¿Qué ocurre si, una vez firmado el contrato de arras, el banco no concede la hipoteca?
Ante esta posibilidad, es muy recomendable incluir en el contrato de arras una cláusula condicionada a la financiación hipotecaria. Esta cláusula establece que, si el banco deniega la hipoteca (una vez realizada la tasación), el comprador puede recuperar el importe entregado sin penalización.
Un ejemplo habitual de esta cláusula sería:
El adquirente perderá las cantidades entregadas en concepto de señal, excepto en el caso en que no obtenga financiación para la compra de la vivienda una vez realizada la tasación.
Sin esta cláusula, si el comprador firma unas arras penitenciales y el banco le deniega la hipoteca, perdería el importe entregado.
Tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales
Existen tres tipos de contrato de arras, y elegir el correcto es fundamental porque sus consecuencias legales son muy diferentes.
1. Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son la forma más básica de contrato de arras. Según el Tribunal Supremo, son ''expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan para resolver la obligación contraída'' y representan un anticipo a cuenta del precio final.
Características de las arras confirmatorias
Confirman que el acuerdo de compraventa existe.
La cantidad entregada es un anticipo del precio total (se descuenta al firmar la escritura).
No permiten desistir libremente del contrato.
Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización de daños (art. 1124 del Código Civil).
⚠️ Importante: si el contrato de arras no especifica qué tipo de arras son, se consideran confirmatorias por defecto.
¿Cuándo convienen las arras confirmatorias?
Cuando ambas partes tienen total seguridad de que van a cerrar la operación y quieren blindar jurídicamente el acuerdo.
Modelo contrato de arras confirmatorias
2. Arras penitenciales
Las arras penitenciales son el tipo más habitual en las compraventas de vivienda en España. También se conocen como arras de desistimiento y están reguladas expresamente en el artículo 1454 del Código Civil.
Características de las arras penitenciales
Permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato, sin necesidad de alegar causa.
Si desiste el comprador: pierde la cantidad entregada.
Si desiste el vendedor: debe devolver el doble de la cantidad recibida.
¿Cuándo convienen las arras penitenciales?
Cuando el comprador aún no tiene la hipoteca aprobada o existe alguna incertidumbre que podría impedir cerrar la operación. También cuando el vendedor quiere mantener cierta flexibilidad.
Modelo contrato de arras penitenciales
Modelo de contrato de arras penitenciales
⚠️ Atención: las arras penitenciales deben pactarse expresamente en el contrato. Si no se indica su carácter penitencial de forma clara, los tribunales podrían interpretarlas como confirmatorias.
3. Arras penales
Las arras penales combinan elementos de los otros dos tipos. Funcionan como una cláusula penal (art. 1152 del Código Civil): establecen una penalización económica en caso de incumplimiento, pero (a diferencia de las penitenciales) no dan derecho a desistir libremente.
Características de las arras penales
Si incumple el comprador: pierde las arras entregadas.
Si incumple el vendedor: devuelve el doble de lo recibido.
Además, la parte cumplidora puede exigir también el cumplimiento del contrato, con las indemnizaciones pertinentes.
El juez puede moderar la penalización si el incumplimiento fuera parcial.
¿Cuándo convienen las arras penales?
Cuando se quiere garantizar el cumplimiento del contrato y dejar abierta la posibilidad de reclamar judicialmente el cierre de la operación.
Diferencia entre las arras confirmatorias, las arras penitenciales y las arras penales
Confirmatorias
Penitenciales
Penales
¿Permite desistir?
No
Sí
No
Si incumple el comprador
Resolución + daños
Pierde las arras
Pierde las arras + posible ejecución
Si incumple el vendedor
Resolución + daños
Devuelve el doble
Devuelve el doble + posible ejecución
Anticipo del precio
Sí
Sí
No necesariamente
Regulación
Art. 1124 CC
Art. 1454 CC
Art. 1152 CC
Frecuencia de uso
Baja
Alta
Media
¿Qué información debe incluir el contrato de arras?
Un contrato de arras para compraventa de vivienda correctamente redactado debe incluir al menos los siguientes elementos:
Datos de las partes:
Nombre, apellidos y DNI del comprador y del vendedor.
Descripción del inmueble:
Dirección completa de la vivienda.
Datos del Registro de la Propiedad.
Número de cédula de habitabilidad.
Si la vivienda tiene cargas (hipotecas, embargos, etc.).
Condiciones económicas:
Precio total de la vivienda acordado.
Importe de las arras (la señal).
Forma de pago y distribución de gastos entre comprador y vendedor.
Plazos:
Fecha límite para la firma del contrato de compraventa ante notario (habitualmente entre 60 y 90 días).
Tipo de arras:
Debe especificarse con claridad si son confirmatorias, penitenciales o penales.
Otras cláusulas recomendables:
Cláusula de financiación hipotecaria (si procede).
Condiciones suspensivas (vicios ocultos, cargas no conocidas, etc.).
Firma:
Firma del comprador y del vendedor (y fecha).
¿Puedo recuperar las arras si hay vicios ocultos?
Si tras firmar el contrato de arras descubres un vicio oculto en la vivienda, podrías reclamar la devolución de las arras. Sin embargo, para que exista responsabilidad del vendedor, deben darse tres condiciones:
El vicio debe ser oculto: No puede tratarse de un defecto visible o que el comprador pudiera haber conocido con una inspección normal.
Debe ser preexistente a la firma del contrato: El defecto tiene que existir en el momento de suscribir las arras, aunque se descubra después.
Debe ser grave: Solo se consideran aquellos defectos que provocan una disminución relevante del valor o utilidad de la vivienda.
¿Vas a firmar arras y no sabes si tu hipoteca saldrá adelante?
Antes de comprometerte con la compra de una vivienda, conviene revisar si la operación es viable y qué condiciones podrías conseguir. Un mal cálculo en esta fase puede hacerte perder tiempo, dinero e incluso las arras entregadas.
Errores más comunes al firmar un contrato de arras
Antes de firmar cualquier contrato de arras en la compraventa de una vivienda, ten en cuenta estos errores que suelen cometer muchas personas.
No especificar el tipo de arras: puede generar conflictos legales y dejar a las partes sin la protección esperada.
No incluir la cláusula hipotecaria: si el banco deniega el préstamo y no está previsto en el contrato, el comprador pierde la señal.
No comprobar las cargas del inmueble: es imprescindible verificar en el Registro de la Propiedad si la vivienda tiene hipotecas, embargos u otras cargas antes de firmar.
Usar modelos genéricos sin adaptarlos: cada operación tiene particularidades; un contrato estándar puede no recoger aspectos clave para tu caso concreto.
Firmar sin asesoramiento legal: ante la duda, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
No es obligatorio, aunque sí recomendable. El contrato de arras es un documento privado que tiene validez legal sin necesidad de notario. No obstante, firmarlo ante notario otorga mayor seguridad jurídica y reduce el riesgo de conflictos posteriores.
La duración de un contrato de arras la acuerdan libremente comprador y vendedor, por lo que no existe un plazo fijo establecido por ley. En la práctica, lo más habitual es que se firme con un plazo de entre 30 y 90 días, aunque puede ser mayor si la operación lo necesita.
Sí, siempre que ambas partes estén de acuerdo. La prórroga debe pactarse mediante un anexo al contrato original en el que se especifiquen los nuevos plazos y los motivos de la extensión.
Si el contrato de arras no indica expresamente si son confirmatorias, penitenciales o penales, los tribunales las interpretarán como confirmatorias por defecto. Esto significa que ninguna parte podrá desistir libremente; solo podrá exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización.
Las arras se pagan en el momento de la firma del contrato, antes de la escritura pública. El importe entregado actúa como señal y se descuenta del precio final de la vivienda al formalizar la compraventa ante notario.
Normalmente, quien entrega las arras es el comprador, ya que se trata de una señal o anticipo a cuenta del precio de la vivienda. Ese importe lo recibe el vendedor y después se descuenta del precio final en el momento de firmar la compraventa ante notario.
Ahora bien, el contrato de arras en sí no tiene un “coste” fijo por ley. Si además hay gastos por redactarlo o revisarlo, lo habitual es que cada parte asuma su propio asesoramiento, salvo que comprador y vendedor pacten otra cosa.
El contrato de arras es un paso clave en cualquier compraventa de vivienda en España. Elegir el tipo adecuado (confirmatorias, penitenciarias o penales) y redactarlo correctamente puede marcar la diferencia entre una operación segura y un conflicto legal costoso. Recuerda también que las arras se descuentan de la hipoteca de forma indirecta, reduciendo el importe pendiente de pago en la escritura.
Si tienes dudas sobre qué tipo de arras conviene en tu caso o cómo redactar el contrato, lo más recomendable es consultar con un experto antes de firmar.
Buenos días, el plazo para el cumplimiento del contrato de compra-venta, ¿esta fijado por ley o hay un plazo determinado? Es decir desde que firmas las arras hasta que llevas a cabo la compra efectiva mediante el otorgamiento de la escritura, ¿debe mediar un plazo concreto? Lo pregunto porque siempre a la parte vendedora le interesa acortar dicho plazo y en cambio a la compradora le interesa alargarlo para facilitarle la búsqueda de financiación. ¿Podría darse el caso que la parte que vende incurra en un abuso al establecer plazos muy cortos, por ejemplo menos de 30 días hábiles?
#4
05/09/21 21:40
Hola, firme hace un mes un contrato de arras para la venta de un adosado. La semana pasada me llamo el comprador y me comento que la entidad bancaria quiere que se modifique ese contrato de arras y que el importe de la venta del adosado sea el que se va a escriturar en la notaria es decir 175000 y no el que figura en el contrato de arras original es decir 184000. El contrato de arras es un requisito para conceder una hipoteca?? Puede el banco exigir que se indique como precio de compra venta el importe que se va a escriturar?? si le firmo ese nuevo contrato de arras no se anula el anterior y por tanto me perjudica al firmar un contrato por importe inferior al pactado??
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#3
15/03/21 19:40
Hola tengo una duda en el contrato de arras lo que esta por debajo de la firmas sigue teniendo la misma validez aunque este en letras pequeñas
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#2
15/02/21 15:01
Buenas tardes,
He firmado un contrato de arras haciendo una contraoferta para la compra de una vivienda. Me acaba de llamar la inmobiliaria para decirme que tiene que hacer unas modificaciones en el contrato, quizás me adelante, pero me suena a que no me va a beneficiar. En ese caso puedo negarme a la modificación?
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#1
08/12/20 11:20
En el caso de que se haya entregado 10.000€ y a cuenta del precio final , si los compradores no quieren tener problemas con el dinero entregado si el banco, al final, no les concede el préstamo y no pueden llegar a firmar la escritura de compraventa ¿Cómo se puede reflejar en el contrato ya que los compradores esto se vea reflejado?
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