El momento de enfrentarse al banco para que te conceda una hipoteca resulta complicado. Sin embargo, hay formas de saber de antemano si nos van a otorgar la hipoteca. Pero, ?cómo saber si te van a conceder una hipoteca o no?
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Qué tiene en cuenta el banco para concederte la hipoteca
Cuando contactamos con el banco para conocer las características de las hipotecas que nos ofrecen, debemos tener en cuenta que puede que el estudio del riesgo de la operación salga negativo, es decir, que el banco puede no conferirnos la hipoteca. Para empezar, debemos conocer los requisitos que cada banco nos pone para acceder a sus hipotecas, como solicitar hasta un porcentaje de financiación determinado, tener unos ingresos mínimos mensuales, etc.
En este aspecto hay hipotecas más restrictivas y otras menos. Sin embargo, que cumplamos con ciertos requisitos no quiere decir que el banco vaya a concedernos la hipoteca, antes se lleva a cabo un estudio más profundo, y es ahí donde los bancos tendrán en cuenta las siguientes variables personales que determinarán si la operación es viable para la entidad y para nosotros como solicitantes:
Solvencia financiera y la capacidad de endeudamiento
En prácticamente todas las hipotecas del mercado español, se solicitará domiciliar una nómina con unos ingresos mínimos, que pueden ir desde unos 600 € hasta los más de 2.000 €, 3.000 € o incluso 4.000 € de salario para otras hipotecas.
Una vez que has superado este primer requisito, el siguiente paso es que la cuota resultante la hipoteca no podrá superar el 30-35% de tus ingresos netos. Los ingresos netos se calculan descontando las cuotas mensuales de otros préstamos y obligaciones a tu sueldo. Ese es tu ratio o capacidad de endeudamiento. Pongamos un ejemplo hipotético:
- Ingresos brutos por nuestro trabajo: 2.000 €
- Ingresos netos: 1.800 €
- Cuotas mensuales de otros préstamos: 150 €/mes
En este caso, la mensualidad de la hipoteca no debería superar los 390 € - 480 € (aproximadamente). Por lo tanto, no se concedería la hipoteca siempre y cuando la cuota resultante fuera superior a estos valores que acabamos de calcular.
El importe de la vivienda y su valor de tasación
Desde la época de la crisis, los bancos, por lo general, conceden como máximo el 80% de financiación del menor valor entre compraventa y tasación. Esto significa que si el precio de compra de la vivienda es de 200.000 € y la tasación ha resultado en 180.000€, el banco te concederá el 80% de 180.000 € y el resto del capital tendría que aportarlo el cliente. Pero, en algunos casos, como por ejemplo; las hipotecas de Targobank, o Hipoteca Pibank conceden el 80% del valor de tasación o 90% de compra.
En casos excepcionales también podríamos obtener el 100% de financiación del precio de compraventa de la vivienda. Son casos contados y por supuesto no todas las entidades ofrecen este producto, algunas que sí lo ofrecen sería Hipotecas.com y Deutsche Bank. Para ello solicitan poner una vivienda libre de cargas como garantía. En el caso de ser funcionario, también podría favorecer a la obtención de estas hipotecas.
En otras palabras, si solicitas una financiación superior a lo mencionado anteriormente, el banco podría desestimar la operación.
Además, debemos tener en cuenta que las entidades nos ofrecen una hipoteca de un mínimo y máximo, lo explicaremos mejor. Por norma general, las entidades conceden hipotecas por valor superior a 30.000€, aunque existen algunas excepciones, como es el caso de la hipoteca Myinvestor, que financian a partir de 100.000€. También suelen fijar un máximo de dinero que podrían financiarlo, por ejemplo las hipotecas Coinc financia hipotecas de viviendas cuyo importe no superen el millón de euros, aunque luego la cantidad que nos financien siempre dependerá de nuestras características personales (ingresos, ahorros, y otras características que veremos a continuación).
Ahorros aportados
Como hemos comentado en el punto del "importe de la vivienda y el valor de tasación", el banco te va a conceder como máximo el 80% de financiación. Además, comprar una vivienda y firmar una hipoteca lleva asociados una serie de gastos adicionales: notaría, gestoría, registro, tasación, impuestos (AJD, ITP.), etc. Estos gastos pueden representar entre el 10-15% del importe de la vivienda. Por lo tanto, es recomendable que si pides una hipoteca para comprar una vivienda, tengas unos ahorros guardados de aproximadamente el 30% del importe de la vivienda.
Estabilidad laboral
Los trabajadores con contrato indefinido o con antigüedad considerable en una empresa, son los más aptos para solicitar una hipoteca. El banco prioriza a aquellos clientes con trabajos e ingresos estables de forma que se garantice la devolución del préstamo. Por ejemplo, un trabajador funcionario tiene más opciones de que le concedan una hipoteca que los trabajadores de empresas privadas. La razón es que el trabajo de funcionario tiene una elevada estabilidad laboral, por lo que se reducen las posibilidades de ser despedido y que no puedas pagar la hipoteca. En el polo opuesto están los autónomos, cuyos ingresos no son constantes durante el año. Los autónomos también pueden conseguir una hipoteca, pero deberán aportar una gran cantidad de documentación acreditando sus ingresos y tener una antigüedad superior a 2 años.
Otros datos del cliente
Aportar dos titulares al préstamo hipotecario siempre va a ser más beneficioso para el banco que si lo pide solo una persona. Por otra parte, la edad del solicitante es otro factor importante. Las entidades bancarias solicitan que al finalizar el plazo de la hipoteca, el mayor de los titulares no supere los 75 años. Esto es, que si sois una pareja de 40 y 38 años respectivamente, difícilmente os concederán una hipoteca a 40 años, ya que el mayor de los titulares tendría 80 años a la finalización de la hipoteca. Aunque hay que destacar que la mayoría de entidades suelen conceder hipotecas hasta 30 años, las hipotecas a 40 años, son más raras de encontrar.
Garantía de la vivienda
En ocasiones, los ingresos de los titulares no son, a juicio del banco, suficientes para asegurar que se va a devolver el préstamo. En ese caso, se puede aportar una garantía adicional: el aval bancario. El avalista se compromete a hacerse cargo de la deuda que la otra persona no puede pagar. Pueden avalarte con otra propiedad o dinero en efectivo y de esta forma el banco vería con mejores ojos la operación, aunque esto implica una enorme responsabilidad para el avalista. Aportar un aval a la hipoteca debería ser de las últimas opciones a valorar por el cliente.
¿Cómo puedo saber si me concederán la hipoteca en mi caso particular?
Si todavía no tienes claro que te concederán la hipoteca, puedes utilizar el formulario de Rankia para saber si te concederán la hipoteca. Otros datos que te aportaremos son:
- La cuota resultante de la hipoteca en base al importe y plazos indicados. Puedes modificar estos datos para conseguir una cuota más acorde a tus necesidades.
- Te ofreceremos las hipotecas que se adapten a tu perfil. Aparecerán tanto las mejores hipotecas variable variables como las mejores hipoteca fijas.
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