¿Vas a comprar o vender una vivienda próximamente? Firmar un contrato de compraventa de vivienda entre particulares es una opción adicional para asegurarte que todas las partes firmantes cumplen con sus derechos y obligaciones. Te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de firmar el contrato de compraventa y, al final del artículo os dejamos con un modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares.
El contrato de compraventa entre particulares, ¿es legal?
Al realizar una compraventa de vivienda, no es obligatorio firmar un contrato privado de compraventa de vivienda, pero sí recomendable. El contrato privado de compraventa de vivienda es un modo completamente válido para formalizar el negocio por lo que las partes quedarán obligadas a cumplir lo pactado en el convenio, siempre y cuando las cláusulas incluidas no sean contrarias a la ley.
Por el contrario, el contrato privado de compraventa de vivienda no es inscribible en el Registro de la Propiedad ni válido para solicitar una hipoteca al banco. Para todo ello, se exige que este se eleve a escritura pública notarial. De esta forma se aporta mayor seguridad jurídica a ambas partes.
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Factores a tener en cuenta al firmar un contrato de compraventa entre particulares
Al firmar un contrato de compraventa entre particulares, es importante tener en cuenta los siguientes factores:
- Identificación de las partes: Verifica la identidad de las partes involucradas en la transacción para asegurarte de que todo está en orden.
- Descripción de la propiedad: Asegúrate de que la descripción de la propiedad sea precisa y detallada, incluyendo su ubicación, tamaño, características, etc.
- Precio y forma de pago: Acuerda el precio y la forma de pago antes de firmar el contrato.
- Fecha de entrega: Especifica una fecha para la entrega de la propiedad.
- Garantías y representaciones: Asegúrate de que todas las garantías y representaciones del vendedor sean precisas y que tengas una comprensión clara de lo que estás comprando.
- Cláusulas de rescisión: Establece las condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede rescindir el contrato.
- Condiciones de la propiedad: Verifica las condiciones de la propiedad, incluyendo si hay cualquier problema estructural, problemas legales, etc.
- Honorarios de abogados: Especifica quién pagará los honorarios de abogados, si es necesario.
- Registro de la propiedad: Verifica que la propiedad esté registrada a nombre del vendedor y que se pueda transferir a tu nombre.
Es importante que ambas partes comprendan y estén de acuerdo con los términos y condiciones antes de firmar el contrato. También es recomendable que consultes con un abogado para asegurarte de que todo esté en orden y para ayudarte a interpretar cualquier cláusula del contrato.
A continuación, comentaremos los puntos clave que hay que incluir en el contrato de compraventa para asegurarte que la operación se realiza correctamente. Además, os damos un par de consejos de cómo abordar una compraventa de vivienda, tanto si eres la parte compradora como la vendedora.
Partes firmantes de un contrato de compraventa entre particulares
En cuanto a los firmantes del contrato de compraventa de vivienda, es importante diferenciar varias situaciones. En primer lugar, si la vivienda es ganancial tendrán que firmar ambos cónyuges. En caso de tratarse de un promotor, normalmente firmará el contrato su representante legal, y del mismo modo puede ocurrir si un particular ha otorgado poderes de representación a otro. Si el titular de la vivienda vendida ha fallecido, serán sus herederos quienes deberán formalizar el contrato de compraventa. Para ello, tendrán que tener en regla los correspondientes documentos como herederos del inmueble y haber abonado el Impuesto de Sucesiones.
Gastos y cargas del inmueble, ¿hay que incluirlas en el contrato de compraventa de vivienda?
También deberemos poner atención a las posibles cargas que tenga la vivienda. La más frecuente de ellas es la hipoteca, por lo que el comprador debe informarse de cuáles son sus condiciones para decidir si subrogarse en la hipoteca del vendedor o si la compraventa del inmueble implica la cancelación de la hipoteca por parte del vendedor. Si la vivienda proviene de una subasta, también pueden aparecer cargas asociadas al embargo del inmueble. Un consejo en este caso, es solicitar la nota simple de la vivienda. En el contrato se incluirá lo siguiente:
La parte vendedora manifiesta que el inmueble se encuentra libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y se encuentra al corriente de pago de cuotas de comunidad, arbitrios y tributos.
Por lo que corresponde a los gastos, hay que diferenciar dos clases. En primer lugar, los gastos de la comunidad de propietarios. En caso de que existan deudas no pagadas por el vendedor en este concepto, el comprador será quien deba hacer frente a ellas por lo que es importante informarse bien y hacer constar en el contrato privado de compraventa que no existen deudas pendientes ante la comunidad de propietarios o que las devengadas antes de la fechas de la compraventa serán abonadas por el vendedor. En segundo lugar, los gastos derivados de la compraventa son:
- Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal)
- Escritura pública en la notaría
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Gestoría (si fuera necesaria)
- Otros gastos e impuestos
Por lo tanto, deberemos indicar de forma específica en el contrato privado de compraventa de vivienda qué parte se encarga de abonar los gastos de compraventa. Adicionalmente, debemos señalar si se ha pagado el precio en el momento de la firma, si se aplaza el pago entero o se pagará a plazos.
La señal en el contrato de compraventa de vivienda
Por último, el contrato privado de compraventa de vivienda deberá recoger si se ha pagado unas arras o señal y de qué valor. Además, deberemos incluir esta cláusula en caso de rescisión del contrato de compraventa de vivienda:
En este acto la parte compradora entrega a la vendedora la cantidad de ..................... euros a cuenta del precio pactado, en concepto de arras o señal, sirviendo este documento como la más eficaz carta de pago.
Rescisión del contrato de compraventa de vivienda
Las partes son libres de rescindir el contrato privado de compraventa de vivienda si incluyen la siguiente cláusula:
A tenor de lo establecido en el artículo 1.454 del Código civil, cualquiera de las partes puede rescindir unilateralmente el contrato. En su virtud, en caso de rescisión por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada como arras o señal y en caso de rescisión por parte del vendedor, tendrá éste que devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como arras o señal.
Modelo de contrato de compraventa de vivienda: cómo rellenarlo
Aquí os dejamos con el modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares:
En…………………………..., a ……… de……………… de………… (Lugar y fecha) REUNIDOS De una parte, D/Dña ………………………………..……………………………….., mayor de edad, vecino/a de ...................................................., con domicilio en la calle........................................................., número.......................... y NIF........................................... Y de otra parte, ………………………………..……………………………….., mayor de edad, vecino/a de ...................................................., con domicilio en la calle........................................................., número.......................... y NIF.................................... INTERVIENEN: Todos en su propio nombre y derecho. Ambas partes se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el otorgamiento y firma del presente contrato de compraventa, para lo cual, EXPONEN I Que……………………………………………………………………………… (datos del propietario que vende) es propietario de la siguiente vivienda. - Vivienda de la calle ……………………………………………, número ……………… planta ……………………, emplazada en la ciudad de ………………………………. La superficie útil de la vivienda es de ........…… m2, superficie construida y que se distribuye en ...................................... (descripción de la vivienda). - La vivienda descrita tiene asignada una cuota del .................% de participación en los elementos comunes, cuyo porcentaje es el que sirve de módulo de reparto de beneficios y cargas de la comunidad de propietarios de la que forma parte, y a los demás efectos que determina la Ley de Propiedad Horizontal (en caso de tratarse de un piso). La finca descrita fue adquirida por los vendedores a ………………………………………………………………………………………… autorizada por el Notario D/Dña ......................................................... número de protocolo .................................... en fecha de ............................. y se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de .......................................................................... número ................., al Tomo ............, libro ....................., folio ..................., finca ............................. Además, contiene las siguientes cargas............................................................................................................................................................ ........................................................................................................................................................................................................................... La finca descrita no está afecta a más de cargas ni gravámenes, según se desprende de la certificación expedida por el Registro de la Propiedad número ...................... de .....................................................y está al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad horizontal según se desprende de la certificación expedida al efecto por el Administrador de la Comunidad de Propietarios. II Que estando de acuerdo los abajo firmantes en que D/Dña ...................................................................................................................... (datos del vendedor) venda a D/Dña .............................................................................................................. (datos del comprador) la finca citada y descrita en el Expositivo anterior, y siendo voluntad de éste adquirirla, llevan a efecto de común acuerdo la presente compraventa de conformidad con las siguientes CLÁUSULAS PRIMERA. El vendedor,........................................................................................................................................................... vende a D/Dña ......................................................................................, quien compra, la finca descrita en el Expositivo primero. SEGUNDA. El precio de esta compraventa se fija en ................................ euros, importe que se abona de la siguiente forma: - .............................. euros como señal de la compraventa, que se entregan en el acto de la firma del presente contrato, respecto a las cuales el vendedor declara haberlas percibido y otorga carta de pago a favor de D/Dña .............................................................................. - El resto, ............................... euros, se entregarán por la parte compradora en efectivo en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de esta compraventa. Convienen, por tanto, las partes en elevar a escritura pública el presente contrato en un plazo no superior a tres meses a partir de la fecha de la firma del presente contrato, ante el Notario que de común parecer acuerden; bastará el requerimiento de cualquiera de las partes a la otra para ello. TERCERA. La entrega de las llaves del piso a la parte compradora se llevará a efecto en el momento de la elevación a público del presente contrato. CUARTA. La parte compradora se compromete a hacerse cargo de la totalidad de los gastos que la titularidad del inmueble lleva consigo, especialmente los gastos de comunidad, a partir de la entrega de llaves a la parte compradora. QUINTA. Respecto a los demás gastos e impuestos que se originen o devenguen como consecuencia de la presente compraventa, éstos serán los que por ley correspondan a cada una de las partes. SEXTA. El vendedor o vendedores responderán ante el comprador por evicción y saneamiento con arreglo a las prescripciones legales que regulen estas materias. SÉPTIMA. Se hace constar expresamente que existe sobre la vivienda seguro decenal de daños materiales (o seguro de caución) contratado por el promotor con la compañía ...................................................................................................................................... Y en prueba de conformidad, firman ambas partes el presente contrato, por duplicado en todas sus hojas, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento. La parte vendedora, La parte compradora, ...................................................... .......................................................... (firma y nombre) |
Modelo de contrato de compraventa entre particulares: Cómo rellenarlo
CONTRATO DE COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES En (localidad), a (fecha) De una parte, LA PARTE VENDEDORA: (detallar datos del vendedor): D. , con N.I.F. nº , y domicilio en , calle , nº , C.P. De otra parte, LA PARTE COMPRADORA: (detallar datos del comprador) D. , con N.I.F. nº y domicilio en , calle , nº , C.P. Ambas partes, interviniendo en su propio nombre y derecho y reconociéndose capacidad legal para este acto, EXPONEN I.- Que ambas partes han convenido formalizar contrato de compraventa de : (detallar el bien: marca, modelo, etc.) Expuesto cuanto antecede, convienen en celebrar el presente contrato de compraventa de de acuerdo con las siguientes: ESTIPULACIONES PRIMERA.- El vendedor vende al comprador (indicar el bien) de su propiedad anteriormente especificado por la cantidad de___euros (__€), sin incluir los impuestos correspondientes, que serán a cargo del comprador. SEGUNDA.- El vendedor declara que no pesa sobre el citado bien ninguna carga o gravamen ni impuesto, deuda o sanción pendientes de abono en la fecha de la firma de este contrato, y se compromete en caso contrario a regularizar tal situación a su exclusivo cargo. TERCERA.- Por este acto se hace entrega al comprador de la posesión del bien. El comprador se hace cargo de cuantas responsabilidades puedan contraerse por su propiedad, tenencia y uso a partir del momento de la entrega. Igualmente por este acto se realiza el pago al vendedor de la cantidad estipulada, sirviendo este documento como eficaz carta de pago. CUARTA.- [optar por una de la dos siguientes] El comprador declara conocer el estado actual del bien y exonera de manera expresa al vendedor de cualquier responsabilidad por vicios o defectos ocultos o posibles averías que el bien manifieste en un futuro, según se determina en el artículo 1.485 del Código Civil, salvo aquellos ocultos que tengan su origen en dolo o mala fe del vendedor. O BIEN El vendedor responderá frente al comprador tanto de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida como de los vicios o defectos ocultos que tuviere, durante un plazo de seis meses, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.490 del Código Civil. QUINTA.- [OPCIONAL] Para cualquier litigio que surja entre las partes de la interpretación o cumplimiento del presente contrato, éstas, con expresa renuncia al fuero que pudiera corresponderles, se someterán a los Juzgados y Tribunales de (indicar el lugar). Y para que así conste, firman el presente contrato de compraventa, por triplicado, en la fecha y lugar arriba indicados. EL VENDEDOR EL COMPRADOR |
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