Subrogación hipotecaria al promotor: ¿vale la pena?

Buenas necesito ayuda: me compre una casa y me la entregan en abril estoy loada con la hipoteca, es una promoción de unicaja grupo Guia, el otro dia me comentaron que me puedo subrogar desde unicaja y me ahorro bastante en papeles pero mi duda es me puedo subrogar con bbva? o tiene que ser con unicaja solo

Hola. Por ahí veo otro hilo donde un forero pide consejo "un día antes de firmar" y se le hace alguna recomendación sobre que se tome más tiempo.

Bien, yo me lo voy a tomar con calma. Aproximadamente, 24 meses. Por ahora sólo he dado (sólo me han pedido eso) 3300€ sobre plano (sí, a la vieja usanza). Están avalados por el propietario (entiendo que promotor también), que no es otro que GIA (Unicaja Inmuebles) y la reserva avalada por Unicaja Banco. Todo queda en casa.

Lo más curioso de todo es el documento firmado, que no es otra cosa que una "propuesta del comprador [nosotros, los "proponentes"] al propietario" muy detallado, importes, IVA, con su CIF, su notario, administrador, etc, y que "han tenido el detalle" de elaborar por nosotros. En resumen, hemos puesto el dinero, los datos y la firma.

El siguiente paso sería la firma del contrato de compraventa (y 12.342€) antes del 31/12/2015 (si no, se entiende por desestimada), siempre y cuando, el propietario "acepte nuestra propuesta".

Del 2000 al 2006 tuvimos una hipoteca subrogada con Unicaja del constructor referenciada al IRPH. No fue una buena experiencia en ese aspecto (pagar más que nadie). En 2006 les dije que quería variar las condiciones y como el que oye llover. Me fui al BBVA. En 2014 vendimos y cancelamos.

Por azares del destino, la promoción que nos gusta es de... Unicaja.

El documento firmado hace alusión a que la propiedad se encuentra con una carga hipotecaria a favor de Unicaja Banco, y en otra parte habla de subrogación.

¿Creéis que nos trasladarían (subrogación pura) las condiciones de un banco (Unicaja) a una filial suya (GIA) o realmente sería una novación (modificando plazos y/o intereses) en función del perfil de cada cual?

A falta de conocer las condiciones, el cuerpo me pide hacer una nueva hipoteca. Ahora me decantaría por el e+1,25 de BBVA (mi actual entidad) pero que pide "demasiada" vinculación o por el e+1,29 de ING (también tengo cuenta con ellos desde 2004) que pide algo más normalito (nómina, seguro de la casa y seguro de vida). Tiempo hay para estudiar opciones...

Una cosa, el seguro de la casa ¿debe firmarse por narices con una de las empresas de la entidad que sea? ¿No bastaría con poner al acreedor como beneficiario hipotecario?

Hola C930560, te remito al comentario de Netix en lo que respecta al ITPAJD por si no lo has visto.

Hola Netix,

Efectivamente la subrogación pura y dura ya no la hacen pero igualmente hay a mucha gente que le siguen ofreciendo subrogarse y lo que digamos que más le venden son los ahorros de todos estos impuestos. Para esas personas que a veces no prestar atención a lo que realmente tienen que hacerlo (y para todas las que quieran estar informadas) es este post, para que vean que el ahorro que les pueden ofrecer no es realmente tanto y se fijen bien en las condiciones porque también está el tema de la comisión por modificación.

Las subrogaciones hipotecarias de préstamos promotores ya hace más de 5 años que son una burda mentira. La subrogación literalmente implica que recoges las condiciones del préstamo promotor, y como digo ya hace años que los bancos no aceptan este trámite. Lo que hacen es buscar una hipoteca acorde a las características del cliente, y se varía todo: tipos, diferenciales, comisiones... todo. Y luego a este trámite le llaman subrogación, cundo lo no es. Es una novación dentro de la misma entidad del banco que tiene el crédito promotor.

He tenido clientes que han exigido adquirir la vivienda mediante subrogación pura, y cuando la pedían sencillamente no les otorgaban el préstamo si no aceptaban la variación de las condiciones. Y eso a pesar de que el acuerdo inicial siempre fue la subrogación pura y dura, pero claro, como las condiciones económicas durante la crisis cambiaron y este bendito pais otorga el mango de la sartén a las entidades financieras, pues esto siempre se hizo así, y entonces el cliente ya podía patalear y el promotor llorar, que daba lo mismo. Esto fue especialmente grave hasta hace un año más o menos, cuando los créditos que se otorgaban estaban sometidos a fuertes intereses. Hoy con el tema de la guerra de las hipotecas, esto está favoreciendo al cliente y las nuevas condiciones otorgadas son mejores que las del préstamo.

C930560: la adquisición de vivienda, independientemente del IVA, está sometida a ITPAJD por el montante del crédito subrogado y la escritura en sí misma, lo que sucede es que este impuesto (denominado antes Actos Jurídicos Documentados) hoy en día está agrupado con TPO (transmisiones patrimoniales onerosas), pero no se refiere a la transmisión patrimonial (que se regula con el IVA) sino al documental notarial.

No es por fastidiar pero si compras a un promotor pagas IVA, no ITP.

Lo bueno de la subrogación es que (a mismas condiciones hipotecarias) te ahorras todos los gastos de constitución de la hipoteca y que el promotor peleará con el banco para que te den la hipoteca ya que a él le interesa mucho venderte el piso.

Algunas veces sale rentable subrogarse a la hipoteca del promotor y al año llevártela a otro banco con mejores condiciones.

Saludos