A la hora de firmar una hipoteca uno de los impuestos a tener en cuenta es el denominado Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). En realidad, podemos hablar de tres impuestos diferentes englobados en una misma regulación, por motivos históricos y por características comunes a los tres tributos: el impuesto que grava las transmisiones patrimoniales onerosas por actos inter vivos de bienes y derechos del patrimonio de las personas físicas y jurídicas (impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas o TPO), el impuesto sobre operaciones societarias (OS), que somete a gravamen fundamentalmente actos de financiación empresarial (como la ampliación de capital) y los Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El TPO y el AJD afectan directamente a la firma de un préstamo hipotecario, si bien tras la Ley 5/2019 (LCCI), AJD pasa a pagarlo la entidad prestamista (entidades financieras o prestamistas no crediticios) y TPO lo pagan los compradores de viviendas de segunda mano.
El TPO y el AJD afectan directamente a la firma de un préstamo hipotecario, si bien tras la Ley 5/2019 (LCCI), AJD pasa a pagarlo la entidad prestamista (entidades financieras o prestamistas no crediticios) y TPO lo pagan los compradores de viviendas de segunda mano.
En el siguiente artículo conoceremos cuánto se paga de Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD) dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
¿Qué grava el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava fundamentalmente las operaciones de formalización, como los documentos notariales (cuota fija y variable), mercantiles y administrativos.
El AJD está regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (reglamento del impuesto).
El AJD está regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (reglamento del impuesto).
La gestión de este impuesto pertenece a las comunidades autónomas, y se deberá liquidar con el modelo 600 de autoliquidación, junto con una copia auténtica del documento notarial origen del tributo y una copia simple del mismo.
AJD en documentos notariales
La cuota fija se paga por las matrices y copias de las escrituras y atas notariales, así como por los testimonios. Dichos documentos se extienden en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a criterio del notario.
La cuota variable grava las primeras copias de escrituras y actos notariales relacionadas con actos y contratos inscribibles en los registros de la propiedad, como la hipoteca.
La cuota variable grava las primeras copias de escrituras y actos notariales relacionadas con actos y contratos inscribibles en los registros de la propiedad, como la hipoteca.
El tipo de gravamen a aplicar de la cuota variable será el establecido por cada CC.AA. o el 0,50% en su defecto. Muchas comunidades autónomas de régimen fiscal común contemplan tipos reducidos en ITP o AJD en adquisiciones de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de un discapacitado, familias con miembros discapacitados o familias numerosas.
La base imponible a la que se aplica el tipo de gravamen de AJD en documentos notariales relacionados con la hipoteca es el importe del capital garantizado, más las cantidades aseguradas por intereses remuneratorios, moratorios y gastos por incumplimiento del pago (concepto de responsabilidad hipotecaria en la escritura de la hipoteca).
La base imponible a la que se aplica el tipo de gravamen de AJD en documentos notariales relacionados con la hipoteca es el importe del capital garantizado, más las cantidades aseguradas por intereses remuneratorios, moratorios y gastos por incumplimiento del pago (concepto de responsabilidad hipotecaria en la escritura de la hipoteca).
El coste del impuesto de AJD sobre las escrituras de la hipoteca lo asume el banco, ya que se considera sujeto pasivo al prestamista cuando se aplique a escrituras de préstamo con garantía hipotecaria.
El Impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP) lo paga el comprador de viviendas de segunda mano; en compra de vivienda nueva, se aplica IVA.
El Impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP) lo paga el comprador de viviendas de segunda mano; en compra de vivienda nueva, se aplica IVA.
Actos Jurídicos Documentados por comunidades y bonificaciones
En el siguiente desglose veremos el tipo general que se aplica para este impuesto en cada comunidad autónoma, y además algunos tipos reducidos, se complementa la información en la página web de cada comunidad autónoma, clicando sobre el enlace.
Comunidad Autónoma |
Porcentaje general |
Andalucía |
1,2% |
Aragón |
1,5% |
Asturias |
1,2% |
Baleares |
1,2% |
Comunidad Valenciana |
1,5% |
Canarias |
0,75% |
Cantabria |
1,5% |
Castilla-La-Mancha |
1,5% |
Castilla y León |
1,5% |
Cataluña |
1,5% |
Ceuta |
0,5% |
Extremadura |
1,5% |
Galicia |
1,5% |
La Rioja |
1% |
Comunidad de Madrid |
0,75% |
Melilla |
0,5% |
Región de Murcia |
1,5% |
Comunidad Foral de Navarra |
0,5% |
País Vasco |
0,0% |
AJD EN ANDALUCÍA: Tipo general 1,2%
En el caso de las primeras copias de escritura y actas notariales, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad:
- 1,2% como tipo general a partir del 28/04/2021.
- 0,3% en las adquisiciones de la vivienda habitual del valor real no superior a 150.000€, por sujetos pasivos menores de 35 años.
- 0,1% en las adquisiciones de la vivienda habitual de valor real no superior a 250.000€, por sujetos pasivos que tengan la consideración de persona con discapacidad con un grado reconocido igual o superior al 33% o miembros de familia numerosa.
- 0,1% para determinadas operaciones en las que participen las Sociedades de Garantía Recíproca o las sociedades mercantiles del sector público estatal o andaluz cuyo objeto sea la prestación de garantías.
AJD EN ARAGÓN: Tipo general 1,5%
Tipo del 1,5% para las primeras copias de escrituras y actas notariales cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles.
AJD EN ASTURIAS: Tipo general 1,2%
- Tipo general del 1,20%, primeras copias de escrituras y actas notariales sujetas como documentos notariales.
- Tipo impositivo especial del 1,50% aplicable a las escrituras que documentos transmisiones en las que se produzcan renuncia a la exención del IVA.
- Tipo impositivo especial 0,3%, para la adquisición y constitución del préstamo hipotecario de aquellas viviendas, efectuado por beneficiarios de ayudas económicas percibidas de la Administración pública (Viviendas VPP). También para, la obra nueva o la división horizontal de edificios destinados a viviendas en alquiler para vivienda habitual.
AJD EN BALEARES: Tipo general 1,5%
- Tipo general: 1,5%.
- 2,5% si se ha renunciado a la exención del IVA.
- 0,5% para los documentos notariales de préstamos hipotecarios, vinculados a la adquisición del domicilio fiscal de una empresa o sociedad de nueva creación.
Entre otros gravámenes especiales.
AJD EN CANARIAS: Tipo general 1,00%
- 1,00% para constitución de préstamos hipotecarios.
- 0,40% para financiación de vivienda habitual de familia numerosa o personas con discapacidad.
Entre otros tipos de gravámenes específicos.
AJD EN CANTABRIA: Tipo general 1,5%
- Tipo reducido del 0,3% para aquellos menores de 30 años cumplidos.
- 0,3% para aquellas personas que constituyan una familia numerosa o compren una vivienda VPP. 0,15% para las que vaya a adquirir una vivienda o un préstamo hipotecario, y tengan un grado de minusvalía igual o superior al 33% o para la compra de viviendas en localidades con peligro de despoblación.
AJD EN CASTILLA LA MANCHA: Tipo general 1,25%
Se aplicará el 0,75% para aquellos sujetos pasivos tengan menos de 36 años, el valor de la vivienda no exceda de 180.000€ y sea VPP.
AJD EN CASTILLA Y LEON: Tipo general 1,5%
- 0,5% para aquellas personas que vayan a adquirir una vivienda o un préstamo hipotecario, sean: titulares de una familia numerosa, o tengan una discapacidad de al menos el 65%, o menores de 36 años, sea su primera vivienda, no superen los límites de renta y también para las viviendas VPP.
- 0,01% si documentan la adquisición de vivienda habitual, todos los adquirentes son menores de 36 años, es su primera vivienda para cada uno y el inmueble está situado en un municipio de Castilla y León de menos de 3.000 habitantes o de menos de 10.000 si dista más de 30 kilómetros de la capital de la provincia.
AJD EN CATALUÑA: Tipo general 1,5%
- 0,1% para la compra de viviendas protegidas.
- 0,5% para la adquisición de la vivienda habitual de una persona de 32 años o menos o sean discapacitados.
AJD EN CEUTA: Tipo general 0,5%
- 50% de bonificación de cuota en inmuebles radicados en Ceuta.
AJD EN EXTREMADURA: Tipo general 1,5%
- Tipo especial del 2% a las primeras copias de escrituras que documenten la renuncia a la exención del IVA.
- Tipo del 0,75%, para escrituras públicas que documenten la adquisición de inmuebles destinados a vivienda habitual del sujeto pasivo, así como la constitución de préstamos hipotecarios destinados a su financiación, y que el valor real de la vivienda no supere los 122.000 €.
- Tipo reducido del 0,10%, aplicable a aquellos documentos notariales de constitución y cancelación de derechos reales de garantía cuando el sujeto pasivo sea una Sociedad de Garantía Recíproca que desarrolle su actividad en la Comunidad Autónoma.
Entre otros casos especiales.
AJD EN GALICIA: Tipo general 1,5%
- Tipo reducido del 1% si la suma del patrimonio de la unidad familiar de los adquirientes no sobrepase de 200.000€ más 30.000 € adicionales por hijo y adquieren vivienda habitual.
- 0,5% para constitución de préstamos hipotecarios que vayan a constituir la vivienda habitual del contribuyente cuando esta sea una persona minusválida física, psíquica o sensorial con un grado igual o superior al 65%, familias numerosas y menores de 36 años.
AJD EN LA RIOJA: Tipo general 1%
- 0,5% para familias que tengan, en el momento de la adquisición de la vivienda, la consideración de numerosas, menores de 36 años de edad, adquirientes cuyo salario no supere el IPREM por 3,5. Quienes tengan la consideración legal de minusválidos, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
AJD EN MADRID: Tipo general 0,75%
- 0,4% para viviendas con protección pública mayores de 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado menor o igual de 120.000 €.
- 0,5% para viviendas con protección pública mayores de 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado mayor de 120.000 € y menor o igual de 180.000 €.
- 1% para viviendas con protección pública mayores de 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado mayor de 180.000 €.
AJD EN MELILLA: Tipo general 0,5%
- 50% de bonificación cuota en inmuebles radicados en Melilla.
AJD EN MURCIA: Tipo general 1,5%
- Tipo especial 2%, se aplica a las primeras copias de escrituras que recojan transmisiones de inmuebles con renuncia a la exención del IVA.
- Tipo especial 0,10% se aplica a los siguientes supuestos:
- En los documentos notariales de constitución y cancelación de derechos reales de garantía, cuyo sujeto pasivo sea una Sociedad de Garantía Recíproca con domicilio fiscal en la CA.
- En las primeras copias de escrituras de formalización de la primera transmisión realizada por jóvenes de 35 años o menores, de préstamos hipotecarios destinados a financiera hasta un máximo de 150.000€, entre otros casos.
AJD EN NAVARRA: Tipo general 0,5%
- No contempla beneficios fiscales a favor de ningún colectivo.
AJD EN PAIS VASCO: Tipo general 0,0%
Las viviendas de protección oficial y de promoción pública están exentas de este impuesto.
AJD EN LA COMUNIDAD VALENCIANA: Tipo general 2%
0,1% para la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual de una familia numerosa o para un discapacitado físico o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, o psíquico, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%.
¿Cuánto nos tiene que devolver el banco si reclamamos los gastos de AJD de la hipoteca?
En virtud de la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo que declara que atribuir el 100% de los gastos de formalización de la hipoteca al cliente sería una nueva cláusula abusiva de la banca, las reclamaciones para recuperar el dinero invertido en pagar el impuestos de AJD han comenzado.
Según esta sentencia, los gastos de formalización de la Hipoteca deberían repartirse equitativamente entre banco y cliente. En concreto, la sentencia indica que el IAJD debería ser abonado íntegramente por el banco dado que:
Será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.
Según su definición, el banco deberá pagar el 100% del IAJD dado que es el sujeto pasivo del mismo.
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