Análisis mercado inmobiliario 2023

El mercado de la vivienda está lleno de incertidumbres, especialmente desde los efectos que causó la pandemia y posterior inflación. Tras producirse el último estallido de la burbuja inmobiliaria, vivimos unos años verdaderamente desastrosos con el impago de hipotecas y la enorme caída de precios.

Desde entonces, la recuperación ha sido lenta, pero constante, a pesar de que no hayamos llegado a alcanzar los niveles de antes de 2008. Sin embargo, esto no es necesariamente una mala noticia, ya que el nivel de especulación era demasiado elevado.

En 2020, llegó la pandemia del coronavirus, y con ella la sensación de que caería la demanda de nueva vivienda, dadas las dificultades económicas que atravesaron muchas familias. No obstante, sucedió justo lo contrario, pues el confinamiento permitió aumentar el nivel de ahorro de muchas personas, incrementándose la demanda de nueva vivienda, reformas, etc.

Finalmente, la inflación, provocada por múltiples factores, ha cambiado radicalmente la situación económica de muchos, disparando el coste de vida y reduciendo drásticamente la capacidad de ahorro. La duda ahora, es qué efectos tendrá esto en el ámbito de la vivienda.

Veamos un análisis de los posibles escenarios del mercado inmobiliario en 2023:

El precio de la vivienda, factor clave

La alta demanda de inmuebles que hemos vivido en los últimos años, sumada a la elevada inflación, ha contribuido a que los precios de la vivienda suban. En zonas concretas del país, donde la demanda es mucho más elevada que la oferta, han alcanzado niveles de 2008, lo que ha disparado las alarmas de otra posible burbuja.

Pero esta tendencia no se observa de manera generalizada, en especial porque la demanda especulativa no ha alcanzado ni de lejos los niveles de entonces. La cuestión, es qué sucederá con los precios a lo largo de 2023.

Por un lado, hay factores claramente deflacionarios, como por ejemplo el encarecimiento de las hipotecas, que previsiblemente hará caer la demanda. Si menos gente compra inmuebles, lo normal es que los precios bajen.

Ahora bien, muchos expertos coinciden en que esta caída de precios será más bien una corrección, no algo significativo. El motivo, es que todavía hay factores inflacionarios que pueden mantener los precios, entre los que destacan los siguientes:

La guerra de Ucrania: esta influye directamente en los costes tanto energéticos como de construcción, y no parece que vaya a acabarse pronto.
La falta de oferta: en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, la oferta tiende a ser cada vez más baja. Esto quiere decir que, aunque la demanda caiga, si la oferta sigue sin cubrirla, los precios no caerán significativamente.
La inflación: aunque hemos visto que esta se ha moderado en el último año, falta mucho para que baje al objetivo del BCE del 2%. Y mientras la inflación es alta, los precios siguen subiendo.

Los expertos no han alcanzado un consenso sobre cuánto puede caer el precio de la vivienda a lo largo de 2023, pero sitúan sus previsiones entre un 1% y un 3%, aproximadamente. Por lo tanto, como veníamos diciendo, se espera que haya una corrección, pero no una fuerte caída.

Los contratos de compraventa

2021 y 2022 han sido dos años marcados por un aumento significativo en la compraventa de viviendas. De hecho, hasta septiembre del año pasado, el mercado llegó a registrar 18 meses consecutivos al alza de venta de inmuebles en nuestro país. Sin embargo, esta tendencia comenzó a revertirse a finales del año pasado, y se espera que siga así en 2023.

Así pues, a lo largo de este año el análisis del mercado inmobiliario parece indicar que la compra de viviendas seguirá moderándose. A diferencia de lo que sucede con el precio de las viviendas, en el caso de las compraventas sí se espera una caída más significativa.

Solo en diciembre del año pasado, ya se registró una caída de los contratos de compraventa del 17,8%. Aunque esta puede revertirse ligeramente dado que el mercado es cambiante, las previsiones apuntan a que las compras continúen a la baja.

El motivo principal, es el encarecimiento de las hipotecas, causado por la subida de tipos de interés. Hasta que estos no vuelvan a reducirse, la tendencia de las hipotecas debería continuar al alza, y los contratos de compraventa, a la baja.

¿Seguirán encareciéndose las hipotecas?

La subida de tipos de interés y del Euríbor ha disparado los diferenciales de las hipotecas variables, de modo que los consumidores demandan ahora hipotecas a tipo fijo. Esta modalidad, por tanto, también se ha encarecido.

Una de las cuestiones que más preocupa a la gente, es si las cuotas hipotecarias, especialmente de aquellos que ya han firmado, pueden seguir subiendo a lo largo de este año. Todo dependerá de si el Banco Central Europeo sigue subiendo los tipos de interés, algo que dependerá a su vez del comportamiento de la inflación.

Recordemos que el objetivo del BCE es mantener la inflación en niveles del 2% en Europa. Cuando esta supera el 5%, la historia nos indica que tarda una media de 8 años en volver a la normalidad, lo que puede significar que, si bien el IPC seguirá moderándose, no es previsible que vuelva pronto al 2%.

Esto, nos sitúa en un escenario en el que los tipos de interés pueden seguir subiendo. Pero, por otro lado, el margen del BCE para acometer más subidas es bajo, dado el nivel de endeudamiento de los países. Una subida demasiado fuerte, podría causar una fuerte crisis económica en Europa.

En este sentido, el escenario más plausible es que suban un poco más los tipos de interés, para luego mantenerlos. En este sentido, todavía podemos esperar que las hipotecas se encarezcan un poco más, aunque no mucho. Lo que sí es previsible, es que los diferenciales continúen altos, como mínimo, todo 2023.

Algunos expertos señalan que el Euríbor podría volver a reducirse en el primer semestre de 2024, de modo que, para entonces, es posible que las hipotecas vuelvan a bajar.

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Pendientes de la evolución del mercado laboral

En estos momentos, muchos señalan la fortaleza del mercado laboral como una señal de estabilidad económica. No obstante, es importante recordar que el trabajo es un indicador tardío de recesión económica, es decir, hasta que esta no se produce, el mercado laboral no se ve afectado.

Si, finalmente, las subidas de tipos dañan la economía y el mercado laboral se ve afectado, la situación de la vivienda podría cambiar drásticamente. En caso de que muchas personas pierdan su empleo, no solo hay más peligro de impagos en las hipotecas, sino también una caída de la demanda mucho más fuerte, lo que sí afectaría al precio de la vivienda.

En conclusión, y de acuerdo con el análisis del mercado laboral en 2023, de momento se espera una corrección de precios, y una caída mayor de los contratos de compraventa. Para aquellos que estén pagando más por su hipoteca, la cuota puede seguir alta al menos hasta 2024. Pero, como sucede con cualquier mercado, las circunstancias pueden cambiar.