Tendencias del sector inmobiliario en 2023

Este ha sido un muy buen año para el sector inmobiliario. Las restricciones por la pandemia de coronavirus, que se vivieron en 2020 y en 2021, aumentaron el margen de ahorro de las familias, uno de los factores que influyó en el aumento de las operaciones de compraventa de inmuebles a lo largo de 2022.

El mercado de la vivienda, ha experimentado su mejor septiembre en 15 años en número de ventas (el anterior fue el año 2007, previo al estallido de la burbuja inmobiliaria). Y todo esto, a pesar de la inflación.

Después del confinamiento, se observó en el mercado un fuerte aumento de la demanda de casas nuevas, aunque finalmente hemos podido comprobar cómo ha sido el mercado de segunda mano, el que se ha mostrado más dinámico. Esto se debe en gran medida a un problema de oferta de viviendas a estrenar, y un aumento de los costes de producción. 

La duda que nos queda ahora, es cuáles serán las tendencias del mercado inmobiliario en 2023. Especialmente, en lo referente al precio de las viviendas. ¿Nos espera una fuerte caída, una pequeña corrección, o los precios se mantendrán en los mismos niveles de este año?

La tendencia principal, que ya estamos viendo en 2022 y se mantendrá a lo largo de todo 2023 (como mínimo), es la subida de los intereses de las hipotecas.

El Euríbor ha aumentado de manera notable a lo largo del año pasado, debido a las subidas de tipos del Banco Central Europeo, lo que claramente está teniendo un impacto en las hipotecas.

Y no se trata solo de las opciones variables cuya cuota se va a incrementar, sino de los nuevos préstamos que se firmen.

Ante este cambio de paradigma, las entidades bancarias están modificando su oferta hipotecaria, ofreciendo tanto unos tipos fijos más elevados, especialmente en el caso de las hipotecas fijas.

Aprovechando la demanda de hipotecas fijas, ya que los clientes prefieren ahora la tranquilidad de saber que pagarán siempre la misma cuota, los bancos tienen la opción de aumentar su margen.

Por supuesto, no debemos olvidar todas las hipotecas variables firmadas durante los últimos años, cuyas cuotas van a sufrir una subida proporcionar a la del Euríbor. En estos casos, dependiendo de la cuantía total del préstamo, y del tiempo de amortización restante, el incremento puede llegar a ser difícil de asumir por parte de algunos propietarios.

La tendencia más evidente del mercado inmobiliario para el próximo 2023, será una corrección en los precios de las viviendas, que se producirá por distintos factores. El principal, será una caída de la demanda, provocada por el encarecimiento de los precios de las hipotecas, así como por los efectos de la inflación.

Sobre lo segundo, es importante aclarar que, a pesar de que el dato de IPC ha dado muestras de reducción en los últimos meses, esto no significa que los precios bajen, sino que suben a un ritmo más lento. Sin embargo, hay que recordar también que los efectos de los fenómenos económicos no son inmediatos, sino que tienden a verse pasado un tiempo.

En este sentido, la enorme subida de precios que hemos sufrido en 2022, sin duda ha mermado el poder adquisitivo de los ciudadanos, motivo por el que es lógico pensar que la demanda de viviendas sufrirá un descenso durante el próximo año.

Ahora bien, se espera que se trate de una corrección moderada, nada parecido a lo que sucedió con la burbuja inmobiliaria de 2008. El motivo, es que los bancos no han concedido préstamos de forma desmesurada (como sí sucedió antaño), de modo que lo previsible es que el encarecimiento de las hipotecas sea, en gran medida, asumible.

Todo esto se traduce en que, en aquellos lugares de mayor demanda, los precios se mantendrán, mientras que se reducirán ligeramente en zonas donde la demanda caiga un poco más.

De nuevo, la subida de tipos de interés y su efecto en las hipotecas es uno de los factores que afectará a los precios para alquilar. Aunque nos encontramos en un momento en que los alquileres se han vuelto inasumibles para muchos, la tendencia en 2023 seguirá estable, ya que no se espera una reducción de estos.

Debido a que hipotecarse será más caro que en 2022 (una tendencia que ya estamos observando), el acceso a la compra de una vivienda se complicará, forzando a muchos a tener que seguir viviendo de alquiler. 

A esto, hay que sumar las previsiones de los expertos, que auguran una oferta muy escasa de alquileres, otro factor que lamentablemente seguirá tensionando los precios durante 2023. La demanda, por su parte, no dejará de crecer dadas las dificultades para adquirir una vivienda en propiedad. Incluso sería probable que asistamos a un nuevo encarecimiento.

La mayoría de los que han adquirido una vivienda en los últimos años, han optado por una opción fija, o por una opción variable. Muchos, ni siquiera, saben qué es la hipoteca mixta, ya que se trata de un producto que se ha comercializado poco o nada en los últimos tiempos.

Estos acuerdos, consisten en el pago de un interés fijo durante los primeros años del préstamo, pasando después a uno variable. Dado que los tipos de interés se han mantenido en negativo durante muchos años, esta alternativa no resultaba muy atractiva.

Sin embargo, estamos ante un nuevo paradigma: el Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés del 0% al 2,5% en apenas 6 meses. Esta decisión, que busca reducir la inflación atacando la demanda, ha disparado el Euríbor.

Ahora, los expertos debaten, no solo hasta dónde subirán los tipos, sino también cuánto tiempo permanecerán altos. Estiman que, en caso de recesión, el Banco Central no tendrá más remedio que volver a bajarlos.

Ante esta incertidumbre, gana popularidad la hipoteca mixta, ya que ofrece la posibilidad de optar ahora por un tipo fijo, con la tranquilidad de que las próximas subidas no afecten a tu cuota, así como la opción de beneficiarte en el futuro de las previsibles bajadas, pasando entonces a un tipo variable.