Gastos e impuestos en la compra de un local comercial o nave

La compra de un local comercial o una nave, como cualquier tipo de adquisición de bienes inmuebles, acarrea una serie de gastos e impuestos. En función de la localización del local, del uso que le vayamos a dar y del tipo de transmisión que se trate, abonaremos unos gravámenes u otros. De la misma forma, solicitar un préstamo para financiar esta compra modificará los gastos asociados. Si estás pensando en comprar una nave o local, consulta sus gastos e impuestos primero.

¿Qué impuestos hay que abonar en la compra de un local comercial?

En esta ocasión nos centraremos únicamente en los impuestos que debe pagar el comprador del local o nave. El impuesto al que deberemos poner mayor atención es el IVA/ITP. Se tributará por uno u otro en función del tipo de transmisión (primera o segunda), el tipo de vendedor y el uso que se hará del propio local.

¿Hay que pagar IVA o ITP en la compra de un local comercial?

Esta es la principal duda que nos asalta a la hora de comprar una nave o local comercial. En términos generales, en la primera transmisión de un bien inmueble se paga IVA, mientras que en la segunda y sucesivas transmisiones del bien se abona el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP). Con primera transmisión nos referimos a las entregas de edificaciones desocupadas por obra nueva, así como las edificaciones arrendadas sin opción a compra que se vendan antes de 2 años de uso ininterrumpido al propio arrendador. Por otra parte, las segundas transmisiones de inmuebles son las que ya han sido vendidas en alguna ocasión o que ya han sido arrendadas durante más de 2 años y se venden a un tercero.

El IVA para la compra de un local comercial está fijado actualmente en el 21%. El ITP es un impuesto gestionado por las comunidades autónomas, por lo que el gravamen será diferente en función de la Comunidad en la que adquirimos el bien. Puedes consultar el gravamen que se aplica en tu caso en el siguiente artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en mi Comunidad Autónoma?

Excepciones a la regla general del IVA/ITP

• Si vas a comprar un local comercial con el objetivo de usarlo como vivienda, pagarás IVA en primera transmisión igualmente. Eso sí, deberás demostrar que ese inmueble tiene las licencias pertinentes.
• Si el vendedor es sujeto pasivo de IVA o es un particular que lo ha utilizado como negocio propio se puede renunciar a la exención de IVA y tributar por IVA en lugar de por ITP.

*El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA o el particular lo haya utilizado como negocio propio. Para aplicarlo, hay que renunciar a la exención de IVA.
 

¿Qué gastos conlleva la compra de un local comercial?

Los gastos a abonar por comprar un local comercial dependerán, en gran medida, de si se solicita un préstamo para financiar su adquisición. Para financiar la compra del local comercial, existen préstamos hipotecarios adaptados a las características de esta operación. El más conocido es la Hipoteca para adquisición de Local Comercial de Banco Santander. Esta hipoteca se ofrece con un tipo de interés diferente para cada cliente, que podrás descubrir al realizar la simulación de cuota en la página web de Banco Santander o a través del enlace anterior.

Si no solicitamos financiación para la compra del local

En este caso, deberíamos abonar únicamente los gastos de los profesionales que verifican y formalizan la compraventa del local:

1. Notaría
2. Gestoría
3. Registro

Si solicitamos financiación para la compra del local

Si solicitamos un préstamo o hipoteca para financiar la compra del local, deberemos sumar los siguientes gastos a los anteriores:

1. Notaría
2. Gestoría
3. Registro del préstamo hipotecario
4. Tasación
5. AJD: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre las copias de escrituras.