Invertir en ladrillo ya no implica comprar una vivienda. Los fondos inmobiliarios permiten acceder al sector con poca inversión, diversificación global y gestión profesional. Descubre cuáles son los más rentables y qué gestoras lideran este mercado.
La inversión inmobiliaria siempre ha tenido un atractivo especial entre los ahorradores españoles. Más allá de comprar una vivienda para alquilarla, hoy existen formas más diversificadas y accesibles de participar en este sector. Una de las más interesantes son los fondos de inversión inmobiliaria, que permiten invertir tanto de forma directa en inmuebles como indirecta, a través de empresas vinculadas al sector.
Mejores fondos de inversión inmobiliaria En este artículo veremos cuáles son los mejores fondos de inversión inmobiliaria, dónde invierten, qué rentabilidades ofrecen, qué comisiones aplican y qué riesgos debes tener en cuenta antes de invertir.
¿Qué son y cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria?
Los fondos de inversión inmobiliaria son una forma bastante interesante de invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar un piso o un local por tu cuenta. Básicamente, lo que hacen es reunir el dinero de muchos inversores y usarlo para comprar y gestionar inmuebles: desde oficinas y centros comerciales hasta viviendas o incluso hoteles.
La idea es que, en lugar de que una sola persona asuma todo el coste y el riesgo de tener una propiedad, se haga de manera colectiva. Así, cada inversor tiene una pequeña parte del fondo, y por tanto, de todos los inmuebles que este posee.
¿Cuál es su funcionamiento? Muy sencillo:
Compras participaciones del fondo, y la gestora se encarga de todo —buscar oportunidades, adquirir los activos, alquilarlos, mantenerlos y, cuando conviene, venderlos—.
A cambio, el inversor obtiene rentabilidad de dos formas: por los ingresos que generan los alquileres y por la revalorización del valor de los inmuebles con el tiempo.
⚠️Eso sí, hay que tener en cuenta que no son tan líquidos como otros fondos. Si quieres recuperar tu dinero,no es tan rápido como vender unas acciones o un fondo de renta variable, porque los inmuebles no se venden de un día para otro. Además, si el mercado inmobiliario cae o los inmuebles se quedan vacíos, la rentabilidad puede resentirse.
Aun así, ofrecen ventajas claras:
✅Permiten diversificar dentro del sector inmobiliario (por tipo de activo o ubicación)
✅ Permiten acceder a una gestión profesional.
✅ En muchos casos, sirven como protección frente a la inflación, ya que los alquileres suelen ajustarse a ella.
Tipos de fondos de inversión inmobiliarios
En el mundo de la inversión inmobiliaria existen distintos tipos de fondos, y cada uno ofrece una forma diferente de participar en el sector según el riesgo y la liquidez que busques:
Fondos inmobiliarios directos: compran inmuebles reales (viviendas, oficinas, locales) para obtener rentas y plusvalías.
Fondos inmobiliarios indirectos: invierten en acciones de empresas del sector inmobiliario.
Fondos cotizados (REITs o SOCIMIs): se negocian en bolsa como una acción, con alta liquidez y más volatilidad.
Fondos tradicionales no cotizados: funcionan como fondos clásicos, pero centrados en activos inmobiliarios o empresas del sector.
Top mejores fondos de inversión inmobiliaria en España
¿Cuáles son los fondos inmobiliarios que mejor se han comportado en lo que va de año? Conviene recordar que no hay mejores fondos universales: el rendimiento pasado no garantiza resultados futuros y la elección depende de tu perfil de riesgo, horizonte temporal, fiscalidad y liquidez que puedas asumir.
Con esa premisa, hemos elaborado un listado con algunos de los fondos sobre “ladrillo” con mejor comportamiento a 3 años, junto con sus métricas principales.
Nombre del fondo
ISIN
Rentabilidad a 3 años
TER
Alpha
Ratio Sharpe
DPAM B - Real Estate Europe Sustainable B Cap
BE0058187841
7,06%
1,79%
0,24
0,32
Amundi Index Solutions - Amundi FTSE EPRA NAREIT Global AE-C
LU1328852659
3,57%
0,34%
0,57
0,05
GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI
ES0143628008
12,58%
2,44%
9,40
0,70
Nordea 1 - Global Real Estate Fund BP EUR
LU0705259769
4,10%
1,86%
0,23
0,02
Robeco Capital Growth Funds - Robeco Sustainable Property Equities D EUR
LU0187079180
1,54%
1,61%
-1,80
-0,12
Veamos ahora con más detalle cada uno de ellos:
DPAM B - Real Estate Europe Sustainable B Cap
El DPAM B – Real Estate Europe Sustainable es un fondo inmobiliario que invierte en grandes compañías europeas del sector, como Unibail-Rodamco-Westfield o Vonovia, con un enfoque sostenible (ESG).
Características del fondo
Definición
🏷️Nombre
DPAM B - Real Estate Europe Sustainable B Cap
🆔ISIN / Clase
BE0058187841 / B Cap
📈Alpha (3 a.)
0,24
🚩Benchmark
GPR Europe UK 25% Capped NR
📈Ratio Sharpe (3 a.)
0,32
💵TER (gastos corrientes)
1,79%
💼Patrimonio del fondo
493,5M€
📊Rentabilidad a 3 años (anual.)
7,06%
Ofrece exposición diversificada a inmuebles cotizados en la zona euro, Reino Unido y Europa del Norte, buscando beneficiarse del crecimiento del sector a largo plazo.
Entre sus puntos fuertes destacan la diversificación geográfica y el enfoque sostenible, aunque tiene comisiones algo altas (1,79%) y una volatilidad elevada, lo que puede provocar caídas importantes en momentos de subida de tipos o enfriamiento económico.
Desempeño del fondo en 3 años En resumen: un fondo interesante para quienes buscan invertir en el inmobiliario europeo a largo plazo, pero más adecuado como complemento en una cartera diversificada que como posición principal.
Amundi Index Solutions - Amundi FTSE EPRA NAREIT Global AE-C
El Amundi Index FTSE EPRA/NAREIT Global AE-C es un fondo indexado que replica el comportamiento del mercado inmobiliarioglobal, invirtiendo en grandes compañías del sector en EE. UU., Europa, Japón y Australia.
Su principal atractivo está en los bajos costes de gestión (0,34%) y en la diversificación mundial, lo que lo hace más equilibrado que los fondos centrados solo en Europa. Al seguir un índice, ofrece una gestión sencilla y transparente, ideal para quienes buscan exposición al real estate global sin complicaciones.
Características del fondo
Definición
🏷️Nombre
Amundi Index Solutions - Amundi FTSE EPRA NAREIT Global AE-C
🆔ISIN / Clase
BE0058187841 / B Cap
📈Alpha (3 a.)
0,24
🚩Benchmark
GPR Europe UK 25% Capped NR
📈Ratio Sharpe (3 a.)
0,32
💵TER (gastos corrientes)
1,79%
💼Patrimonio del fondo
493,5M€
📊Rentabilidad a 3 años (anual.)
7,06%
En cuanto a resultados, ha obtenido una rentabilidad media del +3 % anual a tres años, aunque con momentos de alta volatilidad y caídas de hasta el 25-30 % en los peores periodos.
Desempeño del fondo YTD En resumen, es un fondo eficiente y diversificado, perfecto como pieza complementaria en una cartera global, pero no recomendable como inversión principal por su dependencia total del ciclo inmobiliario.
GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI
El GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI es un fondo gestionado por GVC Gaesco Gestión que busca aprovechar el potencial del sector inmobiliario cotizado, invirtiendo principalmente en empresas de real estate de todo el mundo. Su cartera está compuesta casi en su totalidad por acciones del sector, lo que le da un perfil claramente enfocado y una exposición elevada al ciclo económico inmobiliario.
Características del fondo
Definición
🏷️Nombre
GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V. A FI
🆔ISIN / Clase
ES0143628008 / A
📈Alpha (3 a.)
9,40
🚩Benchmark
STOXX Gbl 1800 Real Estate EUR
📈Ratio Sharpe (3 a.)
0,70
💵TER (gastos corrientes)
2,44%
💼Patrimonio del fondo
9,1M€
📊Rentabilidad a 3 años (anual.)
12,58%
El fondo mantiene una estrategia plenamente invertida en renta variable, sin apenas liquidez, lo que permite capturar de forma más directa los movimientos del mercado. Esto puede jugar a su favor en fases alcistas, pero también implica mayor volatilidad en momentos de corrección.
En cuanto a resultados, el fondo ha mostrado rentabilidades positivas en el último año, en torno al +7 %, aunque su desempeño a largo plazo ha sido más irregular, afectado por la evolución del sector y los tipos de interés. Aun así, la gestora mantiene un enfoque activo que intenta identificar oportunidades dentro de las compañías inmobiliarias infravaloradas o con alto potencial de revalorización.
Desempeño de GVC Gaesco Oportunidad Empresas Inmobiliarias R.V Donde menos brilla es en los costes, con unos gastos cercanos al 2,4 %, bastante por encima de los fondos indexados del mismo sector. Esto obliga a que la gestión activa aporte un valor añadido real para compensar esa diferencia.
Es un fondo especializado y de riesgo medio-alto, adecuado para quienes buscan diversificar su cartera con exposición directa a inmobiliario cotizado y confían en la gestión activa de GVC Gaesco. No es una opción para perfiles conservadores, pero puede encajar bien como complemento en una cartera diversificada, especialmente en horizontes de inversión largos.
Nordea 1 - Global Real Estate Fund BP EUR
Nordea 1 - Global Real Estate Fund BP EUR busca ofrecer crecimiento a largo plazo invirtiendo mayoritariamente en compañías de real estate cotizadas de todo el mundo.
Características del fondo
Definición
🏷️Nombre
Nordea 1 - Global Real Estate Fund BP EUR
🆔ISIN / Clase
LU0705259769 / BP EUR
📈Alpha (3 a.)
0,23
🚩Benchmark
FTSE EPRA Nareit Developed NR USD
📈Ratio Sharpe (3 a.)
0,02
💵TER (gastos corrientes)
1,86%
💼Patrimonio del fondo
687,6M€
📊Rentabilidad a 3 años (anual.)
4,10%
Al observar su cartera, vemos que una parte muy grande está concentrada en Estados Unidos (~67 %) y luego con exposiciones más reducidas en Europa, Japón y Australia.
Durante los últimos tres años ha logrado una rentabilidad anualizada del +4,10 %, mostrando un comportamiento sólido dentro de un entorno de tipos de interés altos, que suele penalizar a este tipo de activos. La volatilidad del 13,53 % indica una exposición moderada al riesgo, mientras que la máxima caída del -15,29 % refleja que, aunque el fondo puede tener altibajos, su gestión ha sido estable en comparación con otros productos del mismo sector.
Desempeño del Nordea 1 - Global Real Estate Fund BP EUR desde su lanzamiento
El fondo presenta además un beta de 0,91, lo que sugiere una sensibilidad algo menor que la del mercado global inmobiliario, y un alpha positivo (0,23) que evidencia una ligera aportación de valor por parte del equipo gestor. En cambio, el ratio de Sharpe (0,02) muestra que la rentabilidad ajustada al riesgo ha sido modesta, acorde con un sector que aún se recupera tras la corrección de 2022-2023.
En conjunto, se trata de un fondo bien gestionado y diversificado, que ha sabido estabilizar su rendimiento tras un ciclo difícil para el real estate. Es una opción interesante para quienes buscan exposición global al inmobiliario cotizado con una gestión prudente, aunque conviene tener horizonte a medio o largo plazo para amortiguar los vaivenes del mercado.
En su política de inversión se declara que invierte en compañías inmobiliarias de países desarrollados, aplicando un filtro de sostenibilidad (exclusión de actividades no alineadas con criterios ESG, mejora de huella de carbono, etc.)
Características del fondo
Definición
🏷️Nombre
Robeco Capital Growth Funds - Robeco Sustainable Property Equities D EUR
🆔ISIN / Clase
LU0187079180 / D EUR
📈Alpha (3 a.)
-1,80
🚩Benchmark
S&P Developed Property NR USD
📈Ratio Sharpe (3 a.)
-0,12
💵TER (gastos corrientes)
1,61%
💼Patrimonio del fondo
371,4M€
📊Rentabilidad a 3 años (anual.)
1,54%
En cuanto a resultados, los últimos tres años han sido modestos: por ejemplo, retorno anualizado de ~1,5 % para tres años.
Entre sus virtudes destaca que ofrece una aproximación más responsable al sector inmobiliario cotizado, lo que puede ser interesante si quieres alinear valores y sostenibilidad. También la gestión activa puede permitir captar oportunidades más específicas.
Los puntos de cautela: los costes de gestión son relativamente elevados (≈1,61% gastos corrientes). También, al igual que cualquier fondo de real estate cotizado, está expuesto a riesgos de ciclo (tipos de interés, vacancia, costes de construcción, etc.). Y aunque tenga filtro ESG, esto no evita que el activo subyacente sea inmobiliario cotizado con sus propias dinámicas.
Desempeño del Robeco Sustainable Property Equities D EUR en 3 años
En mi opinión, lo vería como una opción interesante para diversificar con un matiz sostenible dentro de inmobiliario cotizado global, pero nuevamente como componente complementario, no como pieza central.
¿Merece la pena invertir en el sector inmobiliario a través de fondos de inversión?
Invertir en el sector inmobiliario a través de fondos puede merecer mucho la pena, pero depende de tus objetivos y de cómo encaje en tu cartera.
Aquí te lo resumo con lo bueno y lo que debes tener en cuenta:
Pros
Diversificación inmediata: accedes a decenas de activos o empresas inmobiliarias sin tener que comprar un piso.
Liquidez: puedes entrar o salir fácilmente, algo impensable en el mercado inmobiliario tradicional.
Gestión profesional: los gestores analizan mercados, tipos de interés y localizaciones para optimizar la rentabilidad.
Opciones globales: puedes invertir en inmuebles de Europa, EE. UU. o Asia con un solo fondo.
Menores barreras de entrada: no necesitas grandes cantidades de dinero ni asumir hipotecas o gastos de mantenimiento.
Contras
Volatilidad bursátil: los fondos de real estate cotizado se mueven como las acciones, no como los pisos.
Sensibilidad a los tipos de interés: cuando los tipos suben, el sector inmobiliario suele sufrir.
Comisiones: algunos fondos activos tienen costes más altos que los indexados.
Riesgo sectorial: si el inmobiliario entra en un ciclo bajista, todos los fondos del sector se ven afectados.
Preguntas frecuentes: fondos de inversión inmobiliaria
¿Cuáles son las gestoras de fondos de inversión inmobiliaria más conocidas?
Algunas de las gestoras más conocidas son: Amundi, Robeco, Nordea Asset Management, JP Morgan AM, BlackRock, Schroders, GVC Gaesco Gestión, AXA Investment Managers y BNP Paribas REIM.
¿BBVA o CaixaBank tienen fondos de inversión inmobiliaria?
Sí, en España, BBVA AM y CaixaBank AM ofrecen fondos con exposición al sector, pero lo hacen de forma indirecta y más diversificada, no con productos puramente inmobiliarios como los que gestionan las grandes firmas europeas o estadounidenses. Algunos ejemplos son:
BBVA Inmobiliario Flexible FI, un fondo mixto que combina acciones y bonos de empresas del sector inmobiliario, además de cierta exposición a REITs globales. No invierte directamente en inmuebles, sino en activos financieros ligados al real estate.
CaixaBank Real Estate FI, enfocado también en sociedades inmobiliarias cotizadas y fondos internacionales del sector.
Paula, como elegís estas listas de mejores fondos? Creo que no son los mejores y además, denominados en monedas extranjeras....esto confunde y alguien con pocos conocimientos y que os haga caso, los puede contratar y con ello, pagar comisiones inesperadas por el cambio de divisa.....por favor, tened cuidado con estas cosas......muchas gracias
#8
08/09/23 17:17
Llevo bastante tiempo en Rankia y me parece que os patrocina?????? Ebn, Myinvestor, y otros, aunque puedo estar equivocado. Hace tiempo que os habéis olvidado de Ironía, debe de ser por ser un gran supermercado de fondos y muy barato y regulado. ¿Me lo podríais explicar?.
La verdad es que con la caída importante que han sufrido los REITS se han puesto en precios interesantes tanto por su futura revalorización como por yield.
en respuesta a
teruelborja
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#5
23/10/20 14:27
Gracias por la celeridad en la respuesta Buenas tardes Si era eso la duda que tenía porque había ese desfase
en respuesta a
teruelborja
-
#4
23/10/20 14:26
Buenas tardes Si era eso la duda que tenía porque había ese desfase
Los fondos inmobiliarios indirectos no invierten en inmuebles, es decir, no son propietarios de ningun inmueble. Los fondos inmobiliarios indirectos lo que hacen es invertir en empresas cotizadas que sí que tienen esos activos.
Sería algo así: fondo inmobiliario indirecto --> empresa cotizada -- > inmueble
No he estudiado el nivel de correlación entre inmuebles y la economía en general, pero lo que es cierto es que en general los precios de los inmuebles tardan más en reflejar la situación económica. Por ejemplo, cuando comenzó todo lo del Covid a finales de febrero, las bolsas cayeron un 30% o más. Sin embargo, el precio del inmueble no cae un 30% en un mes, sino que tarda más en reflejar esa situación económica.
Espero haber respondido a su pregunta, y si no, no tenga ningún problema en volver a formularla de forma más concreta.
#2
22/10/20 11:27
Buenos días He oído que como el oro el sector inmobiliario (no aclara si indirecto o directamente)es activo de refugio y descorrelaciona la cartera...... pero no entiendo porque si invierte en indirecto, como dice usted, invierte en cotiza en empresas cotizadas gracias por su respuesta
#1
10/10/19 20:33
Interesante artículo. Muchas gracias por la información.
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