¿Hasta qué punto la evolución del crédito hipotecario y los tipos de interés ha insuflado la demanda de viviendas y los precios medios de las mismas en España?
Julio Rodríguez López, gerente de la Universidad de Alcalá de Henares y ex- presidente del Banco Hipotecario entre los años 1985 y 1994, nos da algunas claves:
"La demanda y los precios de la vivienda dependen sustancialmente de las condiciones de financiación externa: tipo de interés, plazo del préstamo para la adquisición, relación préstamo/valor y disponibilidad a prestar por parte de las entidades de crédito. En general, las condiciones de los mercados de capitales ejercen una influencia evidente sobre la situación del mercado de la vivienda.
Los episodios de auge inmobiliario en España han estado acompañados de fuertes expansiones del crédito hipotecario a promotor y a comprador de vivienda. El fin de dichas etapas de expansión ha coincidido con cambios de signo en la política monetaria, materializados en elevaciones de los tipos de interés o en frenos al crecimiento de los préstamos (racionamiento del crédito)".
Ésta es evolución de los tipos de interés desde principios de los '90 hasta 2.007:
La evolución del IPC, y de los índices de los mercados de renta variable y la vivienda se expresan en el siguiente cuadro, extraído de los datos de Sociedad de Tasación desde 1.985 hasta 2.011:
Como se observa hay cierto paralelismo en las tendencias, a menor tasa de interés mayor valor de la vivienda, aunque éste se rompe en el fin de ciclo. Y es que la percepción de riesgo que nos marcan las bajas tasas de interés afectan al valor de los activos, siempre que los mercados funcionen eficientemente (lo que no ocurre al día de hoy, no hay crédito aunque sean bajos los tipos).
No se recoge en este cuadro el boom inmobiliario de los años '70 que acabó estallando con la crisis del petróleo de finales de 1.973, al subir el Gobierno los tipos de interés e introducir topes a la concesión de créditos. Pasaron casi 30 años para recuperar el récord de viviendas comenzadas de 1.973.
La evolución de las hipotecas constituidas, en número y en importe, se expresan en los gráficos adjuntos. La falta de homogeneidad de las series estadísticas que nos proporciona el INE nos ha hecho dividirlas en dos gráficos distintos, aunque ambos expresan una correlación visual más que evidente entre las hipotecas constituidas y los precios de la vivienda.
A partir de mediados de los '90, los tipos de interés aplicados a la vivienda bajaron desde los 2 dígitos hasta tasas del 3%-5% en el período próximo al estallido de nuestro mercado inmobiliario.
En el año de 2006 se alcanzó el máximo nivel de concesión de hipotecas en número e importe, mientras los precios de la vivienda siguieron subiendo hasta diciembre de 2007 (Valor nominal medio en euros/m2 fue según Sociedad de Tasación de 2.905€/m2). De 2.006 a 2.007 el valor de la hipoteca media seguía creciendo, aunque el número de hipotecas e importe descendían, parece como si el mercado se estuviese desprendiendo de sus mejores activos. Cuando esto ocurre en el análisis técnico de un valor cotizado de la Bolsa decimos que predomina la tendencia descendente, que estamos ante una señal de venta y que las manos fuertes parece que están colocando sus últimas piezas en el mercado.
Las señales de fin de ciclo nos llegaban con una antelación de un año desde Estados Unidos, donde ya en 2.007 se producían subidas de tipos de interés de referencia. La quiebra de Lehman Brothers el 14 de septiembre de 2008 fue la puntilla y aviso final de "fin de ciclo", aunque los poderes oficiales negaban continuamente la evidencia ¿querían ocultar la verdad a sus ciudadanos? Recordamos que se encontraba finalizando la 1ª Legislatura de Zapatero y se aproximaban nuevas elecciones generales.
Nuestras estadísticas oficiales no nos sirven de base para precisar qué se financiaba realmente con cada hipoteca sobre vivienda, si era una nueva vivienda o en realidad era una refinanciación o ampliación de crédito o de plazo, ya que los datos emanan del Registro de la Propiedad y no todos los hechos en la vida de un crédito tienen por qué inscribirse.
¿cuánto crédito hipotecario iba también a financiar consumo?
Si observamos el gráfico con base en 2003, los valores máximos de la vivienda se alcanzan en 2.006 (índice 143,1) y 2007 (índice 150,4) al igual que las hipotecas en importe constituidas ( índices 195,8 y 191,8). La diferencia entre los índices expresados de referencia anteriores era de 52,7 y 41,3 p.p.
Esto nos podría llegar a hacer pensar que el precio de la vivienda está "inflado", pues a finales de 2011 el índice de valor de una vivienda fue de 123 y mantenía un diferencial con el índice de hipotecas constituidas en importe de 74,8pp.. Éste diferencial en 2007 era de 41,3pp. (1)
Por tanto, para mantener el diferencial de 2.007 el precio de la vivienda nueva debería alcanzar el índice de valor 89,6 frente a los 123 que marca actualmente, representando por tanto una sobre-valoración a finales de 2.011del 27,18%.
Podríamos pensar que en realidad el pico máximo diferencial se produjo en 2.006, y no en 2.007, con 52,7pp.. Esto llevado a 2011 y bajo el mismo análisis de cálculo, nos daría que el índice de precio debería alcanzar el 101, representando por tanto sobrevaloración del 17,92%.
Concluyendo, la vivienda actualmente se encuentra sobrevalorada en al menos un 17,92%, pese a los descensos en sus precios ya producidos desde los máximos de 2.007 del 18,2%. La presión del sistema financiero es la que no deja actuar al mercado libremente conforme a su movimiento histórico y ralentiza su descenso.
¿Cuánto durará el ajuste? Serían necesarios 4 años, a tasas de descenso medias del 4,9% (la actual %CAGR 07-11) para alcanzar el precio estimado de 1.950€/m2, o de 6 años para alcanzar con la misma tasa los 1.730€/m2. De alcanzar estos precios medios la vivienda nueva, la sobre-valoración desde los precios máximos de 2.007 hubiese sido del 32,9% o del 40,4% respectivamente.
Hasta pronto.
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(1) No hemos realizado el análisis en función de la evolución del número de hipotecas constituidas, pero basta ver los diferenciales para estimar que la sobre-valoración prevista del precio de la vivienda serían aún muy superior. Los comentarios de expectativas de descenso del 27,18% se transformarían en el 45,55% (índice 67 de precio de vivienda).
Aclaración al GAP, similar al análisis técnico... la profundidad de bajada puede alcanzar el impulso del alza. Ver imagen y explicación http://twitpic.com/86bjcl/full