Henderson Pan European Property Equities Fund
Si siempre que hablamos de diversificar como una clave del éxito de la inversión en mercados financieros, hacerlo fuera de ellos también es muy beneficioso y optimiza el ratio rentabilidad-riesgo.
Para un pequeño inversor invertir en inmuebles es muy complejo: la inversión suele ser muy elevada y por tanto se queda sin poder de diversificación, en muchas casos debe financiarse con lo que el riesgo y costes se incrementan. A esto hay que añadirle gastos de notaría, de financiación si los hay, de registro, de mantenimiento (seguros, impuestos, reformas, reparaciones…) y los riesgos de impagos de alquiler, de iliquidez, etc. Evidentemente, la vivienda habitual está excluida de este análisis donde debate se centraría en alquiler vs compra.
Aún así, por diversificación, por rentabilidad y por momento, la inversión inmobiliaria puede ser muy rentable, con rendimientos muy por encima de los tipos de interés, y con riesgos asociados muy asumibles. Ojalá hubiera una barita mágica que además lo convirtiera en líquido, barato y accesible con una inversión mínima.
Afortunadamente la hay: los REITs (Real Estate Investment Trust) o las SOCIMIs (Sociedades Colectivas de Inversión en Mercado Inmobiliario) son empresas que exclusivamente invierten en inmuebles para alquilarlos o venderlos repartiendo, obligatoriamente, dividendos a sus accionistas, que acceden a ellas fácilmente ya que cotizan en bolsa.
De entre todas las opciones, aquí hablaremos del fondo de Henderson Horizon “Pan European Property Equities Fund" aunque hay más alternativas, incluso la de invertir directamente en algún REIT o SOCIMI.
¿En qué inmuebles invierte?
Como en cualquier otro fondo, es primordial saber en qué está invertido. En este caso se trata de REITs o SOCIMIs “cuyos ingresos provengan fundamentalmente de la propiedad, gestión y/o promoción de bienes inmuebles en Europa”.
Como se aprecia en el gráfico, casi la mitad de los activos inmobiliarios son promociones con posibilidad de venta-alquiler adquiridos, generalmente, a precios más bajos. Aún así también tiene oficinas, industria, centros de trabajo, hoteles…
En cuanto a países, como no podía ser de otra manera la cuna en Europa de los REITs, Reino Unido aglutina la mayor parte de los activos, aunque seguido de cerca por Alemania. De hecho la compañía más presente en este fondo es la germana Deutsche Wohnen, inmobiliaria propietaria de 160.000 inmuebles repartidos entre Berlin, la región del Rhin, Dresden, Hanover y otras zonas metropolitanas que consideran en crecimiento.
A poca gente se le escapa que el mercado inmobiliario en España está dando oportunidades, pues bien si los gestores, grandes expertos en este sector, únicamente tienen el 6% del fondo invertido aquí (mayoritariamente en la SOCIMI Merlin Properties), es fácil imaginar el potencial que ven en las otras zonas a las que un particular, generalmente, no puede acceder.
Riesgos
Aparte de los riesgos propios de cualquier fondo, uno de los particulares a éste puede venir, precisamente, de la parte de Reino Unido en base a dos factores:
- El riesgo divisa que no puede ser mitigado directamente al no comercializarse clase en Euro cubierta (sí la hay en dólares). Aunque es un riesgo, también puede ser una oportunidad debido al castigo, seguramente excesivo, que ha sufrido la libra en relación con el euro relacionado al Brexit. De hecho, que la subida de tipos vivida recientemente por parte del Bank of England no haya servido para revalorizarla es una muestra de ello. En cuanto el mercado se “normalice” la tendencia alcista de la libra debería beneficiar. En lo que respecta a la corona sueca no está muy presente (7,9%) con lo que está muy limitado, y en este caso la tendencia ya está siendo favorable.
- Precisamente las subidas de tipos de interés pueden perjudicar al mercado inmobiliario, eso sí, las primeras que ya se dan en Reino Unido y que se verán en la zona euro recientemente (al menos los secundarios) no deberían desincentivar y a corto plazo no debería tener repercusión en cuanto a las cotizaciones de este tipo de compañías, eso sí, hay que estar atentos.
Evolución
Se trata de un fondo que lleva dando buenos rendimientos desde hace ya muchos años, la rentabilidad anualizada a 5 años de la clase A2 que tiene un mínimo de 2.500 y no distribuye dividendo (a 28/11/2017 según Morningstar) es del 14,78% mientras que en lo que llevamos de año gana ya un 14,43%.
Como se puede ver en el gráfico (captura de pantalla de Moringstar) el fondo bate de sobras a su categoría a un plazo largo y representativo, con lo que la calidad está más que asegurada, siendo uno de los fondos que invierten indirectamente en mercado inmobiliario que lideran muchas de las tablas de su categoría.
Conclusión
Se trata de un fondo que tiene cabida en la mayoría de cartera de inversión de renta variable ya que reúne algunas características muy positivas en estos tiempos:
- Invierte en Europa, una de las bolsas más baratas del mundo.
- El inmobiliario tiene mucho potencial, especialmente en una Europa, todavía en pleno remonte de la crisis protagonizada precisamente por este sector y donde el exceso de liquidez es evidente.
- La parte de Reino Unido puede ofrecer un extra de rentabilidad por la divisa.
- Ayuda a diversificar al estar invertido en un sector que pocos fondos sobreponderan.
En definitiva, más luces que sombras para un fondo de mucha calidad.