Winversorfinanciero
23/05/21 20:51
Ha respondido al tema ¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?
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Gracias por comentar. Desde mi punto de vista, aunque compres un piso para vivir no está de más echarle un ojo a qué cap. rate equivalente estás comprando y cuanto generaría ese piso si estuviese alquilado en el marcado. De ahí mi comentario acerca de los cap. rates, aunque el foco de mi pregunta es más general.Los precios que expones serían aceptables, pero tampoco me parecen gangas teniendo en cuenta el coste de oportunidad. En Vigo, €775 de alquiler te cuesta un piso decente de dos habitaciones en Rosalía de Castro, el equivalente a calle Velázquez en Madrid. Aunque encontrases un piso en esos términos, un rendimiento bruto de alquiler del 5% no es algo bueno, una vez empiezas a incluir los gastos ya te queda un cap. rate de menos del 3%. Un rendimiento bruto del alquiler del 5% es lo que podía encontrar hace 2-3 años aquí en Londres. Para una ciudad de segunda línea tipo Vigo, que no está creciendo, espero al menos un 8%-10% (y estos yields los vi también en ciudades potentes como Chicago, por ejemplo), sino no compro. Quizás alguien de Vigo o Madrid no pueda comprar bienes inmobiliarios en Chicago de manera directa (todo se dará, igual en unos años con lo del real estate crowdfunding cuando esté más establecido y Fundrise, Crowdstreet u otras se abran a capital de fuera de USA). Lo que tengo claro es que gente española puede comprar REITs y tener cierta exposición al real estate fuera. También pueden comprar el S&P500 en fondos con coste bajo.Ojo, me encantan los activos inmobiliarios, tienen muchas cosas positivas, pero todo tiene su precio. Y estoy contigo en que los precios de los inmuebles pueden subir si la gente quiere comprarlos, es una función de oferta y demanda, no de lo que yo pienso es mi coste de oportunidad. De todas formas, el coste de oportunidad es solo uno de los factores. Hay otros muchos en contra de comprar (como la falta de liquidez o el riesgo idiosincrático que asumes), y otros a favor (cobertura frente a la inflación, facilidad de apalancamiento y fijar un tipo bajo, etc.). Aquí solo enumero alguno de los económicos, hay muchos más factores obviamente.El debate es más en relación a esta cultura que tenemos de compra, que desde mi punto de vista, a veces nos hace ir en contra de nuestros propio beneficio económico. Manu