Buenas noches, Tras las respuestas y la nueva documentación subida el proyecto en vez de mejorar empeora:ANÁLISIS FINAL INTEGRADO - PRÉSTAMO PARTICIPATIVO: MADRID-PAU DE CARABANCHEL (Wecity) Tras analizar la documentación completa, las respuestas de Wecity, la Ficha de Datos y el Rating, se presentan los hallazgos clave para una decisión informada. ANÁLISIS FINANCIERO Y ESTRUCTURA Capital: 1.700.000 €Rentabilidad Ofrecida: 10% anual (~7.5% total a 9 meses)Plazo: 9 meses + prórroga unilateral de 3 meses del promotor.Garantía Principal: Hipoteca 1º grado sobre solar en Calle Forsitia 1, Madrid.Valor de Tasación (Sociedad de Tasación): 3.644.941 €LTV (Loan-to-Value) Publicitado: 46.64% (sobre valor tasado).Inversión Mínima: 250 € FORTALEZAS PRINCIPALES Colchón de Valor en Papel: Un LTV inicial del 46.6% sobre un suelo urbano consolidado en Madrid representa, en teoría, un margen de seguridad considerable.Alineación de Intereses: El promotor (Residencial Forsitia 1 S.L.) aporta 1.5M€ de fondos propios (47% de la adquisición).Validación de Mercado: Existen reservas previas para el 69.7% de las viviendas proyectadas, reduciendo el riesgo comercial futuro.Estructura Profesional de Garantía: Se designa un Agente de Garantías independiente para gestionar la hipoteca y existe un Poder Irrevocable de Venta para agilizar una ejecución. RIESGOS Y PUNTOS CRÍTICOS (Análisis Detallado) 1. RIESGO PRINCIPAL: CRONOLOGÍA OPTIMISTA Y DEPENDENCIA DE TRÁMITES ADMINISTRATIVOS Hecho Constatado: En sus respuestas, Wecity confirmó que “El trámite de segregación y cesión no se puede iniciar hasta que la Sociedad Promotora no adquiera el Activo”. Este trámite es un condicionante explícito (OR.M10) de la tasación.Análisis del Riesgo: Aunque el promotor lo iniciará inmediatamente tras la compra, la experiencia del sector indica que los expedientes de segregación, cesión, inscripción registral y posterior obtención de licencia suelen llevar más de 9-12 meses. El plan de salida en el mes 9 depende de que toda esta secuencia administrativa concluya a tiempo para obtener financiación bancaria, lo cual es altamente optimista.Conclusión: Existe una probabilidad muy alta de que se active la prórroga de 3 meses, y riesgos significativos de mayores retrasos. Es un riesgo elevado de liquidez/plazo. 2. DISCREPANCIA GRAVE EN LA DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL Hecho Constatado: La Cláusula 16.9.4 del Contrato de Préstamo afirma que “la tasación del Activo... no incluye condicionantes”.Contraste: El Informe de Tasación (pág. 1 y 10) establece claramente un condicionante urbanístico (código ST: OR.M10).Análisis del Riesgo: Un contrato contiene una declaración materialmente falsa. Wecity, al ser preguntado, reconoció la existencia del condicionante pero no propuso corregir el contrato. Esto debilita la confianza en el rigor del proceso de due diligence legal y podría ser fuente de conflicto futuro. 3. GARANTÍA: FORTALEZA CONDICIONADA Y SUJETA A PLAZO Hecho Constatado: La tasación valora 3.644.941 € la parcela NETA FUTURA de 568,5 m² (tras la cesión). Sin embargo, la hipoteca se constituye sobre la finca registral COMPLETA actual de 1.240,47 m², ya que es jurídicamente imposible hipotecar un activo que aún no existe.Análisis del Riesgo: El atractivo LTV del 46.6% es válido solo para el escenario final (parcela neta inscrita). Durante la vida del préstamo, la garantía será el solar completo con la carga administrativa pendiente. No existe una tasación del valor de mercado de este activo “en tránsito”. En caso de ejecución hipotecaria antes de completar la segregación, el colchón de seguridad podría ser menor al publicado.Conclusión: La solidez de la garantía está íntimamente ligada al éxito y velocidad del mismo trámite urbanístico que supone el riesgo principal de plazo. Mientras no se concluya, la garantía es de calidad inferior a la publicitada. 4. CAPACIDAD EJECUTIVA DEL PROMOTOR NO VERIFICADA Las respuestas de Wecity y la Ficha de Datos se limitan a afirmaciones genéricas sobre la “experiencia acreditada” de Más Madrid Luxury Properties. No se aporta historial concreto de proyectos finalizados, especialmente en la gestión de trámites de segregación complejos. Dada la criticidad de estos trámites para el éxito de la operación, la falta de track record verificable es un factor de riesgo adicional. 5. SALIDA BANCARIA NO ASEGURADA Wecity confirmó que “No existe ningún contrato” ni pre-acuerdo con entidades financieras para el préstamo de obra. La consecución de esta financiación dependerá de que los trámites estén muy avanzados y de las condiciones de mercado dentro de 9-12 meses, añadiendo otra capa de incertidumbre al plazo de salida. 6. RATING (AA) POCO CREÍBLE El rating de Moore Ibérica otorga una calificación AA (Muy Alta). Sin embargo, su metodología es cuestionable: da AAA al promotor sin listar proyectos previos, una B a la obtención de la licencia (reconociendo el cuello de botella) y no parece incorporar los riesgos de discrepancia contractual o garantía condicionada. Esta calificación no refleja fielmente los riesgos identificados y parece funcionar más como herramienta comercial que de análisis. CONCLUSIÓN Y RECOMENDACIÓN FINAL Esta operación presenta una dicotomía extrema: En el Papel: Ofrece una estructura con elementos atractivos: LTV bajo, aportación promotora, garantía hipotecaria.En la Realidad Revelada: Está lastrada por una combinación de riesgos operativos y de ejecución que se retroalimentan: un plan de plazo irreal, un error grave en el contrato, una garantía cuya fortaleza depende del mismo trámite que amenaza el plazo, y un promotor sin historial demostrable en superar estos obstáculos específicos. VEREDICTO: OPERACIÓN DE ALTO RIESGO. NO RECOMENDABLE. La probabilidad de retraso es muy alta, y los problemas de documentación (cláusula falsa) y de valoración de la garantía real introducen un nivel de incertidumbre y desconfianza que no está compensado por una rentabilidad del ~7.5-10% para un plazo que, con alta probabilidad, será más largo. Solo podría ser considerada por un inversor que: Tenga un perfil de riesgo muy alto y especulativo.Esté dispuesto a inmovilizar su capital muy probablemente más de 12 meses.Confíe ciegamente en la capacidad del promotor para ejecutar trámites urbanísticos a una velocidad excepcional.Decida ignorar la discrepancia en el contrato y la falta de tasación de la garantía interina. Para la inmensa mayoría de los inversores en crowdlending, los riesgos de ejecución (plazo, trámites) y los defectos de transparencia identificados superan con creces los aspectos positivos. Se recomienda buscar oportunidades con un perfil de riesgo más claro y plazos más creíbles. Este análisis se ha elaborado basándose en la documentación oficial disponible, incluyendo la tasación de Sociedad de Tasación (Ref. 4054807M25), la nota simple registral, la información catastral, la normativa urbanística del PGOU de Madrid (Zona 4), los contratos de préstamo, mandato y agente de garantías, las respuestas oficiales dadas por Wecity a las preguntas formuladas, la Ficha de Datos de las Inversión y el informe de Rating facilitado por Wecity. La información contenida en este informe tiene únicamente fines informativos y de análisis, y no constituye en ningún caso una recomendación de inversión, asesoramiento financiero, ni una invitación a comprar o vender ningún activo. Cada inversor debe realizar su propia evaluación de riesgos y tomar sus decisiones de forma independiente, considerando su situación financiera personal, sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.
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