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mfmelo 28/06/25 12:18

Ha comentado en el artículo Fragua: la herramienta que te dice lo que vale de verdad un inmueble

Saludos a todos/as: 1.- Lo de las empresas tasadoras, como es en éste ejemplo Fragua, son muy buenas y adecuadas para los particulares que van a comprar una finca para vivir y que se ajusta a sus necesidades e ilusiones (de eso también se vive) y necesitan les digan el precio de mercado en un momento determinado, o para los grandes inversores que compran lotes de fincas, buenas, malas y regulares, pero el tiempo también puede cambiar en un segundo y lo que valía 100 se puede poner en 50, por la situación inestable mundial, pero, es mi humilde opinión, para un subastero el mejor tasador es el mismo y más si compra más de 10 fincas anuales, en sitios, tipología, precios, etc muy diferentes, como es el caso de las fincas de subasta.2.- A los precios que te pueden dar todos los tasadores, el subastero le ha de restar: que es un bien para vender o alquilar, no para uso propio(por lo general) ; no conocer de forma aproximada el día (o año) de la posesión de lo comprado (Jotaerre sabe de lo que hablo); el estado real de la finca cuando tomas posesión, en la mayoría de los casos están hechas una mierda(literal); al tardar tanto en la posesión es muy probable que te haya entrado un okupa; que considere el juzgado que lo comprado es de una persona vulnerable; que venga otra caída de precios como la del año 2.008 y tener que esperar a que pase la tormenta; etc, etc.3.- Por lo poco mencionado, lo que siempre recomiendo es comprar a precio de saldo y yo como decía "Joe Rígoli" : "yo sigo" comprando a esos precios y vendiendo siempre multiplicando. Es cierto que tardan mucho en aprobarme lo adjudicado, pero merece la pena.4.- Este año 2.025 he vendido fincas siempre con múltiplos, pago mucha plus-valía por los beneficios pero es la única forma de no perder. Si la compra es demasiado barata, acabo de comprar unos 12 inmuebles y no ha pasado ninguno del 10% de tasación (tasación propia), lo que suelo hacer es destinarlas al alquiler, pero no para un año, "paa siempre"; estimo que me serán entregadas en un plazo de 3 años, siendo muy optimista (Jotaerre ¿tengo razón o no?).5.- Estoy viendo que se están pagado barbaridades por la mayoría de las adjudicaciones, pero en otras se está comprando como debe ser en subastas: a precio de derribo.Un cariñoso y afectuoso saludo, pero sin confianzas excesivas.

mfmelo 23/01/24 13:14

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Primero.- No haces caso a lo que digo, no cambies nada de nada antes de inscribir la finca en RP. Olvida de que es distinta dirección. En la autenticación de firma pon lo que dice el RP.Segundo.- Consulta en ayuntamiento si tienen la nueva dirección asignada en IBI. En catastro virtual poniendo la referencia catastral, etc.Tercero.- una vez constatado el error, subsanable, puedes ir a una notaría y que certifique que el número que tiene la finca es erróneo y que ella solicite al RP el cambio. Yo suelo hacerlo con arquitecto, que suele trabajar con la notaría y entre ellos que se entiendan para solucionar el problema. Cuatro.- Las soluciones son muchas y las tienen que resolver los que se dedican a ello: notarios dando fé de que la dirección correcta es...... y no .....por visita realizada a la finca y el arquitecto será el que emita la rectificación y porqué se ha producido.Saludos.

mfmelo 17/01/24 12:35

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Hablar con él en persona y ver la forma de que te haga entrega de la vivienda de forma amistosa, ofreciéndole algo de dinero (el algo de dinero, depende del que cada uno crea oportuno, según su situación económica, en mi caso particular actual, sería secuestrarlo, yo a él), siempre con una semana de antelación a la toma de posesión con comisión judicial, pero jamás anules la posesión con comisión judicial; llegado a ese extremo, a la calle sin contemplaciones y ten contratado un servicio de vigilancia (Segúritas, Prosegur, etc) para que te instale una alarma, por un periodo de ......Es de primero de subasta el no ofrecer alquiler al antiguo propietario, ni ofrecerle la oportunidad de que vuelva a comprar lo que perdió, ya que si cuando era suyo no pudo ¿por qué va a poder ahora?. Yo tengo hecho un contrato de compra-venta a un antiguo propietario para que vuelva a comprar lo suyo, pero diré en mi favor que la vivienda me costo 8€ con impuestos y me hizo un entrega de señal de arras de 10€ y después de un año me ha hecho otras entregas por valor de 5€, así que ya le gané dinero y aún queda la venta en notaría. Como ha incumplido los plazos, a lo entregado ya no tiene derecho, pero diré que es múltiplo de 10 el precio que me dá y por ello esperaré. Saludos.

mfmelo 17/01/24 12:21

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Yo hablo por lo que hago: Cuando se adjudica un bien y se ha de inscribir, lo primero es inscribir y para no tener problemas, se pone todo como viene en el RP, no hay que cambiar ni una coma, ni un punto, que en el RP dice que está en el 26, pues en el 26, una vez que lo tenemos a nuestro nombre y todo terminado, puedes ir a un arquitecto y que te haga las modificaciones oportunas o intentar remediarlo por otros medios y documentos oficiales que hagan referencia al cambio de número, pero repito: NUNCA CAMBIAR NADA.Saludos

mfmelo 17/01/24 11:40

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Vuelvo a retomar este hilo porque lo han recomendado, para decir...No sé como acabaría el asunto porque es del año 2018, los puntos son orientativos no siguen una pauta exacta, ya que todo depende del porcentaje que hayas ofrecido en la subasta, en mi caso como los porcentajes que ofrezco siempre son muy bajos todo se atrasa mucho.Diré para los que compran bienes muebles en general, coches, máquina, maquinarias, etc que no suelo pagar los ITP, y si me puedo escapar de hacer el cambio de titular así lo hago, pero para que eso ocurra he de tener toda la documentación y no tener que pasar por la ITV ni por tráfico para que me den copias y que el juzgado me haya hecho entrega del vehículo, que no es siempre es así, ya que hay muchos organismos que no te entregan el vehículo hasta que no le has presentado el cambio de titular en tráfico. Hace dos años tenía un vehículo comprado de hace cinco, y me hicieron el cambio de titular en tráfico sin yo pedirlo, lo había solicitado el anterior propietario ya que le seguían llegando los sellos del Ayuntamiento. Tengo otros vehículos que no los he cambiado de nombre ya que están a nombre de sociedades extintas, nunca me ha venido una multa.Para pasarla ITV solo tienes que llevar los documentos y un seguro, no hace falta llevar sellito de Ayuntamiento.En tráfico hace ya mucho tiempo que no me piden el sellito y si te lo piden solo has de presentar el último.Irse adaptando e intentar seguir viviendo, que cada vez nos lo están poniendo más difícil y por ello recibe un cordial saludo.

mfmelo 09/01/24 20:29

Ha comentado en el artículo Fermín cogió el fusil y se decidió a invertir

A veces es mano de santo, digo a veces, no siempre.Saludos.

mfmelo 09/01/24 20:26

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Pues tengo varias en ese estado.A veces les llamo de forma continuada, no sirve de ná. La pandemia del virus les ha vuelto aún más leeeeeentoooooooooos.En Villajoyosa tengo una adjudicación de varios años, con retención importante, les hago escritos y ya me dicen que no me los admiten, que están a la espera de liquidación de I+G+C y cuando proceda me notificarán lo que sea.Tengo adjudicaciones de bienes muebles, con todo aprobado, pagados y los que me tienen que dar la posesión judicial son de otra localidad. Por el juzgado subastador (capital) se hizo un exhorto al juzgado del pueblo de una DIOR ordenando la entrega de los bienes con comisión judicial. Ahora ninguno de los dos juzgados me tramita nada, ya que uno dice que el culpable es el otro, etc.A organismos públicos (CCAA) presentadas las correspondientes notificaciones para que ejerzan sus derechos de retracto y tanteo en VPO. En este asunto la no contestación en el plazo de 60 días, es "silencio positivo", siempre esperan al último día para decir que no tengo derecho a la adjudicación, pero todo está aprobado, ellos no compran, pero tampoco permiten que seas el nuevo titular; al registrador le has de presentar que has hecho la notificación pertinente y también la respuesta que te han dado. A todos estos plazos y demoras te vas acostumbrando y ya me parecen normales los 3-4-5 años en terminar una adjudicación.Diré que es muy raro que yo ofrezca cifras superiores al 20% del tipo de subasta, siendo lo más normal del 5 al 10%, tanto en hipotecarios como en ETJ/ETNJ. pero me merece la pena la espera y la tardanza, ya que a los LAJ les da remordimientos aprobar decretos por esos porcentajes.He hecho muchos escritos al CGPJ, ya hace también mucho que no hago ninguno, unas veces me contestan que se lo tramitarán al juzgado pertinente y otras me dicen que no procede.Saludos.

mfmelo 06/01/24 12:44

Ha comentado en el artículo Fermín cogió el fusil y se decidió a invertir

Feliz año nuevo a todos.Te pido disculpas por no haber contestado antes, pero el tema es muy largo.No suelo recurrir nunca nada sino es muy ventajoso, les dejo que me cobren de más si es prudente la factura, pero diré que siempre, siempre te van a cobrar de más, es penoso, te fías de su buena praxis y profesionalidad, ya que son tutores de unos organismos semi-públicos y ellos, al igual que los notarios y LAJ deben ser personas íntegras, pero a fuerza de hacerlo a través de mucho tiempo, poniendo minutas y aranceles que no son los estipulados en las leyes, pues le cogen cariño al dinero ajeno y cada vez son más atrevidos.El caso de Cataluña ya me hirvió la sangre, ya se habían pasado de frenada e hice un recurso que me llevó dos días prepararlo. Fueron varios folios A4. Intentaré cambiar los datos personales y los incorporaré por si a alguien le pudiera interesar, pero sin prisas, es muy largo.Como le cogí gustillo al asunto, por las mismas fechas (+-), en Burriana compré una buena finca y el RP de Nules (Castellón) pusieron unos aranceles que M.C.E.s.P...... y decidí recurrirlos también, pero no al registro, sino al DGRN, y también les gane y me rebajaron a la mitad la factura. Recurro al organismo y no a ellos, por que los registros son los que me han puesto la multa y de esta forma les señalo y a los registradores les fastidia más.Incorporaré también este recurso cuando lo tenga preparado, pero hoy no, .........ya que son muy largos.Tengo otros, pero con estos otros he ido y hablado con el registrador y hemos llegado a un acuerdo sobre la marcha, ya que les digo que no les voy a pagar nada de nada, todo esto a voces, para que se entere el Señor registrador y que me denuncien, la documentación que tienen a mi no me hace falta para vender o alquilar y la finca está ya inscrita.Otros me dicen que tenemos que enviar provisión de fondos. Bueno yo he presentado los documentos, está registrada la entrada y la provisión de fondos no la voy a hacer.Otros RP están más modernizados y me admiten mandar todo por PDFs y por internet, me cobran unas minutas razonables, siempre de más, pero me compensa.Uno de muchos, le dije que no le pagaba a voces, se sube uno cuando intentan estafarle, sabiendo que no tienen razón. Salió de su despacho el Señor registrador; me hizo entrar en él y estuvimos hablando más de una hora; terminamos siendo amigos; eran tres fincas en Sevilla capital; me bajo la factura unos 1.000 €; me obligó a que le diera las gracias y se las dí; me tenía que quitar todas las cargas, incluidas las que habían llegado hacía una semana; mi Gran Amigo el Señor registrador (le llamaré así), me dejó en cada una de las fincas una carga de la TGSS que le acababa de entrar y que no tenía que haber inscrito, o haber cancelado como carga posterior como así lo estipulaba el MCC del juzgado; pero es mi Amigo y no quiero hablar mal de él, sobre todo ahora que tengo otra finca que inscribir en el mismo registro y tengo que hacer trámites difíciles como: que se presente el sucesor bancario, quitar VPO, etc, pero como es mi Amigo, pues creo que me tratará bien y sino, no le pago....Saludos a todos/as.

mfmelo 15/12/23 13:24

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Tengo otra adjudicación, en Barcelona capital, celebrada la subasta hace +- 3 años.La tasación de la finca como hipotecario era de +- 300.000 €. Yo cubrí la reclamación, +- 30.000. En el mes de julio+-, me llama la LAJ del juzgado preguntándome (yo ni me acordaba de ese juzgado, iba conduciendo) si me había equivocado de la cifra ofrecida en la subasta y había puesto un cero de menos, ¿¿¿'??? Le dije que no, que yo había ofrecido, lo que le constaba y que además le había enviado un escrito de representación, acompañando el certificado como máximo licitador, aunque a ella ya le constaba.Me dice que si, pero es por si quería rectificar y cambiar lo ofrecido. Le contesté que si, que cambiara, ya que la cifra que quería ofrecer eran 3.000 € menos, pero como iba por tramos, pues me tuve que aguantar, pero si ella lo consideraba, pues adelante.Me contesta que por ese precio no era probable que me aprobara remate. Pues ese es su trabajo, pero por el estudio que tengo hecho, creo que va a tener que aprobar el remate, si o si.LAJ: eso ya lo veremos, es mi decisión. Claro Ilustrísima, a la espera de sus órdenes, siempre a sus pies, pero apruebe si o no, que ya me duelen las rodillas.Esta semana, después de 3 años, me han notificado, que han notificado, a través del notificador oficial, la notificación al deudor......por si quiere;; si, si él si quiere, pero no puede...Intento orinar y no puedo, no puedo...Pues como esa tengo unas pocas.Saludos y después hay que vender.

mfmelo 14/12/23 12:47

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Saludos a todos/as, en especial a mi abogado, que el asunto que nos ocupa nos está llevando a paro cardíaco, menos mal que son constantes y eficientes (letrado y procurador). El tema está relacionado con subastas y lleva un atraso del año 2.016.Asunto del día:Rara vez compro a banco, al menos que me ofrezcan el mismo chollo que en las subastas y alguna que otra vez ha sucedido.En Cataluña, hace unos tres años compré seis fincas en una subasta, pero salían a subasta en el mismo procedimiento de E.H. ocho fincas. A última hora de la subasta, 1 hora antes, tenía repercutido todas las cantidades de lo que tenía que ofrecer por cada finca, para pagar el mínimo posible y que me fuera aprobado el remate. Para ir probando lo interesante que era para otros licitadores, en un principio ofrecí 88 € por finca.A los 5 minutos me subieron en dos de las fincas un importe que superaba la reclamación total del banco. Pues como ya estaba todo cubierto y las fincas que cubrieron el total se habían pasado de precio por el que yo estaba interesado y precio de mercado, pues no ofrecí nada más y teniendo bien estudiada la subasta sabía que no me iban a mejorar lo ofrecido ninguna de las partes y estuve esperando que algún otro licitador me subiera, como llegó la hora y nadie me subió, pues miel sobre hojuelas.Pasado el tiempo me vinieron todas aprobadas en remate, rematé e inscribí y ahora las tengo en venta. Me costó mucho más: 1.- la inscripción en el registro de la propiedad, la cual recurrí a la DGRN, y le gané y me devolvieron la mitad de lo que me habían cobrado de aranceles. El señor registrador se sintió ofendido por que había manchado su honorabilidad, (letras de este señor), ya que él sólo había cobrado los aranceles estipulados, más un duplo para sus vacaciones en Las Islas Bahamas.2.- Los IBIs, atrasados al ayuntamiento, desde año 2.014 hasta, año 2.018, que me pasarán por derivación, aún no lo han hecho, pero esta semana vamos a firmar una venta y he tenido que pagar los IBI de una de las fincas.3.- Los recibos a la ccpp, en Cataluña el año en curso y 4 años más; después las derramas y por último el certificado de deuda cero (que por supuesto yo no pagaré).4.- Que fuera el sucesor bancario para cambiar de acreedor en el R.P., que hay que llamarlos mil veces.Tres de las fincas las tengo okupadas por marroquíes, les cambio la cerradura y ellos van y las vuelven a cambiar; una pesadilla. La ccpp dice que no puede hacer nada, pero cobrar derramas y cuotas si y permitir bañarse en la piscina a los okupas también.La finca que firmo esta semana, le he tenido que poner una reja en la puerta.El otro oferente en la subasta que había pagado tanto por las dos fincas para cubrir la reclamación es el banco acreedor, el cual tendrá que vender las fincas a alguien, por ejemplo Fermín, pues le costará el dinero, ya que el banco se las adjudicó por múltiplo de 1.000, respecto a las mías.Por eso siempre aconsejo que los bienes de subasta hay que comprarlos a precios de saldo, sobre todo en el levante de España, incluida Cataluña, ya que por esas CCAA tendrás muchos más impuestos y trabas burocráticas de todo tipo y no suelen olvidarse de ningún impuesto o tasa que tengas que pagar.Perdón por el tostón y felices fiestas a todos/as y con ello envío un cordial Saludo.