Cuestión peseteril: cálculo de cuota de hipoteca

Mi consulta es acerca de un préstamo hipotecario con Cajamadrid (Bankia)...
Tengo mis dudas de que el cálculo de la cuota mensual que me han hecho por renovación semestral (período 4.06.2011 / 4.12.2011) sea correcto.

No sé cómo lo han calculado, pero si tomo los datos del período 4.12.2005 / 4.06.2006, siendo el tipo de interés aplicable del 3,164% resultaba una cuota mensual de 456,66 EUR; ahora, para el período 4.06.2011 / 4.12.2011, el tipo actual es del 2,897 % y la cuota mensual es de 456,39...

Es decir, la diferencia de tipos entre ambos períodos es de -0,267% y a pesar de ello, la diferencia entre cuotas es de tan solo -27 céntimos de euro.

No me salen las cuentas. ¿Algún economista rankiano me podría indicar si mi planteamiento es correcto o por el contrario no es más que el delirium tremens de un ignorante?

Muchas gracias y un saludete.

Alguna clausula de suelo? Al 3%, por ejemplo?

Yo preguntaría en el banco... ya!

Cogete un excel con los años pendientes de hipoteca que tenías entonces, los que tienes ahora y el capital que tenías amortizado entonces y ahora... y si no te cuadra entonces entras mas a fondo. Si no has cambiado plazo ni nada de finalización desde 2005 al igual si que es un poco raro pero sin saber eso imposible saber que pasa.

No, no tiene suelo ni tampoco he hecho amortizaciones anticipadas ni nada de nada.
Encima los de ATC de Cajamadrid me han respondido que consulte en una oficina o en el servicio telefónico, menuda caca de entidad.
Saludos

Hola Mulli...!!

Kretan ya te da la pista: Cuadro de amortización sistema francés. Ahí está el asunto.

Para no marearte con números, ten en cuenta simplemente:

* Las nuevas cuotas se calculan siempre en función del capital y plazo pendientes, por lo que el cuadro de amortización originado en el 2006 quedó totalmente obsoleto con las subidas que sufriste en el 2008 y 2009, cuando pagabas por encima del 6%. En esos años, en la cuota notarias que la cantidad destinada a amortización en cada cuota se redujo considerablemnete. Aunque después has tenido dos años de tipos bajos, el 'daño amortizativo' ya estaba hecho. Y aunque vuelvas a tipos de antaño, o incluso por debajo, el capital pendiente es superior al que originariamente salia en cuadro de amortización del 2006.

* No te fijes en los 27 céntimos de diferencia de cuota. Fijate en cuando iba para capital, y cuanto para intereses, en las cuotas del 2006, y en las del 2011. Ahí es donde vas a ver la diferencia del tipo de interés.

Dicho de otra manera: Con un préstamo a variable con cuotas de amortización francés, si partes de un tipo 'A', si luego tienes una subida durante unos años, y vuelves al cabo del tiempo al tipo inicial, la nueva cuota va a estar por encima de la que originariamente resultaba con el tipo 'A'. Eso es por que los años caros se amortizaba menos.

Y a la inversa: Si en lugar de subir, los tipos bajan, y luego retornan al tipo inicial, la cuota se queda por debajo de la que inicialmente pagabas.

Te pongo dos enlaces:

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/351877-problema-actualizacion-hipoteca

http://www.idealista.com/news/archivo/2010/09/21/0256343-si-sobrevisite-a-la-anterior-crisis-e-hiciste-lo-deberes-tu-hipoteca-subira-menos

S2

Comprendido, Maltijo. Gracias por esta impagable magistral clase sobre el tema. Me has evitado tener que pasar por una oficina y hacer un papelón. Y gracias extensivas a Hposu y Kretan.
Saludetes

Por añadir algo a la explicación de Maltijo: en cada variación hay que sacar un cuadro de amortización como si el préstamo comenzase desde el momento de la revisión, o sea con el capital vivo a, por ejemplo, 224 meses.

Y te dejo este "ladrillete" de propina

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/605376-sistema-frances-cuota-constante-mejor-metodo-para-pagar-hipoteca-timan-bancos

Saludos

Thanks, amiguete.
S2