Para establecer un tope máximo de puja en una subasta de una vivienda, debes calcular todos los costes asociados a la adquisición y añadir el margen de beneficio que deseas obtener.
Antes de fijar tu puja máxima, debes sumar:
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Varía según la comunidad autónoma (generalmente entre 6% y 10% del precio de adjudicación).
Cargas y deudas pendientes: Si la vivienda tiene hipotecas, embargos o deudas, tendrás que asumirlas si no quedan canceladas con la subasta.
✅ IBIs y tasas impagadas: Revisa si hay impuestos municipales (IBI, tasa de basura) pendientes, ya que el comprador suele hacerse cargo.
Gastos de desahucio (si está ocupada): Si la vivienda tiene okupas o inquilinos con contrato problemático, el proceso puede costarte entre 3.000 y 6.000 € y tardar meses.
Reforma y puesta a punto: Estima el coste de reforma si la vivienda está en mal estado.
Honorarios de gestoría/abogado: Si usas asesoramiento para la subasta o la gestión posterior.
2️⃣ Definir el margen de beneficio
Ahora debes decidir cuánto quieres ganar. Existen dos estrategias principales:
🔹 Para alquilar:
Busca una rentabilidad bruta del 6%-8% (se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio total de compra).
Ejemplo: Si compras por 100.000 € y puedes alquilar por 600 €/mes (7.200 €/año) → Rentabilidad bruta: 7,2%.
🔹 Para vender (flipping inmobiliario):
Lo ideal es un beneficio mínimo del 20% sobre la inversión total.
Ejemplo: Si compras por 100.000 € y gastas 20.000 € en costes y reforma, deberías vender por al menos 144.000 € para un 20% de ganancia.
3️⃣ Cálculo del tope máximo de puja
Utiliza esta fórmula simple:
Tope de puja = Precio de venta estimado – (Gastos totales + Margen de beneficio deseado)
Si superas ese límite, la inversión puede dejar de ser rentable.
Te recomiendo contactar con expertos en subastas como
https://vendoinmueble.com y ellos te pueden gestionar toda la subasta.
Conclusión: Analiza bien los números antes de pujar, revisa cargas y deudas, y ten claro si vas a alquilar o vender para definir la rentabilidad mínima que buscas.
Quedamos a su disposición,
PEDRALBES ABOGADOS
