¿Compro????

Hola!!

Quería haceros una consulta.
Ha sido todo muy rápido.Justo hoy he ido a ver un piso el cual venden por 85.000 euros. Yo lo compraría como inversión y el piso se puede alquilar en torno a unos 500 euros ya que la zona en la que está es bastante buena y muy demandada por estudiantes y médicos ya que está cerca del hospital . Tiene el suelo y los azulejos un poco catetillos pero está para entrar a vivir ya que no hay que hacerle ninguna reforma y tiene bastante mobiliario. Por ejemplo la cocina y las habitaciones están completas y el baño.solo falta algún sofá en el salón.
De comunidad se paga unos 55 euros porque han puesto unas cámaras de vigilancia. El piso tiene unos 100 metros construidos son tres habitaciones el baño el salón y la cocina la cual está obrada y metido también la terraza lavadero así que es muy amplia.
Lo venden unos particulares porque no quieren darlo a inmobiliaria y me ha sorprendido que lo han tenido alquilado este año por  solo 410 euros. No me han enseñado la nota simple pero me han confirmado que el piso está libre de cargas. 
Yo he calculado la rentabilidad alquilándolo a 500 euros todo el año y comprándolo por 85.000 y me sale un 7,06. Sí pudiese comprarlo por unos 82.000 euros (no les veo a los dueños con intenciones de bajar mucho más) la rentabilidad sería de 7,32  ¿Qué tal lo veis?

Yo es que tengo otros dos pisos alquilados y por uno de ellos obtengo una rentabilidad del 9,2% y por el otro una del 8%pero soy consciente de que con el primero fue un mirlo blanco 

He quedado en darle una respuesta ante esta tarde mañana por la mañana a la mujer . Contadme qué os parece como lo veis porfa.
Muchas gracias 

Me temo que no haces bien los números para el cálculo de la rentabilidad.
Te has limitado a contabilizar sólo los ingresos: 500€/ mes * 12 meses / 85.000€ ~= 7,06%

Pero también tendrás gastos fijos:

Y seguramente otros gastos imprevistos a los que deberás hacer frente (mantenimiento, derramas, etc.).

Además, en tu cálculo no has tenido en cuenta que si el valor de compra son 85.000, probablemente deberás pagar alrededor de un 12% (dependerá de tu CA, etc.) más por la compraventa, por lo que el cálculo debería contemplar la cantidad que acabes pagando.

Con lo anterior no quiero decir que no sea una buena compra, es imposible valorarlo sin ver la vivienda ni conocer su ubicación, lo que digo es que la rentabilidad que estás calculando está mal. Además, esa es la rentabilidad bruta, pero eso supongo que ya lo sabes si tienes otros pisos alquilados.

Dónde está?
Es una ciudad que pierde o gana población?
Hay muchas ciudades que van a menos, por lo que a largo plazo puede ser un problema.

Está en Badajoz capital y la verdad es que aquí se alquila todo muy rápido

Sí sí sé que he obviado algunos ítems pero lo he hecho a grosso modo para compararlo con los otros pisos que tengo en alquiler. 
Sé que hay otros gastos derivados como el seguro del piso el IBI la comunidad más todos los imprevistos que surgen. Pero con lo que os he dicho que os parece?
Ay en principio no hay que hacerle obra ni nada un pequeño lavado de cara si acaso ya está