Case Study 3.0: Zonificacion y Draw.

Hola amigos.

Durante mucho tiempo les he escrito sobre el poder de la zonificación y de cómo usar el dinero del Prestamista a su favor en lo que yo llamo "Draw". He escrito varios artículos sobre cómo hacerlo correctamente. Y este Case Study es un excelente ejemplo del poder que representa usar estas estrategias en Bienes Raíces. Este es un Flipper de solo 29 años de origen Colombiano, pero con mucha experiencia en el negocio. El Compró Está propiedad por $480,000 Y puso el 20% de inicial, que fueron unos $100,000+ (Incluyendo costos de cierre, procesamiento etc) Asi que se prestó $380,000 + $180,000 en reparaciones, para un total de $560,000. Se le cobró 2,5% en puntos inicial ($14,000) Y una tasa de intereses solos a 12 meses de 7,5%, lo que da un pago mensual de $3,500 al mes por concepto de intereses. El prestamo fue vendido en el mercado secundario en 2 semanas al 7%.  Para dar el prestamo, se uso un "Repo credit facility" del 80% del monto del prestamo, para un retorno del 15% cash on cash (lender) en 2 semanas..  (Favor, tomen una calculadora financiera y vean el rendimiento que se obtuvo al dar este prestamo y veran el Yield).

La propiedad tiene 3 habitaciones y 2 baños completos Y una piscina. De los $180,000 en reparaciones, $50,000 se usaron para pagar los intereses del prestamo Y $100,000 para la transformación de la propiedad. Lo que el Flipper quedo con $30,000 libres de impuestos que se usó para pagar impuestos de la propiedad etc etc. La propiedad fue transformada de 4/3 a 7/4 (7 habitaciones/4 baños full) Y se remodeló la piscina y toda la casa. La idea original era vivir en ella 2 años para evitar pagar impuestos sobre la venta. Pero 14 meses después la casa está lista y con varias ofertas por $1,3 Millones de dólares. Unos de los ofertantes es un fondo que se especializa en Airbnb Y esa casa puede dejar al mes unos $10,000 a $15,000 al mes con Airbnb.

El Flipper está considerando quitar la casa del listado de venta y hacer el mismo el Airbnb, pero los Airbnb tienen varios problemas.

1-No se pueden refinanciar. Los bancos no refinancian propiedades Airbnb Y muy pocos Lenders privados lo hacen, Y si lo hacen pues las tasas suelen ser altísimas por el alto riesgo.
2-Airbnb no es un negocio escalable
3-Hay un intermediario de por medio (Airbnb)
4-Existe el riesgo real de una recesión, pandemia o guerra que afecte al sector turístico.|
5-No es un ingreso seguro.

Así que se le ha aconsejado al joven Flipper, que mejor venda la propiedad ya sea de forma normal o vía Seller Carryback Y que con esos $800,000 de dólares que va a ganar, que lo use como inicial para dos edificios clase B o C de 10-14 unidades y que los arregle, aumente el alquiler, lo alquile a sección 8 (dinero garantizado) Y que en 1-2 año refinancie ambos edificios (cuando las tasas hagan sentido) Y fácil le saca $2 millones de dólares a los dos edificios en plusvalía y 100% libres de impuestos. Y todo gracias a que la zonificación le permitía un cambio a la propiedad y usando solo de sus bolsillos (cash on cash) $120,000 (contando los puntos del prestamo).. Un retorno cash on cash bastante jugoso verdad??

Abajo les dejo fotos del antes y después de esta propiedad. Se hizo un gran trabajo en la transformación. 

ANTES:

DESPUES:

PD: El trato ha sido simplificado en este post, porque los detalles puntuales son irrelevantes para el mensaje.