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Madrid - Inversión en vivienda vacacional

7 respuestas
Madrid - Inversión en vivienda vacacional
Madrid - Inversión en vivienda vacacional
#1

Madrid - Inversión en vivienda vacacional

Buenos días,

Me estoy planteando como idea una inversión inmobiliaria en Madrid.

Mi idea inicial era empezar con una vivienda pequeña, ej. apartamento 1 habitación o estudio dentro de M30, en la mejor zona que me pueda permitir con mi presupuesto. El destino sería para alquiler en vivienda habitual y con objetivo de inversión a largo plazo.

Soy consciente de que los precios han subido y de que en este momento las rentabilidades esperadas fuera de determinados barrios más periféricos no parecen a priori atractivas. Pero la estrategia no consistiría intentar obtener una rentabilidad a corto sobre el dinero invertido, sino planificar que los ingresos vayan razonablemente pagando gastos, entre ellos el coste de la financiacion hipotecaria de un % por determinar del coste de adquisición (idealmente con una hipoteca a tipo fijo) y buscar una tasa de retorno a largo plazo interesante, con una desinversión a ej. 15-20 años una vez esté pagada la compra (o bien en ese momento, dejar el activo como una fuente de rentas).

En este contexto, ahora me pregunto si quizás tendría más sentido enfocar la inversión hacia el alquiler como vivienda vacacional, buscando una mayor rentabilidad. 

Madrid como destino turístico está mejorando, no hace falta más que darse un paseo por el centro. El turismo volverá, pero intuyo que habrá cambios en la demanda turística tras la pandemia que pueden favorecer a este tipo de alojamientos.

Agradecería si podéis compartir alguna experiencia o en todo caso cual es vuestra opinión sobre este tipo de enfoque (comprar para alquiler en vivienda vacacional en Madrid). 

Veo que hay empresas que ofrecen un servicion integral de gestión. Tampoco tengo clara la normativa actual y si la normativa es fuente de incertidumbre, no sé si incluso de amenzada. Me planteo si además de la letra de la norma, hay cuestiones prácticas a valorar (por ejemplo, prácticas de la administración que directamente denieguen por sistema nuevas licencias para este tipo de viviendas en zona central de la capital).

Gracias por adelantado




#2

Re: Madrid - Inversión en vivienda vacacional

Para hipotecarse tenemos que ser autosuficiente con la renta actual, alquilar es riesgoso para un pequeño inversor, respecto al alquiler vacacional te engañan con todo, traen más gente de la pactada, pagan tarde y mal, te ponen calificaciones fatales, es una ruina
#3

Re: Madrid - Inversión en vivienda vacacional

Gracias. La financiación ajena es solo un detalle menor.

Podría ir a pulmón, pero optar por una parte en hipoteca a tipo fijo 1) es una cobertura para inflación y subida de tipos y 2) puede incrementar la tasa de retorno a largo.

Lo importante es la idea de acceder a la mayor rentabilidad potencial de la vivienda turística en una ciudad como Madrid, frente al alquiler para vivienda tradicional.

Me parece especialmente interesante la posibilidad de contratar una gestion externa integral de la vivienda (anuncios, llaves, limpieza etc), pero no se si funciona bien o es demasiado bonito para ser cierto (para un pequeño inversor).

Esto dice airnbn

https://www.airbnb.es/d/hosting-services?c=.pi0.pk13514406958_129272531491&gbraid=0AAAAADz55Lnoaw8_J2-FovHZnp9gbvUqM&gclid=EAIaIQobChMIkpmxxfDW9AIVpZBoCR0KrwCZEAAYASABEgI6HvD_BwE

En cuanto a los impagos, si vas por plataforma el pago es por adelantado, no? No se si me pierdo algo. 
#4

Re: Madrid - Inversión en vivienda vacacional

Airbnb te engañara, pagan con retraso de un mes, a algunos no le pagan, míralo tú mismo en la web   airbnbhell
#5

Re: Madrid - Inversión en vivienda vacacional

Si la plataforma Airbnb se queda un 15% del precio por noche más otro 20% que se llevaría la entidad que gestionase la vivienda, habría que lograr una ocupación muy alta para que pudieran salir números. 

Es así?  
#6

Re: Madrid - Inversión en vivienda vacacional

Así es, no da para pagar a otros, ni siquiera la limpieza, además el anuncio solo es visible los primeros días, después está oculto, a los pocos días te piden más comisión si quieres más visibilidad, es una ruina
#7

Re: Madrid - Inversión en vivienda vacacional

Tengo un buen amigo que tiene 18 pisos de alquiler, los ha tenido en vacacional, en el centro de Madrid y también tiene pisos pequeños que compró en Vallecas a buen precio (en crisis) y alquila para vivienda habitual (LAU, largo plazo).

Los de Vallecas son más rentables que los del centro.

Airbnb es una ruina, se te escurrirá el dinero entre las manos, y al final todo se lo llevan otros, no el propietario, y encima la tributación es diferente y no tienes derecho a la exención del 60% (que pronto será sólo del 50%) por alquiler de vivienda habitual.
#8

Re: Madrid - Inversión en vivienda vacacional

Yo te diría que depende de en qué tipo de finca inviertas, me explico.
Si el piso está en una finca dedicada íntegramente al alquiler vacacional, vale. Pero si está en una finca normal y corriente, yo me lo pensaría. Veo muy difícil que ese tipo de alquiler dure mucho tiempo. Es incompatible tener a turistas llegando de juerga a las tantas de la mañana un martes, si en el piso de al lado vive un padre de familia que tiene que levantarse a las 6 de la mañana para ir a trabajar. Creo que es simple cuestión de tiempo que la legislación cambie.