#1
Money Brokers y la Sindicalizacion (no confundir con sindicatos)
Un Money Broker es similar a un Mortgage Broker, de hecho, es la misma licencia MLO. La diferencia es que mientras el Mortgage broker une al prestamista con el cliente (prestatario), el Money Broker une al prestamista con las empresas institucionales. Estos profesionales del dinero tienen enormes relaciones con muchos bancos, fondos de inversiones, fondos Inmobilarios, REIT, Aseguradoras, Politicos, Fondos de Pensiones privados y publicos etc. Y les pueden asesorar en como crear una presentacion de forma correcta para adquirir lineas de credito mayorista, table funding, Inversores para tu propio equity firm hasta sindicalizar prestamos e inversiones Inmobiliarias.
Voy hacer una aclaracion. La Palabra "Sindicalizar" en Finanzas, sobre todo en Finanzas Inmobiliaria no, repito NO tiene que ver con el significado generalizado de esa palabra. En Finanzas Inmobiliaria o Finanzas en general, Sincalizacion significa conseguir socios capitalistas para tus proyectos tanto Hipotecarios como Inmobiliario. El popular Grant Cardone es un especialista en sindicalizar sus proyectos Inmobiliarios y es lo que lo ha hecho inmensamente rico.
En pocas palabras, La sindicacion inmobiliaria es una asociacion entre varios inversores y usualmente para un solo proyecto en particular. Combinan sus habilidades, recursos y capital para comprar y administrar una propiedad que de otra manera no podrian permitirse. Por lo general, hay dos roles en la sindicación de propiedad: Sindicador e Inversionista. El sindicador también es conocido como el patrocinador.
Veamos un ejemplo.
Eres un patrocinador que aseguró un edificio de apartamentos por $10 millones. Hay cuatro inversores que cada uno puso $2,500,000, pero los cinco han aceptado poseer el 20% del acuerdo.
El grupo ha acordado pagarle una cuota de adquisición al patrocinador del 1% que serian $100,000. Los ingresos netos de explotacion del edificio son de $800,000. Usted paga una rentabilidad preferida del 5% a cada uno de los inversores que ponen en efectivo, que es $125,000 cada uno, o $500,000 en total. Divides los $300,000 restantes de cinco maneras, que son $60,000 cada una.
Para los inversores, se trata de una rentabilidad anual del 7,4% sobre su dinero. Eso es ademas de cualquier apreciacion de la propiedad en la que podrian cobrar cuando se vende. Como patrocinador, has hecho $160,000 sin poner nada de tu propio dinero.
Este escenario supone que paga por la administración de propiedades de terceros. Si usted, el patrocinador, administrar la propiedad, usted podría cobrar una tarifa de administración basada en alquileres.
Este escenario supone que paga por la administración de propiedades de terceros. Si usted, el patrocinador, administrar la propiedad, usted podría cobrar una tarifa de administración basada en alquileres.
Supongamos que el grupo acepta pagarle para cobrar alquileres, llevar a cabo el mantenimiento del edificio, pagar las facturas y mantener el edificio en buena forma. Le daran una tarifa de administracion del 10% sobre los ingresos brutos de $120,000. Eso es $12,000 ademas de los $60,000 que has ganado como retorno.
Ahora imagina que, en cinco años, el grupo acepta vender la propiedad por 15 millones de dolares. Usted y los inversores comparten la ganancia de $5,000,000 de cinco maneras, cada una ganando $1,000,000 ademas de sus flujos de efectivo durante los ultimos cinco años.
Por supuesto, no tienes que dividir las ganancias por igual. Usted podria hacer una participacion del 70% a los inversores pasivos y una división del 30% para usted como patrocinador. O 80/20. O 50/50. Depende del sindicador y de los inversionistas negociar. Puede estar relacionado con la cantidad de trabajo que hizo para adquirir y gestionar la inversion.
Money Broker:
Estructurar este tipo de operaciones no es nada facil Y es aqui donde un Money Broker se vuelve un instrumento vital. Estas personas suelen ser ex CEO bancarios o Abogados Financieros con fuertes relaciones con Bancos, Bancos Mayoristas, Inversores desarrolladores etc etc.
Estas personas, los MB, saben como estructurar una entidad para hacer sindicacion, saben como hacer presentacion para persuadir a los Inversores Y saben (por experiencia) si x proyecto es realmente viable o no (lo cual puede evitarte muchos dolores de cabezas en el futuro).
Sindicacion Hipotecaria:
Vamos asumir que usted tiene todas sus licencias de MLO y Private Lending actualizadas Y usted solo tiene $500,000 para prestar y necesita escalar su negocio.. Los MB pueden conseguirle a usted multiples lineas de credito mayoristas para prestar dinero al publico. Eso en Ingles se llama "Repo Bank Facility" o Mas comunmente "Wholesale lending Lines" o "Table Funding" (de esto ultimo escribire en el futuro).
Pero Vamos asumir que usted solo consiga un total de $2,500,000 en apalancamiento o linea de creditos mayorista Y aparece una oportunidad de financiar en primera posicion un proyecto de $25,000,000 que usted no tiene.
El Money Broker puede sindicalizar ese proyecto. El MB estructura una entidad especial y reune a varios bancos, fondos, aseguradoras, private equities firms etc Y te ayuda a reunir casi todo el dinero que se necesita para prestar en el proyecto. Usted cobraria los puntos y los inversores cobrarian los intereses y estarian en primera posicion (usted tambien estaria en primera posicion en la mayoria de los casos).
$25,000,000 x 0,018= $450,000 para usted en puntos.
Usualmente los intereses que se cobran suelen ser LIBOR 360 dias + la tasa a cobrar. Asi que si el LIBOR rate de 1 año esta en 0,28% (tasa actual) Y usted cobra 7%, la tasa efectiva para el Inversor Inmobiliario seria de 7,20% anual. Por lo que los inversores cobrarian $1,750,000 en intereses o 7% efectivo.
Obviamente, hay cientos de formas de estructurar un prestamo sindicalizado, solo estoy exponiendo uno. Es de esta forma que la mayoria de los Bridge lenders (que no son mas que HML con un nombre mas bonito solo porque estan en gran escala) financian estos enormes proyectos que vemos en los periodicos.
Hace poco en NYC se financio la compra de un mitico edificio en Chelsea por $67 millones de dolares. El comprador necesitaba dinero rapido para cerrar la operacion porque la competencia era feroz y ademas, en Bienes Raices comerciales de ese nivel, el Inversor o Comprador suele dar por adelantado lo que se llama un "non refundable deposit" del 10% que se pierde al 100% si la compra se cae.
Esta Clausula tiene fecha limite, asi que los compradores, para evitar perder ese dinero, necesitan financiamiento rapido. 10% en $67,000,000.
4 inversores (todos bancos mayoristas) pusieron el 96% del dinero o $64,320,000 ($16,080,000 cada uno) Y el patrocinador o HML/Bridge Lender puso el 4% o $2,680,000.
Segun el articulo del WSJ Pro, el Bridge lender cobro 1,8% o $1,206,000 (45% cash on cash basis) Y los 4 socios cobraron Libor + 8,5% fijo por un prestamo de 24 meses. Por lo que cobraran en intereses $11,390,000 o $2,847,500 cada uno. Un retorno total del 17,71% o 8,855% anual.
Los MB aparecen a cualquier escala. Desde conseguir Lineas de creditos de $300,000 hasta docenas de millones de creditos via sindicalizacion o Repo Bank Facility.
Tener relaciones con estos Brokers es parte fundamental para el Arsenal de cualquier emprendedor.
Por supuesto, no tienes que dividir las ganancias por igual. Usted podria hacer una participacion del 70% a los inversores pasivos y una división del 30% para usted como patrocinador. O 80/20. O 50/50. Depende del sindicador y de los inversionistas negociar. Puede estar relacionado con la cantidad de trabajo que hizo para adquirir y gestionar la inversion.
Money Broker:
Estructurar este tipo de operaciones no es nada facil Y es aqui donde un Money Broker se vuelve un instrumento vital. Estas personas suelen ser ex CEO bancarios o Abogados Financieros con fuertes relaciones con Bancos, Bancos Mayoristas, Inversores desarrolladores etc etc.
Estas personas, los MB, saben como estructurar una entidad para hacer sindicacion, saben como hacer presentacion para persuadir a los Inversores Y saben (por experiencia) si x proyecto es realmente viable o no (lo cual puede evitarte muchos dolores de cabezas en el futuro).
Sindicacion Hipotecaria:
Vamos asumir que usted tiene todas sus licencias de MLO y Private Lending actualizadas Y usted solo tiene $500,000 para prestar y necesita escalar su negocio.. Los MB pueden conseguirle a usted multiples lineas de credito mayoristas para prestar dinero al publico. Eso en Ingles se llama "Repo Bank Facility" o Mas comunmente "Wholesale lending Lines" o "Table Funding" (de esto ultimo escribire en el futuro).
Pero Vamos asumir que usted solo consiga un total de $2,500,000 en apalancamiento o linea de creditos mayorista Y aparece una oportunidad de financiar en primera posicion un proyecto de $25,000,000 que usted no tiene.
El Money Broker puede sindicalizar ese proyecto. El MB estructura una entidad especial y reune a varios bancos, fondos, aseguradoras, private equities firms etc Y te ayuda a reunir casi todo el dinero que se necesita para prestar en el proyecto. Usted cobraria los puntos y los inversores cobrarian los intereses y estarian en primera posicion (usted tambien estaria en primera posicion en la mayoria de los casos).
$25,000,000 x 0,018= $450,000 para usted en puntos.
Usualmente los intereses que se cobran suelen ser LIBOR 360 dias + la tasa a cobrar. Asi que si el LIBOR rate de 1 año esta en 0,28% (tasa actual) Y usted cobra 7%, la tasa efectiva para el Inversor Inmobiliario seria de 7,20% anual. Por lo que los inversores cobrarian $1,750,000 en intereses o 7% efectivo.
Obviamente, hay cientos de formas de estructurar un prestamo sindicalizado, solo estoy exponiendo uno. Es de esta forma que la mayoria de los Bridge lenders (que no son mas que HML con un nombre mas bonito solo porque estan en gran escala) financian estos enormes proyectos que vemos en los periodicos.
Hace poco en NYC se financio la compra de un mitico edificio en Chelsea por $67 millones de dolares. El comprador necesitaba dinero rapido para cerrar la operacion porque la competencia era feroz y ademas, en Bienes Raices comerciales de ese nivel, el Inversor o Comprador suele dar por adelantado lo que se llama un "non refundable deposit" del 10% que se pierde al 100% si la compra se cae.
Esta Clausula tiene fecha limite, asi que los compradores, para evitar perder ese dinero, necesitan financiamiento rapido. 10% en $67,000,000.
4 inversores (todos bancos mayoristas) pusieron el 96% del dinero o $64,320,000 ($16,080,000 cada uno) Y el patrocinador o HML/Bridge Lender puso el 4% o $2,680,000.
Segun el articulo del WSJ Pro, el Bridge lender cobro 1,8% o $1,206,000 (45% cash on cash basis) Y los 4 socios cobraron Libor + 8,5% fijo por un prestamo de 24 meses. Por lo que cobraran en intereses $11,390,000 o $2,847,500 cada uno. Un retorno total del 17,71% o 8,855% anual.
Los MB aparecen a cualquier escala. Desde conseguir Lineas de creditos de $300,000 hasta docenas de millones de creditos via sindicalizacion o Repo Bank Facility.
Tener relaciones con estos Brokers es parte fundamental para el Arsenal de cualquier emprendedor.