Consejo subrogación y comparativa

Buenas,

estoy buscando hacer una subrogación. Para no enrollarme, os comento mi hipoteca actual.

Sabadell.
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TAE 2,3% FIJA
Nómina
Seguro Hogar (creo que 200€ al año...)
Seguro Protección de impagos y vida (me metieron 7000 € pago único dentro de la hipoteca)
Pago 620€ mensuales.
0,5% por cancelación / subrogacion

He estado 3 meses mirando alternativas y peleándome con bancos, parece que kutxabank es lo mejor en Valencia. (ibercaja y bbva, después de 1 mes me dicen que aún van muy liados..a ver si esta semana cnt)

Kutxabank
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TAE 1.5% FIJA
Nómina
Seguro auto
Seguro Hogar (no se todavía el importe)
Gastar 1200€/año con tarjetas débito/crédito
550€ mensuales (aprox). Esto en realidad bajaría, porque los 7000€ que el sabadell me metió por seguro de Protec impagos y vida me lo tiene que devolver y luego amortizaría en kutxabank.

He sacado a través de esta página ( https://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota ) lo que se me queda si cojo seguro de vida (0,1%) o planes de pensiones (0,1%) u otras historias y por cada 0,1% que bajo el tipo, son 84€ anuales... creo que no merece la pena 84€ si el producto supera ese importe ¿es correcto?

¿Me parece que merece la pena el cambio?, Por lo que leo estáis consiguiendo hipoteca fijas a 1 y 1,1 % y me parece que no estoy haciendo algo bien... son 2.500€ netos de nómina (1 persona).

Por otro lado, estoy intentando calcular lo que me costaría. A ver si me ayudais.
El capital pendiente sería de  155.500 , por tanto aplicando 0.5% se me quedaría en unos 750€.
Hay que sumarle el coste de tasación de 350€.
Total unos 1100 € de costes...¿es correcto?¿existen mas costes? Kutxabank me dice que se hace cargo de notaria etc etc pero me da que me la van a colar por algún lado. Son bastante poco transparentes.

Última ya...¿pensáis que con lo de esta próxima crisis (actual ya) mejoraran las hipotecas?

Gracias!!!

No es que estés haciendo nada mal para no conseguir esos precios que se ponen por aquí, es que tienes que tener en cuenta dos cosas: 
Que es una subrogacion y a la mayoría de las entidades no les gusta hacer subrogaciones porque la entidad actual puede mejorar la oferta y seria una perdida de tiempo y dinero.
Que muchas veces el tipo de interés esta afectado por el nivel de riesgo de la operación y los scoring que calculan ese nivel tienen en cuenta entre otras cosas que compras tu solo, por lo cual es mas arriesgada que cuando entran dos nominas en la casa, dado que si uno de los titulares queda en paro, el otro seguiría teniendo ingresos.
Si quieres que mire a ver que tipo de interés podría ofrecerte mándame un mensaje privado.

Ok Jaloke.

Respecto a mis preguntas. ¿alguno tiene algún consejo o veis algo incorrecto?

Me interesaría bastante la opinión que tenéis de la operación. La verdad es que leo bastante rankia y se suelen dar buenos consejos 

Buenas tardes,

No es fácil valorar si te merece la pena la subrogación pues depende mucho de tus circunstancias. En principio, parece que bajas mucho la TAE y que te podría interesar si el coste de los productos vinculados no es demasiado alto. Es cuestión de hacer números.

Ten en cuenta que no es lo mismo hacer una subrogación en el primer tercio de vida del préstamo que en el último ya que por el sistema de amortización francés la mayor parte de los intereses te los cobran al principio. Si en el último tercio de vida del préstamo haces una subrogación y te cobran el 0.5% de amortización anticipada y encima te hacen pagar una tasación, pues muy buena tiene que ser la bajada de la TAE para que compense.

Los únicos gastos que tiene para el prestatario la subrogación es, como bien has dicho, la comisión de amortización anticipada y si el banco te la exige, la tasación. Impuestos, notaría y registro es de cuenta del banco ( por ley) si es compraventa de vivienda.

No te fijes en el tipo de interés que dicen los demás que consiguen pues como te ha dicho el compañero, depende de sus circustancias.

Saludos

Gracias por los comentarios ! La verdad es que al final, por 1000€ que tengo que pagar, en un año/año y medio ya lo he amortizado y el resto son ganancias.

No había pensado que es más rentable amortizar al principio, claro, tiene todo el sentido porque es cuando te cobran los intereses.

Ahora el problema es que la tasación sea razonable y que no se vuelvan locos por el coronavirus y baje un 20% de golpe.

Buenas noches,

De momento, las tasadoras no están bajando las tasaciones pero a lo largo del año seguro que lo hacen así que si lo tienes decidido, mejor pronto que tarde.

Saludos

FALSO! acabo de hacer tasación con Tinsa y desde el lunes de la semana pasada el BdE obliga hacer la tasación con correcciones por Covid. Mi tasación en boca del tasador llegaba a los 180k, pero cuando aplico nueva operativa se quedó en 159. En el mismo informe de tasación lo advierte.

Ostras! no me fastidies! Pues creo que no me la voy a jugar... porque son 350€ de tasación para que al final me digan que ni de coña...

Es una pena, porque mejoraba bastante el TAE %

Esto pone literalmente en la primera página de mi tasación:
ADVERTENCIAS:
El mercado local de inmuebles comparables al tasado ha experimentado caídas duraderas y significativas durante algún periodo en los últimos diez años.Esta situación afecta al uso: Vivienda
En la documentación registral aportada no consta inscrita la/s referencia/s catastral/es, se recomienda su inscripción o coordinación.
Se ADVIERTE que el presente informe se emite bajo la afección de circunstancias excepcionales, sin precedentes, de confinamiento y escasa actividad motivadas por la pandemia global del COVID-19, las cuales comportan una incertidumbre significativasobre cuál pueda ser la evolución futura del valor de mercado de los inmuebles valorados.Dicha evolución dependerá de la magnitud del impacto que la pandemia ejerza sobre el conjunto de la economía y sobre las variables que son relevantes para la formación de precios.
Ante esta falta de normalidad en el mercado, se han adoptado una serie de medidas adicionales en los métodos de valoración, que ayudan a obtener valores que reflejen razonablemente la situación actual del mercado y que se indican en el informe.

Muchas gracias @ruralillo ! Es de gran ayuda esta información.

Buenas,

solo comentar que al final si que hice la tasación y salió mas de 10.000€ que hace año y medio. Fue en servatas.

Le comenté lo del covid y me dijo que lo ponen pero que actualmente la vivienda no se ha visto afectada mas que nada porque no hay movimiento y ellos no están aplicando ninguna bajada ni nada parecido.

A lo mejor lo que comentan los compañeros ha sido mala suerte y la siempre tasadora conflictiva y conocida en el foro... nose.

Pero también me dijo que dentro de un mes se notará y bastante..así que los que tengáis pensado cambiar hacedlo cuanto antes.

Lo voy hacer con kutxa, 1.5 % TAE con:

-seguro hogar
-seguro moto (5% mas barato que lo que tengo ahora mismo)
-gastos 1200€ en un año con tarjeta (la propia cuenta que te meten te obliga para no pagar comisiones)
-nomina

No son vinculaciones muy gordas y los seguros la verdad es que comparado a otro bancos están bastante bien.