¿Cómo conseguir la mejor hipoteca?

 

La mejor forma de conseguir una buena hipoteca es obviamente preguntar en muchos sitios. 

Para pedir precio haz un pequeño informe donde pongas todos estos datos: 

NIF, nombre y fecha de nacimiento. 
Importe que necesitas y plazo 
Importe mensual de tus ingresos (suma todos tus ingresos anuales y divídelo por 12, es decir incluye en el cálculo mensual las pagas extras) y tipo de contrato que tienes (fijo, temporal, funcionario). Antigüedad en el trabajo y tiempo que tienes de vida laboral total. 
Tipo de vivienda en la que vives ahora, es decir si es propia, de tu familia o alquilada. En el primer caso valor de la misma e importe que queda por pagar si aún tiene hipoteca. En el caso del alquiler, importe que pagas actualmente. 
Importe de obligaciones de pago que tienes, es decir quitando los suministros, los pagos recurrentes que tienes como prestamos, embargos, etc. 

 

Para plantear la operación en firme necesitaras tener recopilados los siguientes documentos. 

Copia del NIF de los titulares. 
Vida laboral y contratos de trabajo 
3 últimas nominas 
Declaración de la renta. 
Si tienes prestamos, 3 últimos recibos de cada uno que demuestren importe pendiente y que los estas pagando correctamente. 
Nota simple de la vivienda que vas a comprar. 

Echa un vistazo en las páginas web de los bancos principales. Suelen tener simuladores para que metas los datos que te dije más arriba y te darán precio. 

Por norma general los precios obtenidos en la red son inamovibles. Coge el mejor de ellos y empieza la fase final que es patearte las sucursales físicas en tu ciudad. Enseña esa oferta y pide que te den ellos la suya. Por norma general tendrán capacidad de pelear con sus superiores para obtener mejores condiciones. 

Cuando tengas las ofertas, escoge la que más te guste y dirígete a tu entidad de toda la vida y pregúntale si te la pueden igualar o mejorar. 

También es posible que tengas sucursales que se hayan comprometido a intentar mejorar cualquier oferta de la competencia por escrito. Es el momento de ver si pueden hacerlo. Si quieres que te diga alguna entidad que suele hacer eso puedes mandarme un privado y te doy algunas pistas. 

A la hora de comparar los precios de las ofertas es muy importante tener en cuenta las vinculaciones. Haz números con los costes de esas vinculaciones y calcula lo que te reporta cada rebaja de diferencial. 

 

¿Qué puedo conseguir?

Hay que ser muy consciente de en qué parte de la pirámide estás para las entidades bancarias. Cuanto más arriba te sitúes, mejores condiciones vas a conseguir. Por eso cuando veas ciertas condiciones que circulan por los foros, debes preguntarte si realmente puedes aspirar a eso para no sentirte frustrado. 

Si compras vivienda nueva la forma de que todos consigáis mejores condiciones es hacer un grupo de WhatsApp o Telegram. Para una entidad es mucho más atractivo hacer una oferta para 50 vecinos que para 1. Por supuesto cuanto más elevado sea el precio de la vivienda mejores ofertas os harán porque el potencial del cliente para futuras operaciones será mayor. Si estás en esta situación, intenta crearla a través de foros como nuevosvecinos.  Esta es la forma de conseguir esas superofertas que normalmente os van a poner los dientes largos ya que la entidad que ha hecho la hipoteca al promotor pondrá todo de su parte para conseguir amarrar el mayor número posible de compradores. Hay una entidad especializada en estas ofertas y como no quiero hacer publicidad públicamente podéis mandarme un privado si queréis el contacto. 

Para hipotecas individuales los puntos clave son tus ingresos y el porcentaje de préstamo que necesites sobre el precio de compra o tasación. Si necesitas más del 90% del precio de compra o del 80 % del de tasación, por norma general no podrás acceder a las mejores ofertas. 

Si tienes ingresos por debajo del SMI, trabajo temporal o estas en lista de morosos o con embargos, siento decirte que directamente estas fuera de la pirámide de la banca tradicional y tus posibilidades de conseguir una hipoteca son muy reducidas. 

Otras consideraciones. 

¿A cuánto tiempo? 
Por norma general el banco te concederá hipotecas con el límite máximo de los 75 años de edad. Es decir si tienes 55 solo te darán la hipoteca a 20 años. Muchos clientes preguntan si es mejor poner más o menos años y mi personal opinión es que depende del tipo de persona que eres. Si eres de los que gastas todo, intenta ajustarlo a los menos años posibles. Si sueles tener cabeza, pídela al máximo tiempo posible porque la cuota será más pequeña y puedes ir acortando el tiempo con las amortizaciones extraordinarias. Solo será importante en las hipotecas a tipo fijo, porque los tipos de interés suelen tener saltos cada 5 años y así una hipoteca a 25 será más barata que una a 30 y una a 20 años más barata que una a 25. 

 

¿Fija o variable?
Hipotecas a corto plazo o que la cuota resultante sea inferior al 25% de tus ingresos, sin duda variable.
A largo plazo y que representen una parte importante de tus ingresos, me decanto por hipotecas fijas.
Para el resto depende de tu personalidad. La fija te da una tranquilidad que la variable no tiene, por el contrario a corto plazo puede que pagues menos durante unos años.
Teneis un hilo sobre este tema aqui:  https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/4376585-reflexion-personal-fijo-variable . lLeed siempre lo que escriba Petesem, difícilmente veréis alguien mas acertado y comedido en sus opiniones.

Todo lo anteriormente expuesto es solo para el caso de que la hipoteca sea para compra de vivienda.

Si el destino es para reunificar deudas o novar tu actual hipoteca, a no ser que puedas demostrar que lo están haciendo por mejorar los tipos de interés, te será muy difícil conseguir una buena hipoteca. 

 

En fin a groso modo unas pinceladas que pueden ayudar a algunos con sus dudas, si tenéis más o queréis algún consejo podéis mandarme un correo sin problemas. 

Me gustaría que los demás también escribiéramos en este hilo para ayudar a los compañeros que tengan dudas. 

Muchas gracias por tu comentario! Seguro que ayuda a muchos usuarios y lectores de Rankia a la hora de buscar y formalizar su hipoteca. 
Para mí, lo más importante: es no conformarnos con preguntar en nuestro banco de toda la vida, sino buscar información en cuantos más entidades mejor. El conocimiento es poder y es primordial para conseguir las mejores condiciones y negociar con los bancos!

Un saludo!

Eso de ir a bancos a negociar está muy bien, yo estoy buscando para hipotecarme, pero en algunos bancos solo me preguntaron el tiempo, dinero y el del banco solo se ha limitado a decir te sale 700€ al 1.8% tin, y listo, en esos casos no se como puedo negociar si solo me dicen eso y eso es lo que hay. 
En otros bancos al menos me han pedido papeles, lo han mirado me han ofrecido de primeras lo que le sale en el simulador y el % standar, y en unos días me han vuelto a llamar al menos para decirme y/o preocuparse si estoy interesado y/o al menos en la misma mesa mismo, me han dicho "que te parece" y ya yo pues ya he podido decir pues este banco tal, mi banco tal, y algunos pues me han mejorado y/o igualado otras.
Pero como digo si te sientas en la mesa con el gestor del banco (si es que se llama así) en este caso banco santander, me dio solo una simulación como la que yo saco por internet, ni me ha pedido papeles ni me ha dicho "dame papeles que podemos estudiar tu caso". Pues en estos casos si alguien me dice como puedo negociar, estaría de lujo, sin ir mas lejos tengo una oferta del santander mucho mejor que la de oficina, pero me llamaron por teléfono de una central, y llevo 4 días esperando que me manden el email para yo enviar la documentación, osea que en este caso es como si no tuviera nada jejeje