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Tasación hipotecaria inferior a valor catastral en Tinsa sin bancos
Según me he estado informando por muchos medios, incluso en época actual de burbuja de precios dentro en Madrid en particular por San Blas en el barrio del plenilunio. Las tasaciones siguen saliendo superiores al valor de compraventa. En particular la que más oigo hablar que siempre aumenta los precios, y de hecho por muchísimo margen en tasación es TINSA .
Pues bien, me decidí a solicitar yo la tasación para garantía inmobiliaria, en lugar de solicitarla el banco, para así tener más libertad de asegurar condiciones de hipoteca en varias entidades.
Tras realizar la visita hace unos días y confirmarme la tasadora que como mucho las diferencias con el valor de compraventa suele ser un +/-4% (Este inmueble en particular es un apartamento cuya construcción y precio es muy muy homogeneo por la zona). Hoy me ha llegado el informe con la tasación con un 65% de valor respecto a la compraventa , esto es inferior al valor catastral .
De los 3 métodos de valoración el único detallado y menos malo (90% de compraventa) es el ‘método de actualización’. Aquí van sumando los flujos del VAN durante los 36 años restantes de vida útil .Teniendo en cuenta un precio del alquiler un 20% inferior al que lo tenía la vendedora ya que utilizan inmuebles inferiores y sin plaza de garaje. Aunque lo más asomobroso es la increible cifra de tasa de actualización del 6.25% y una variación anual de renta de alquiler de 0% de inflación durante 40 años.
Los otros métodos : ‘metodo del coste’ , ‘método residual para el calculo del valor del suelo’ , es una tabla con 4 campos a dedo sin referencia alguna, aunque al final del informe si que aportan valores de venta reales actuales de identicos al mío de pisos de la misma finca.
Pero por ejemplo un precio de coste de suelo o ‘repercusion de suelo’ de 550€/m2, Coste de Contrucción unitario 750€/m2 (plaza de garaje 300€/m2) y en definitiva un coste de reposición unitario de 1300€/m2 me parece una tomadura de pelo, es más bajo que el valor por m2 catastral.
Sabeis si esto es algo habitual cuando el que solicita la tasación no es un banco?
No sé si habrá algún mecanismo legal para arbitrar o reclamar estos atropellos, he leido el colegio de tasadores COAPI de Madrid pero no sé si hay más vías legales o tienen libertad para poner en los informes absolutamente lo que quieran. Esto es una mafia en toda regla, ni el tasador más incompetente firmaría eso.