Soy propietario y el inquilino (que lleva varios años) me plantea reconducir a alquiler con opción a compra

Buenas tardes y gracias por anticipado por la atención.

Soy propietario de un inmueble que lleva alquilado a los mismos inquilinos más de 3 años (sé que soy un afortunado porque me pagan religiosamente y es gente muy maja y considerada) y me plantea que transformemos el contrato en un contrato de alquiler con un opción a compra. A mí, en principio, no me parece mal porque en un futuro querré vender la casa y hasta me hace "ilusión" que sean ellos los compradores. Lo que ocurre es que la oferta que me hacen me parece que está totalmente desproporcionada porque si la aceptara me convertiría en su banco gratuito. Me ofrece:

- Opción de compra de una duración de 5 años. Me parece que es un plazo muy elevado y por lo que he visto lo normal son de 2 ó 3 años. ¿Estoy en lo cierto?

- Precio 190.000 euros (a mercado hoy la casa vale 230.000-235.000 euros) Claramente por ese precio no sería, pero no sé si en este tipo de contratos se puede fijar un precio pero que se vaya modificando el precio anualmente referenciado a un índice (por ejemplo el IPC) ¿Cuál es la práctica habitual?

- De la renta que me paga (900 euros/mes) quiere que el 80% sea para amortización de capital a minorar del precio de la compraventa futura. Por esto es mi comentario de que quiere que me convierta en su "banco gratuito". Una vez más, ¿cuál es la práctica habitual? ¿Un porcentaje decreciente? Por ejemplo durante el primer año minora un 90%; durante el 2º año un 70% y durante el 3º un 50%...o algo así...

- Por último he leído que en este tipo de contrato se puede o no fijar una prima por otorgar la opción de compra y/o incrementar el precio de la renta arrendaticia. ¿Qué se suele hacer y por qué importes?

Insisto muchas gracias por la atención y agradecería si alguien me pudiera aconsejar porque estoy muy perdido.

Buenos días,

El inquilino te está planteando unas condiciones económicas y de plazos muy desfavorables para ti.

En el contrato de arrendamiento con opción de compra puedes pactar prácticamente lo que quieras; es simplemente plasmar en un contrato de forma pormenorizada las condiciones económicas y los tiempos, la prima por ejercer la opción de compra, el porcentaje del alquiler que se descuenta del precio etc

La opción de compra es inscribible en el registro de la propiedad.

Te pongo algunos links (lee con detalle la parte de la "prima por ejercer la opción de compra") y te recomiendo que una vez hayas negociado por encima los detalles económicos con el inquilino, acudas a un abogado especialista en inmobiliario y a un asesor fiscal antes de firmar nada, para atarlo todo bien:

http://www.fotocasa.es/blog/alquiler/alquiler-con-opcion-compra-como-funciona

http://www.armandomazaira.com/opcion-de-compra-breves-notas-sobre-su-configuracion-y-fiscalidad/

http://blog.desalvador.es/arrendamientos/tributacion-alquiler-opcion/

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2012/02/09/397381-7-recomendaciones-al-afrontar-un-alquiler-con-opcion-de-compra

http://www.expansion.com/economia/2016/01/02/5677eb25268e3ee0718b4652.html

En general (obviamente) a ti lo que te interesa es darle un plazo medio al inquilino (2-3 años) para ejercer la opción de compra, que te dé la prima por la opción de compra ahora y que sea una cantidad interesante, por ejemplo un 7-10% del precio final de compraventa; así sabes que vas a vender prácticamente seguro el inmueble y pactas que si no se materializa la venta te quedas con la prima como penalización. Puedes también pactar un precio de compraventa más alto que el que tú piensas que vale tu piso hoy a cambio de descontar un porcentaje alto de alquiler (70% o más) del precio final de compraventa, o a cambio de otorgar más tiempo para ejercer la opción de compra al inquilino (cuantos más años le des de plazo más dinero le puedes pedir por el piso, por ejemplo). Eso son temas económicos que son todos negociables.

Saludos!

En los que he visto el precio de venta es más alto que si comprases directamente, algo como aplicarles la prima de opción a compra. Y el porcentaje destinado al capital de compra decrece conforma pasan los años, el primer año el 70%, el segundo el 50% y el tercero el 40%. Las condiciones que te han planteado no son buenas, quizás 1 primera oferta, ahora sería tú opción de "contraofertar". Pero básicamente hay que negociar y acordar:
- precio de compraventa, incluir o no prima
- duración del derecho a ejercer la compraventa
- porcentaje destinado a capital de compraventa.

Mucha gracias Juan1980 por los lyncs y los consejos!!!

Muchas gracias malagaga!!!