Vivienda y efecto Manhattan.

Según el ``Estudio de mercado de vivienda nueva en 2003´´ de la Sociedad de Tasación www.st-tasacion.es el precio medio de la vivienda nueva a 31 de diciembre de 2003 es el siguiente:

CCAA..............Total....% de variación últimos 12 meses.
Andalucía.........1.367...15,6
Aragón.............1.637...19,6
Asturias...........1.739...16,2
Baleares..........1.477...19,9
Canarias..........1.489...11,8
Cantabria.........1.699...10,6
Castilla y León.1.536...12,5
C.-La Mancha..1.172...17,3
Cataluña...........2.649...16,4
Extremadura....1.001...19,6
Galicia..............1.256...10,9
La Rioja............1.430...21,2
Madrid...............2.868...17,2
Murcia...............1.210...7,5
Navarra.............1.739...17,4
País Vasco.......2.439...13,6
C. Valenciana...1.262...15,8
NACIONAL........1.931...15,8

En 1985 una vivienda nueva de 100m costaba una media de 32.600 euros, y el sueldo bruto anual medio de un trabajador era de 7.039,80 euros. En diciembre de 2003 esta vivienda cuesta 194.100 euros. mientras que el sueldo del trabajador es de 17.164,92 euros al año. Es decir, en este periodo la vivienda ha subido un 592,3% (el metro construido estaba en 326 euros en 1985 y en diciembre de 2003 cuesta 1.931 €), los salarios sólo han crecido un 243,8%.

Además, en la carta del día p.1.2004 de www.metrospain.com se aportan unos datos más que notables. Aquí están:

Vivienda y efecto Manhattan, Joseph Collin.Madrid.
La subidad del precio de la vivienda en 2003 fue la mayor de los últimos 14 años. Pero, ¿para cuándo un estudio comparativo con el resto de Europa? Estoy un poco harto de las comparaciones entre años y ciudades dentro de España. Porque la primera causa de la subida es igual en todo el país: la financiación heterodoxa de los municipios. Y que no se hagan meras confrontaciones con los precios en los centros de las grandes ciudades europeas, que siempre son caros también (efecto Manhattan). Fuera de España. los suburbios y entornos de las grandes urbes, o incluso el mismo centro de las ciudades de segunda categoría, son baratos y están repletos de chalés y adosados con jardín en vez de pisos minúsculos. En España, cada municipio se ha de financiar con urbanismo en vez de con IRPF, por lo que cada pueblo es un Las Vegas donde se pasa de la nada al bloque de 10 plantas. Aquí, espacio significa lujo, qué curioso. ¿Y la familia numerosa,qué? Por favor, hagan un estudio comparando tamaño de vivienda con Europa, y con precios, pero comparando lo comparable (downtown, uptown, banlieue, cinturones exteriores, etc). Unos indicios: hace tres años vendí mi casa de 300 metros con jardín de 1.000 metros a 10 KM del centro de la capital de Europa por 400.000 euros; mi hermana acaba de vender su casa adosada de 300 metros para ella sola en el centro de Amberes (un puerto con más tráfico marítimo que toda España junta) por 200.000 euros. Para rematar el estudio: comparen el precio de vivienda con la renta per cápita (!). A ver si nos caemos del burro de una vez...

Ahora mismo los que estamos abajo, comprando nuestra primera vivienda y no con muchos ingresos (la fantástica mayoría) no podemos comprar ni de primera ni de segunda mano. No hace mucho leí que había un efecto encadenado en el que el que tenía casa vendía la suya (alentado por la "subida" del precio de la misma) para comprarse otra mejor, más cara. Esto hacía que en parte se mantuviera la subida de precios a costa de los de abajo, los que compraban casas más viejas y peores. Bueno, actualmente sólo hace falta salir a la calle y mirar hacia los edificios para contar la gran cantidad de cartelitos de se vende que hay por ahí. Creo que este mercado se puede decir que está ligeramente parado, por lo menos en lo que a mí respecta, por el descomunal precio de las casas de segunda mano, viejas y en las que habrá que hacer muchas reformas. Pero, claro, también están las casas de nueva construcción (600000 este año nada menos, guau), a precios que el de primera vivienda no puede pagar, pero que el que se quiere cambiar, a no ser que quiera vender la suya, tampoco. Resultado= 30000 trabajadores directos de la construcción a la calle (datos de diciembre del 2003). Por cierto, que en la construcción hay muchos inmigrantes, los cuales son los que pagan los alquileres absurdos de pisos de mierda, a base de meterse 3 familias en el mismo. Bueno, alguien sigue viendo una fuerte demanda? Ah, sí, el gobierno (superRato y su 30 % de salario juvenil), botín (banqueros desinteresados, almas caritativas en general) y la patronal del sector. Lo que no se da cuenta la gente es que su casa no ha aumentado de valor real, sino de forma especulativa y lo que no es real no se mantiene. Así de claro. Así, que si su casa que le costó 8 millones, actualmente "vale" 27, no se extrañe ni pierda el sueño porque caiga ahora a 14, que ya es mucho más que lo que le costó y lo que realmente vale. Y si usted es un pequeño especulador, amigo mío, tiemble porque no le coman los intereses o intente recuperar la inversión, si puede. PD: si usted es de estos últimos, no me da ninguna pena. Imagínese que junto con los de su generación ha especulado con la vida de la siguiente. Siéntase mal, que se lo merece. Ah, y por qué no, especule con la sanidad o con la educación, pídaselo al gobierno, que si alguien, además de casa quiere curarse o estudiar, coño qué le pague sus plusvalías, no cree? Y si de golpe no puede, pida un crédito, que la vida es larga.

Suscribo totalmente tu análisis. Resulta repulsivo oir a Rato hablar de la vivienda como si sólo fueran bienes de inversión. Hay mucha gente que piensa que porque su piso valga mucho más son más ricos pero es sólo una ilusión ya que el bien es el mismo y sólo aumenta de valor con respecto a otros bienes. Lo que supone es más impuestos de transmisiones, IVA, IBI, IRPF y patrimonio, aquí si que Hacienda se está "poniendo las botas", luego se dan ayudas para un porcentaje irrisorio de la población y con eso se justifica todo.
Para los que piensen que la vivienda es un valor seguro y que siempre a subido y subirá, están en un tremendo error; en economía cuanto más y por más tiempo ha subido un valor más probabilidades tiene de una gran bajada. Quien piense que esto es imposible no tiene más que mirar a Japón que ha sufrido una profunda crisis que dura ya más de diez años, con tremendas bajadas en precios y que arrastro a la crisis a muchos bancos, ... y eso que allí la escasez de suelo es real; no como aquí.

Japón, alemania, austria... actualmente y españa en los noventa, no lo olviden.

Un apunte de alguien que sabe muchísimo más que yo y que ha venido denunciando la existencia de una burbuja inmobiliaria, el profesor de economía García Montalvo, disponible en http://www.econ.upf.es/~montalvo/wp/pee.pdf
PD: no tiene desperdicio, sobre todo lo de la burbuja, casi al final del documento (pág. 36 en adelante). Alguien se cree que los costes de producción de algo que se fabrica en tan enorme escala como son las casas en España, no disminuyen. Panda de mentirosos que son todos, leshe.
PD2: hay una aproximación al concepto de burbuja, que me he permitido extraer del escrito, común para la financiera y la inmobiliaria, y que afirma que ésta se crea cuando aparecen las expectativas no fundamentales de revalorización. Es decir, si el precio se incrementa porque la gente cree que va a aumentar y compran, incrementándolo, pero sin una base real, tal y como sucedió con terra y otras tecnológicas. Para ello además usa además diferentes técnicas que miden la existencia de la burbuja y su magnitud (págs. 37-) Una es mediante la relación P/E, algo así como el precio de la vivienda frente al precio de los alquileres. Pues resulta que cuando esta relación se ha disparatado, han acabado bajando los precios de las casas (aquí y en otros lugares, incluido EEUU), corrigiéndose esa diferencia entre P (price) y E (earnings). Y aquí viene lo bueno, para que en España se equilibren estas dos variables, es necesario que los precios bajen un 28,5 %!!! Pero éste no sería el suelo de la caída, ya que se producirá un "overshooting" de los precios por la tendencia lógica.
Bueno especuladores y constructores varios, a joderse toca.

Llevamos diciendo varios meses en el foro lo de la burbuja, k va explotar y patatin patatan, pero el dato de la subida de 2003 parece que dice lo contrario, un 17% un record en los ultimos años y parece bastante ilógico porque la oferta es amplia, como se dice, 600.000 viviendas son muchas.

¿cuál es el problema? pues como aki hablabamos, la especulación, tanto de los muy ricos, como de los no tanto que se han puesto a invertir en 2º y 3º vivienda y con los resultados que han tenido, k le digan a un señor que se le ha doblado un piso en los ultimos 6 años un 100%, si sigue teniendo ahorros donde los mete.

En mi caso yo tambien quiero acceder a 1º vivienda y desgraciadamente me va a costar el doble de lo que me valdria hace 6-7 años, si el doble, pero ayer, cuando voy a la promotora a pedir informacion de unos pisos que se van a construir dentro de unos meses, vamos que ni han empezado, me dice bueno lo unico que puedo hacer es apuntarlo a una lista, que era bastante bastante larga y que cuando me avisen pues ala el primero que se comprometa a pagarlo se lo lleva y vamos sin pensarlo mucho que paso al siguiente.

En los ultimos meses he preguntado sobre construcciones nuevas y aseguro que en los sitios donde ya staban hechos los cimientos y se perfilaba la fachada ya no habia nada de nada, y es poner un cartel de se vende, de obra nueva, y al menos en mi pequeña ciudad de menos de 200.000 habitantes al dia siguiente lo quitan.

Otra cosa es que hay muchisimos muchisimos de 2º mano en venta y aki la cosa si está chunga para vender, pero claro entre el precio ilusorio que quiere el que vende + las comisiones de las inmobiliarias que son tremendas pues la gente piensa por ese precio me meto en uno nuevo total puestos a hipotecarse de por vida prefiero algo nuevo no?

Está claro que lo de la vivienda deberia ser el 1er asunto de la campaña politica el primero, pero que vamos lo del catacrack inmobiliario en plan terra no creo que se produzca, aunque quizas seria lo mejor para los que queremos acceder a 1º vivienda, pero yo ya espero otro incremento de la vivienda para 2004 por encima del 10%

Bueno, puestos a hablar de promociones nuevas, algunos datos de primera mano, es decir observados directamente por mí.
Promoción Dúplex en pueblo a 30 minutos capital: 23 mill. 900 durante más o menos medio año. Baja, sí baja, a 23 mill. 400. Se acaban vendiendo a ese precio.
Promoción dúplex cerca a estos por 22 millones desde hace 2 años y pico. Ahora están construidos pero no quieren acabarlos, por el rollo de "próxima entrega", pero los venden a 20 millones y medio y con la cocina puesta.
Promoción en mejor zona que los anteriores de... sí dúplex, sí. Este es cojonudo. Primero los venden a 23 millones y medio con una plaza. Luego si entregas una cantidad mayor de reserva te regalan la otra. Después aparte de la plaza los rebajan a 20 millones y medio y luego.... TACHÁN TACHÁN.... DESAPARECE LA PROMOCIÓN. jajaja. Eso es keynes, ahí está la clave. Hablé con un amigo de la familia asesor de algunos constructores y dicen que el negocio está paradísimo y que van a dejar de construír los que puedan. JAJAJA, pero aquí está lo bueno, en España se han empezado a construir cerca de 650000 viviendas en el año 2003, que entrarán en el mercado el próximo año y... efectivamente, lo van a saturar. Y si dices que la segunda mano se vende poco, no keynes, no. Se vende igual que el resto ahora mismo, es decir, poquísimo, lo que pasa que los de primera mano si quieren no se construyen, pero los de segunda se los tienen que comer. Cree keynes, cree, que lo de la burbuja se empezó a hablar el año pasado, y que esto de las supersubidas de precios no se produjo en un solo año, sino que llevamos así desde finales de los 90. A caer tocan, a caer. Hace poco alguien dijo que iba a volver el piso piloto porque las promociones ya no se vendían todas sobre plano. Pues que sepan que aquí, donde vivo, hace tiempo que hay pisos piloto (yo he visitado 5, 4 dúplex piloto y un piso)
Saludos a todos los crédulos e incrédulos.

PD: lo del incremento del 10 % me da la risa. Si se basan en las tasadoras es para descojonarse. A mí me dijeron que me hacían la tasación en función del dinero que necesitase, menuda panda! O sea, que no tienes el 20 %, pues nada, te lo taso muy por encima y toma hipoteca por el 110 o 120, ole ole y ole.
Y otra cosa graciosa: desde cuando nos tenemos que creer las previsiones de los mismos interesados? Es como si una empresa con acciones en bolsa dice que tiene un mercado que aumentará una barbaridad cada año por sus clientes potenciales (vaya, esto me recuerda a terra y a su boom, o no?) Pero señores, desde cuándo somos tan crédulos para lo que les interesa a otros e incrédulos para lo que nos interesa a nosotros, o será al revés?