Dudas acerca de los documentos a firmas en hipoteca

Fuimos al banco a solicitar la condiciones de la hipoteca y nos dieron una hojita con el resumen de las condiciones (algunas tachadas con boli) y las simulaciones de los seguros “obligatorios”, etc. Como las condiciones nos parecieron adecuadas, fuimos a pagar las arras del piso y ahora la hipoteca está en trámite. Mi duda es, ¿en la escritura de compraventa que se firma ante notario aparecen todas y cada una de las cláusulas del préstamo hipotecario? ¿Cuándo se firman los contratos de los seguros? La chica del banco nos dice que no nos preocupemos que todo será según ella nos comenta, pero no nos gustaría firmar un compromiso de compra de un piso de 300 mil euros sin haber revisado y firmado antes las condiciones del préstamo como tal.

Naturalmente todas las condiciones estaran reflejadas por escrito. Se firman dos escrituras la de compraventa con el dueño a quien le dareis el dinero que el banco os de y la escritura de la hipoteca con el banco. Creo que es obligatorio una oferta vinculante por parte del banco donde estan reflejadas las condiciones financieras.

No sigas adelante con la compra si no aseguras antes la hipoteca pues si el banco se entera de que has comprado y estas necesitado igual se descuelga con algo mas que se le olvidó mencionar, compara y mira tambien mas hipotecas en otras entidades.

S2

Hola Chanquete, gracias por tu respuesta. El banco sabe de sobras que ya hemos entregado las arras, de hecho fue la promotora quien nos dio el contacto en el banco. Las condiciones de la hipoteca parecen buenas y financian el 100%, pero por supuesto ya nos han metido un par de productos que sobraban. Mi aspiración es al menos tener claras las condiciones del banco antes de firmar la compra-venta, teniendo en cuenta que como pinta el asunto no van a darnos ninguna oferta vinculante. Lo que más me importa es leer antes la escritura de hipoteca y luego firmar la compraventa, no al revés. Me ha entrado pánico porque hay gente que me ha dicho que ante notario sólo se firmaba la escritura y luego los temas de hipoteca con el banco...

No siempre es obligatoria la oferta vinculante, depende del importe del préstamo, y de sus características, ya que en la propia hipoteca ya se reflejan todas las condiciones, el prestatario tiene derecho a tener una copia de la hipoteca antes de la firma , incluso el dia anterior, si quiere, y leerla tranquilamente en casa, esto no sueole hacerse porque parece que siempre todo el mundo tiene prisa, pero claro que se puede pedir un borrador de la hipoteca antes de firmar..

otra cosa es en lo referente a los "préstamos al consumo" prestamos personales que se piden y que son ajenos a cualquier necesidad profesional o empresarial ( por ejemplo, comprarse un coche de uso doméstico mediante financiación, o pagar un viaje , unas vacaciones familiares mediante financiación ect ..)

os paso lo que dice la ley de crédito al consumo, BOE de 25 junio ( creo que del año pasado, o del 2010, no recuerdo) sobre la obligacion del banco de informar en estos casos, y de cuando se excluye esa información:

" Con esta nueva ley se pretende armonizar la legislación europea respecto al crédito al consumo, adaptar las distintas modalidades de financiación del consumidor a la normativa actual y proteger al consumidor en el conjunto de la CEE. Los puntos a destacar y que le interesa a todo consumidor conocer son:

- Obligación de la entidad financiera a informar y asesorar sobre financiaciones a un determinado colectivo “ el consumidor” , este colectivo es el que pide financiación actuando en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional

- Hay un determinado tipo de financiaciones que quedan excluidas del ámbito de esta ley, como son:

1) Financiaciones garantizadas con hipoteca inmobiliaria

2) Financiaciones para adquisición o conservación de derechos propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir

3) Financiaciones inferiores a 200 euros

4) Arrendamientos financieros sin obligación de compra

5) Financiaciones en forma de descubiertos en cuenta y reembolsadas en el plazo de un mes ( por ejemplo, visas sin pago aplazado, sino al contado)

6) Financiaciones sin intereses ni gastos

7) Financiaciones sin intereses, a reembolsar en el plazo de 3 meses y con gastos mínimos.

8) Financiaciones del empresario a sus empleados de forma subsidiaria y sin intereses o con TAEs inferiores al mercado

9) Financiaciones de valores siempre que la entidad también participe en la operación

10) Financiaciones provocadas por acuerdos alcanzados en los Tribunales

11) Financiaciones de deudas ya existentes en las que se negocia el pago aplazado sin intereses, comisiones y otros gastos

12) Financiaciones en las que se solicite un bien en garantía cuya responsabilidad solo está limitada a ese bien.

Hay que tener en cuenta:

- La información y asesoramiento de la entidad ha de ser de carácter gratuito para el consumidor en esos casos ( es decir, que no se pueden aplicar comisiones de estudio sobre esos casos de préstamos al consumo antes conceder o no la financiación)

- La información ha de facilitarse en papel o soporte duradero, para ello se crea un documento normalizado en toda la CCEE que se denomina INE ( información normalizada europea) y el consumidor ha de firmar un RECIBI de su entrega.

- La entidad financiera solo ha de entregar una oferta vinculante al consumidor si éste lo solicita expresamente. En ese caso la oferta solo se mantiene durante 14 días y solo se entrega si la financiación es aprobada por la entidad. ( esto quiere decir que muchas veces no se entrega, porque no hay aprobación en firme.. )

- Si la financiación finalmente se aprueba, el consumidor puede solicitar si así lo quiere una “ copia del proyecto del contrato” y firmar un RECIBI de su entrega

- Si la financiación se formaliza, lo más importante es que el consumidor después de este acto tiene un plazo de 14 días como máximo para ejercitar el derecho de desistimiento (es decir, arrepentirse) sin penalización alguna y solo abonando los intereses correspondientes a esos pocos días transcurridos.

- El consumidor, sólo en financiaciones inferiores a 75.000 euros, también puede cancelar o amortizar anticipadamente el crédito por decisión unilateral, y las comisiones de la Entidad no pueden sobrepasar el 1% ( si quedara más de un año para el vencimiento) o el 0,5% ( si quedara menos de un año para su vencimiento ) como particularidad se considera que una VISA con pago aplazado tiene comisión de cancelación anticipada del 1%, al ser de carácter indefinido.

- El consumidor puede solicitar a la entidad el cuadro de amortización siempre que lo desee durante la vida del préstamo, y esto ha de ser gratuito para el.

- El sistema de las entidades financieras detecta , en ya clientes, cuando el que solicita la financiación es "consumidor o no", por lo que es importante en este sentido la transparencia de quien solicita la financiación y la explicación bien definida de la finalidad ( por ejemplo, un particular que ingresa habitualmente cheques en su cuenta, puede considerarse por el sistema informático que realiza alguna actividad profesional, y no permitirle acogerse a este ley, por ello es importante expresar bien la finalidad a la Entidad con los justificantes oportunos, para poder acogerse a este ley si la finalidad es acorde..

Siento decirte que te equivocas. La oferta vinculante es obligatoria para todos los préstamos hipotecarios independientemente del importe desde el 8 de Diciembre de 2007. Pones el tocho de la ley sobre créditos al consumo que excluye los préstamos hipotecarios expresamente.

Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, artículo 5 (Oferta Vinculante), apartados 1 y 2 :
“La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega”.
“En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante”.
el artículo 7, punto 2, referente al plazo:
“El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento”.
Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (BOE del 8 de diciembre de 2007):
"La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos".

Es decir, que están obligados a ofrecerte la oferta vinculante y dejarte tres días hábiles para que examines el proyecto de escritura en el despacho del notario.
Un saludo.

pues mañana lo aclaro entonces, porque nosotros hacemos muchas hipotecas y tenemos un departamento de formalizacion que nos envía la oferta vinculante para unos casos y en cambio no nos lo envía para otros, y la verdad es que ya me intriga, porque en unos casos si se hace y en otros no, debe haber algún motivo concreto, porque es precisamente lo que el departamento controla en concreto, el que se cumplan todas las normas, yo no le había prestado nunca mucha atención al hecho porque yo siempre le paso por escrito a los clientes las condiciones financieras que va a tener su hipoteca cuando ya se aprueba, es decir, que le informo expresamente en todos los casos

lo de los préstamos al consumo ya entiendo yo que no tiene mucho que ver, pero aproveche el post para referenciar también esa ley que muy poca gente conoce, como por ejemplo lo del INE, que me parece un documento bastante interesante, ¿no os parece?